[MT시평]초저출산이 만드는 서울만 강세장

커넥티드그라운드 대표

최근 주택시장의 분위기가 심상치 않다. 주간 가격동향 조사에서 서울은 0.3%에 이를 정도로 초과열된 시장 분위기가 조성된 반면 지방은 하락세를 지속할 정도로 상반된 분위기가 나타난다. 시장 전문가들은 서울의 강세 후 시차를 두고 경기도, 지방광역시, 지방소도시의 순차적 강세를 예상하지만 시장 동향은 이러한 예상을 비웃기라도 하듯 경기도조차 주간 0.08% 강세로 오히려 서울과 갭이 벌어졌다. 왜 서울만 강세인가.

2015~2021년의 강세장은 시차를 두고, 혹은 규제지역과 비규제지역을 넘나드는 강세장이었다. 주택가격이 급상승한 지역을 규제지역으로 지정하면 보란듯이 규제받지 않은 지역의 가격 상승률이 높게 나오는 두더지 잡기 게임과 같은 강세장의 모습이었다. 당시 제로화 금리와 임대차법 개정을 전후로 한 주택시장의 과열기라 할 2020~2121년의 강세장에선 사실상 전국이 강세였다. 그러나 지금은 다르다. 오직 서울만 다른 지역과 완전히 다른 패턴을 보인다.

필자는 현재 시장에 '초저출산'이 바야흐로 완전히 자리잡은 데서 현재 시장을 설명할 수 있다고 판단한다. 서울의 차별적 강세는 초저출산이 만드는 지방소멸, 또 연애-결혼-출산을 기피하는 현세대의 모습이 투영된 주거지 선호현상, 마지막으로 신생아론으로 대표되는 정책프로그램의 결과가 모두 모여 복합작용을 하는 모습이라고 판단한다. 또 지방 출생 자녀들이 성인이 돼 수도권에서 자리잡고 사회생활을 시작하면서 그 부모들 역시 지방 부동산을 정리하고 수도권에 정착하는 가구가 증가한다는 소식이 들리는데 이러한 것은 '사회적 이동현상'을 반영한 모습이다. 서울 1극체제의 심화가 가속화하는 시장이다.


현재 분위기로는 지방광역시 부동산은 미분양, 혹은 자산시장 침체를 걱정해야 할 수준이고 서울은 반대로 과열돼서 당장이라도 규제지역을 재지정해야 할 수준의 분위기라 양극화도 이런 양극화가 없는 상태다.

정부는 시장에 끌려가지 말고 과열지역을 관리하고 과열의 원인을 분석하고 대책을 내놓아야 할 시점이다. 그런데도 9개월 만에 관계장관회의가 열려 "특단의 대책을 내겠다"며 대책을 내놓는 것이 아니라 엄포를 놓는 상황이라는 것이 문제다. 이쯤에서 안정화 대책이 필요한 이유는 무엇일까. 1990년대 미국 연방준비제도에 앨런 그린스펀 의장이 재직하던 시절 재닛 옐런 현 미 재무장관이 "물가안정이란 어떤 상태를 말하나"라고 물은 적이 있다. 그때 그린스펀은 "가계와 기업의 의사결정에 물가변동이 영향을 주지 않는 상태"라고 답변했다. 주거안정 역시 이런 상태다. 급변하지 않아 크게 의식하지 않아도 되는 상태. 현재는 서울과 지방의 부동산 시장이 완전히 정반대로 다른 흐름으로 가는 바 양 지역에서 모두 의식해야 하는 만큼 국민들이 불편해하는 시장일 수밖에 없다. 그 어느 때보다 시장 상황에 맞는 적절한 대응책이 필요한 시점이다.(채상욱 커넥티드그라운드 대표)