서울시 공사비 검증받은 '행당7구역'·'신반포22차', 얼마나 줄었나

(서울=뉴스1) 김진환 기자 = 새해 첫날 서울 은평구 재개발 최대어인 대조1구역 재개발 사업의 공사가 전면 중단됐다. 시공사인 현대건설이 지난해 10월 착공 이후 공사비 약 1800억원을 돌려 받지 못했다며 예고한대로 공정을 멈춘 것이다. 사진은 이날 오후 공사비 미지급으로 공사가 중단된 서울 은평구 대조동 대조1구역 주택재개발 현장 모습. 2024.1.2/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 김진환 기자

서울시의 공사비 검증 시범사업 대상지로 선정된 행당7구역과 신반포22차의 공사비 검증이 마무리됐다. 앞으로 공사비 증액으로 갈등을 겪는 서울 정비사업장은 SH공사(서울주택도시공사)에 공사비 검증을 신청해 증액 타당성에 대한 검증을 받을 수 있다.

29일 서울시에 따르면 앞으로 서울지역 내 정비사업 조합은 공사비 검증이 필요한 경우 시공사로부터 관련 서류를 제출받아 SH공사에 공사비 검증을 의뢰할 수 있다. 공사비 검증의 수수료, 신청양식 및 부대서류는 국토교통부 고시 '정비사업 공사비 검증 기준'에 따라 처리한다.


조합이 SH공사 등 검증기관에 공사비 검증을 의뢰한 경우, 지난 3월 서울시에서 배포한 '서울시 정비사업 표준공사계약서'에 따라 공공지원자인 자치구에 이 사실을 알려야 한다.

신반포22차는 2017년 9월 현대엔지니어링을 시공사로 선정하고 3.3㎡당 570만원으로 도급계약을 체결했다. 하지만 착공을 앞둔 지난 4월에 3.3㎡당 1300만원으로 계약을 변경했다. 조합은 계약 변경을 앞두고 SH공사에 공사비 검증을 신청했다.

설계변경, 물가상승 등을 이유로 시공사가 제시한 공사비 증액분 881억원(설계변경 646억원, 물가변동 235억원)에 대해 검증을 진행한 결과 증액 요청액의 약 75%인 661억원을 제외한 220억원은 감액되는 것이 타당하다고 검증됐다.


공사비 단가 및 공사 수량 조정을 통해 설계변경 646억원 중 160억원을 감액키로 검증했다. 물가변동 적용대가 등을 검토한 결과 물가변동은 235억원 중 60억원 감액 검증했다.

신반포22차의 공사비가 이례적으로 높은 이유로는 도심지 내 소규모 단지, 후분양으로 인한 높은 금융비용, 마감재 고급화, 가파른 물가 변동 적용 등의 영향이라고 검토 의견을 밝혔다.

160세대의 소규모 단지로 대규모의 정비사업과 비교 시 공사비 단가가 전반적으로 높은 것으로 확인됐다. 후분양계획 등에 따라 사업비 대출금 상환 시점이 늦춰져 금융비용이 타 정비구역 대비 높은 점, 단위세대 및 부대시설, 외벽 등 대부분의 마감재가 고급 마감재(디에이치 특화적용)로 특화 설계된 점, 물가상승 폭이 컸던 2017년~2023년 기간의 물가변동이 적용되는 점 등이 신반포22차의 이례적인 공사비 상승 요인이라 검토 의견을 밝혔다.

이번 공사비 검증 시범사업 결과를 바탕으로 SH공사는 '공사비검증 관리카드'를 도입해 시행한다. 당초 시공사에서 고가의 자재·제품을 약속했으나 내역서에는 기재되어 있지 않아 실제 시공 단계에서 고가의 자재·제품이 누락되거나 변경되는 것을 막기 위해 고가의 자재나 제품은 관리카드를 만들어 관리되도록 할 계획이다.

신반포22차에 앞서 SH공사가 공사비 검증을 완료한 행당7구역(재개발)의 경우, 공사비 검증 결과를 바탕으로 당초 시공사(대우건설)가 제시한 526억의 53%인 282억원으로 조합과 시공사 간 합의를 끌어내며 갈등 상황을 마무리하고 일반분양을 시작했다.

김헌동 SH공사 사장은 "정비사업 공사비 상승과 사업지연에 따른 분쟁 증가에 SH공사의 지난 35년간의 경험과 축적된 역량을 활용해 공정하고 투명한 자료 제시 등을 통해 갈등 해결에 도움을 드리겠다"고 했다.

한병용 서울시 주택실장은 "사업시행인가가 완료된 구역은 공정관리만 제대로 이뤄진다면 5~6년 내 착공이 가능하다"며 "정비사업은 갈등 양상이 다양하게 나타나는 만큼, 조합 스스로 해결하기 어려운 문제에 대해선 시의 갈등관리 노하우를 적극 활용해 공사비뿐만 아니라 정비사업 전 과정에서 발생할 수 있는 갈등 관리로 신속한 주택공급과 시장 안정화를 위해 노력할 것"이라고 말했다.