미국도 한국 종부세 벤치마킹..기업형 사재기 단속나서

머니투데이

뉴욕=박준식 특파원

A "SOLD" sign hangs in front of a house in Vienna, on the day the National Association of Realtors issues its Pending Home Sales for February report, in Virginia/사진=로이터=뉴스1

미국 정치권이 최근 주택난 가중의 한가지 원인으로 '기업형 사재기'를 적시하고 이를 단속하겠다고 나섰다. 인플레이션이 저감되지 않은 이유 가운데 주거비 상승이 3할 이상을 차지하고 있는데 그 근본 원인이 대기업이나 사모펀드들의 주택 대량매입에 있다고 지적한 것이다.

29일(현지시간) 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 미국 상원과 하원의 민주당 의원들은 단독주택을 최소 수십채에서 수백 수천채 보유한 기업형 소유자가 이를 실수요 가족 구매자에게 판매하도록 강제하는 법안을 만들고 있다.

주정부 단위에서도 이런 움직임은 활발하다. 오하이오 주 의회 공화당은 중과세를 통해 주택을 사재기한 기관 소유주를 몰아내는 법안을 구상하고 있다. 네브래스카와 캘리포니아, 뉴욕, 미네소타, 노스캐롤라이나의 의원들도 유사한 법안을 제안하고 있다.

전문가들은 월스트리트의 투자자들이 기업을 구성해 수십만 채의 주택을 사들여 주택시장에는 계속 매물이 부족하고, 주택 가격은 높아지고 있다고 지적한다. 특히 미국에서는 주택구매가 수요자들의 경쟁입찰로 이뤄지기 때문에 현금 동원력을 갖춘 대기업이 나서면 실수요자들은 경쟁에서 현저히 밀려날 수밖에 없다.

특히 실수요자들의 경우 대부분이 모기지 대출을 끼고 집을 사야 하는데, 대기업들은 이미 금융기관과 협의해 입찰 과정에서는 전액 현금 제안을 내놓기 때문에 매도자들이 같은 가격이라도 대기업을 선호할 수밖에 없다. 대기업 현금제안을 받으면 매도 기간이 한 달 내로 끝나는데 비해 모기지 제안을 받으면 주택실사와 계약 등의 과정에서 시간이 두세배로 소요돼 판매자 입장에서는 거추장스러운 문제를 겪기 때문이다.

현재 기업형 주택매수자로는 인비테이션홈즈(Invitation Homes)와 AMH 등이 있는데 이들은 상장회사다. 여기에 사모펀드들의 지원을 받는 다른 여러 회사가 있고, 이들은 전국적으로 수만 채의 주택 포트폴리오를 보유하고 있다. 이들은 2022년 기준으로는 매물의 25%를 거둬들였고, 이후 리모델링과 재임대로 수익을 얻고 있다. 이런 회사들도 나름대로는 "주택을 구매할 여유가 없는 이들이지만 그들이 원하는 동네에 적은 돈으로도 거주(임차)할 수 있는 기회를 제공하고 있다"고 항변한다.

그러나 미국 전역에서 주택 가격과 임대료가 사상 최고치에 가까워지면서 입법자들과 정부 각계 관료들은 주택 문제를 심각히 바라보고 있다. 미국 동부와 서부 주요 외곽도시에서 방3개 짜리 단독주택의 임대료는 이제 월 4000~5000달러를 훌쩍 넘어서고 있어서다. 주거비가 심각하게 상승하면서 가계의 가처분 소득은 줄어들고 이들이 소비심리가 위축되면 경제는 침체기로 접어들 가능성이 높다.

일부 미국 도시에서는 기관 투자자가 전국 평균보다 훨씬 더 많은 주택을 보유하고 있다. 애틀랜타에서는 5개 카운티 지역 전체 임대 주택의 약 11%를 현재 3개 부동산 회사가 소유하고 있다. 미국 주택도시개발부의 2022년 분석에 따르면 애틀랜타 임대 주택의 21%는 일부 대규모 기관이 소유하고 있다.

하원과 상원의 법안은 기업형 임대 사업자들의 주택 소유를 50채 이하로 제한하는 것을 골자로 하고 있다. 만약 이미 소유한 주택이 50채가 넘는다면 잉여분을 매각하도록 요구하는 내용이다. 미네소타 법안은 소유권을 주택 20채로 제한하는 좀더 급진적인 내용이다. 오하이오주 신시내티 공화당 상원의원인 루이스 블레싱 3세는 한국의 종합부동산세와 같은 법안을 준비하고 있다. 그는 "대규모 집주인에게 높은 세금을 부과해 그들이 부동산을 팔아야 한다고 느낄 수 있도록 하겠다"며 "부동산 회사들이 일부 지역에서 독점력을 키우는 바람에 실수요자들의 첫집 마련이 어려워지고 있다"고 지적했다.