문재인 정부 땐 내 집 마련 기회, 지금은 무용론... 사라지는 사전청약 왜?

머니투데이

정혜윤 기자
조성준 기자

사전청약 후 2024년 9~10월 중 본청약 예정단지/그래픽=이지혜

"문재인 정부 때는 내 집 마련 기회였지만 지금은 다르다."

사전청약은 주택 착공 이후 시행하는 본청약보다 1~2년 앞서 분양하는 제도다. 2009년 이명박 정부 때 보금자리주택에 처음 적용됐지만 본청약까지 시간이 걸려 폐기됐다. 하지만 문재인 정부 시절 부활했다.

2021년 7월부터 시작한 사정 청약 시행 물량은 총 5만2000가구다. 당시 사전청약은 집값 상승은 막고 서민과 실수요자 불안을 해소하는 정책으로 활용됐다. 청약 대기 수요를 흡수하고 무주택·실수요자에게 내 집 마련 기회를 조기에 제공하는 수단으로 여겨졌다.

하지만 문제는 2~3년 후에 터지기 시작했다. 본청약이 줄줄이 밀리면서다. 일단 올해 9~10월 본청약 예정단지 중 7개 단지 △남양주왕숙2 A1(762가구) △남양주왕숙2 A3(650가구) △과천주암 C1(884가구) △과천주암 C2(651가구) △하남교산 A2(1056가구) △구리갈매역세권 A1(1125가구) △남양주왕숙 B2(539가구) 등의 사업이 지연될 것으로 예상된다.

사전청약 5만2000가구, 99개 단지 중 13개 단지만 본청약이 완료됐다. 나머지 예정단지는 86개 단지 4만6000가구인데 앞으로 대기 시간은 더 길어질 수 있다.

본청약까지 리스크 다반사... 분양가는 고공행진

정부가 공공 사전청약 제도를 사실상 폐지하기로 한 배경은 크게 두 가지가 있다. 주택사업은 보통 '지구계획→토지보상→택지조성사업→주택사업승인→주택착공' 순으로 이뤄진다. 본청약은 착공 이후 청약을 진행하고 사전청약은 착공 이전 지구단위계획 승인이 이뤄지면 시행된다. 지구조성 자체가 안 된 상황에서 청약받기 때문에 그 과정에서 사업 지연 등 여러 문제가 발생한다.

이정희 국토부 공공주택추진단장은 "보상도 완료되지 않은 상태이고, 실제 지구조성사업하면서 문화재, 법정보호종 등이 발굴되기도 하면서 리스크가 노출되고 사전 청약 당첨자가 일정에 맞춰서 본청약할 수 없는 상황이 대다수 발생했다"고 설명했다.

분양가 상승 문제도 컸다. 사전청약 공고 때는 추정 분양가만 안내하고 확정 분양가는 본청약 때 확정되는데 본청약이 연기될수록 분양가가 더 오르는 상황이 발생해서다.

이 단장은 "사전청약-본청약 사이 기간이 짧으면 상승 가능성이 작지만 기간이 길어지면서 오를 가능성이 많다"며 "공공분양주택 '뉴홈'의 사전청약-본청약 사이 기간이 40개월, 3년 이상 걸리면서, 건설공사비·자잿값 인상분까지 분양가에 반영되기 때문"이라고 말했다.

이런 이유로 사전청약을 하고 나서 본청약을 포기하거나 취소하는 경우가 절반에 이른다. 국토부에 따르면 본청약 계약률은 54%에 불과하다.

"부동산 경기 다시 올라도 시행 안 해"

정부는 올해 1만2000가구 22개 단지를 사전청약하겠다고 밝혔는데 바로 본청약으로 진행할 계획이다. 또 사전청약 제도 폐기 여부도 검토하고 있다. 이 단장은 "지난 정부처럼 청약 수요가 높아진다 해도 사전청약을 고려하지 않을 것"이라며 "사전청약했을 때 주택 수요 흡수보다는 그 이후 40개월이 지나 본청약하고 70개월 지나 입주했을 때 당첨자 피해가 더 크다"고 설명했다.

그는 "부동산 경기가 다시 올라가도 다시 시행할 수 없는 한계에 이르렀다"며 "(사전청약이) 시행규칙에 근거하고 있기 때문에 시행규칙을 개정할 것"이라고 말했다.

일단 국토부는 올해 9~10월 본청약 예정단지(7개 단지)의 지연 기간을 확인해 이달 중 안내한단 방침이다. 또 올 11~12월 본청약 예정단지는 6월 안내할 계획이다.

이미 사전청약을 받은 단지 본청약 지연은 최소 6개월에서 최대 2년이 될 수 있다. 이와 관련 이 단장은 "최대한 관리를 해 나갈 것"이라며 "그간 사전청약에 대한 관리를 LH(한국토지주택공사) 지역본부에서 해 왔는데 앞으로 LH 본사 내부 TF와 국토부 협의체로 사업을 관리할 계획"이라고 답했다.