[MT시평]전세제도 개선할 골든타임

커넥티드그라운드 대표

지난 5월28일 전세사기 피해자에 대한 선구제, 후회수 내용을 담은 '전세사기특별법 개정안'이 국회 본회의를 통과했다. 올해 초 대구에서 8번째 전세사기 사망자가 나온 이후고 올해도 주택도시보증공사(HUG)의 4월까지 사고금액이 1조9000억원에 이르러 전년의 4조3000억원에서 더 가파른 속도로 올라가고 있어 전세피해는 현재진행형이라고 할 수 있다.

한편 박상우 국토교통부 장관은 이 법의 불합리함을 들어 재의요구권(거부권)을 요구했고 윤석열 대통령은 거부권을 행사했는데 핵심은 선구제 과정에서 채권의 적절한 가치평가가 필요하나 그것이 실무적으로 어렵다는 것이다. 그리하여 '전세사기' 피해논쟁의 중심이 '선구제의 적절성'으로 번지는 모양새다. 그런데 이런 논쟁은 문제의 본질에서 한참 벗어난 논쟁이라고 할 수 있다. 현재 전국 급여생활자의 세금도 매달 원천징수를 하고 이후 확정세율로 연말정산을 하듯 전세사기 채권 역시 선가치를 평가하고 사후에 회수되는 부분이라 본질적 문제가 되기 어렵다.


최근 주변에서 종전 전세계약의 만료가 2024년 7월이라 새집 전세계약을 하고 계약금을 송금한 지인이 있다. 그런데 현 주택의 임대인이 신규 임차인이 구해지지 않아 전세금을 돌려주지 못하는 상황이라고 통보하자 아연실색한 상황이 됐다. 이런 상황에서는 현 주택에 전세권 등기를 하더라도 전세권이 있다는 3자 대항력을 증명할 뿐 전세금액을 정해진 날에 돌려받는 것이 아니다. 그러니 자금흐름상 곤란한 상황은 임차인이 맞으면서 시작된다. 현 전세제도는 임대인이 소위 임차인 밀어내기 방식으로 새 임차인을 구해 종전 임차인을 내보낼 수 있는 방식으로만 운용됐는데 이것이 임차수요가 항상 타이트할 때는 무리 없이 운용됐으나 앞으로 대도시조차 인구와 가구가 감소하는 상황에서도 이러한 방식으로 운용할지는 논의가 필요한 부분이다.

레버리지율도 문제다. 전세를 끼고 주택을 구입하는 갭투자의 경우 임대인이 이러한 행위를 소액 자본으로도 무한히 할 수 있는 구조라 50채에서 500채 갭투자가 된다. 동시에 임차보증금 미반환 리스크에 대한 그 어떤 방지장치가 없는 상태다.

HUG 전세보험제도의 보증료는 과거 사고율을 반영한 0.13% 수준인데 현 사고율은 1.5% 수준이라 이를 응용해 개인 역시 0.13~1.5% 수준의 전세보증금 비중만큼을 준비하는 의무를 부여하는 형태를 도입하면 어떨까. 그 비중을 금융기관이 임대인의 대출한도에서 차감하는 방식으로 레버리지 규제를 할 수 있을 것이다. 가령 전세를 낀 갭투자로 4억원짜리 전세 5채를 합산해 20억원을 주고 있다면 사고율 1.5%인 3000만원을 그의 DSR 40% 한도에서 차감하는 형식이 가능하다.


2022년에 시작된 역전세 환경에서 전세사고로 8명이 사망하고 HUG의 누적 사고금액이 6조원을 넘긴 상황에서 전세제도의 불합리를 개선할 시점은 이미 한참 지났다. 사고액 회수율도 20% 미만이므로 사실상 혈세낭비가 예상된다. 시급히 전세제도 그 자체의 개선안을 마련할 때다. (커넥티드그라운드 대표)