부동산 공시가격, 시세 대신 '시장변동률' 반영

공시가격 합리화 방안 수식 및 변동 시뮬레이션/그래픽=이지혜

정부가 부동산 공시가격의 산정 방식을 시세 대신 시장 변동률을 반영할 수 있는 방식으로 바꾼다. 공시가격을 시장가치 변화와 유사한 수준에서 변동시켜 공시가격의 실거래가격 역전 현상을 줄이도록 하는 내용이 핵심이다.

국토교통부는 12일 부동산 공시가격 현실화 계획 폐지를 추진함에 따라 공시가격 산정방식 개선과 균형성 제고를 주요 내용으로 하는 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안'을 발표했다.


현실화 계획은 2035년까지 공시가격을 시세의 90% 수준으로 인상하는 것을 목표로 2020년 11월 수립돼 2021년 부동산 가격공시부터 적용됐다. 이 과정에서 공시가격이 거래가격을 넘어서는 역전 현상이 발생하는 등 부작용이 제기되면서 정부는 폐지를 추진하고 있다.

이에 따라 국민의 인식에 부합하도록 인위적인 공시가격 인상이 아닌 공시가격의 균형성 제고에 초점을 맞춰 공시가격 산정 체계를 개편한다.

공시가격의 산정 방식은 매년 시세반영률 인상을 위한 현행 방식에서 시장변동률을 반영할 수 있는 방식으로 변경한다. 현재 공시가격은 현행 시세에 시세반영률과 그에 따른 제고분을 더한 값을 곱해 계산한다. 국토부는 이 방식을 바꿔 전년도 공시가격에 1의 기준치에 시장 변동률을 더한 값을 곱해 계산한다. 공시가 반영 비율은 현실화 계획 대비 적게는 1.52%에서 많게는 3%의 차이를 보이게 된다.현재 시세 12억원인 아파트의 올해 공시가격 8억3000만원이다. 기존 현실화 계획에 따르면 이 아파트의 내년 공시가는 4.52% 증가한 8억6700만원이다. 국토부가 발표한 개선 방안으로는 올해 8억3000만원 공시가에 1200만원을 더한 8억4300만원(1.52%)으로 집계된다.


국토부 관계자는 "개선 방안은 국민의 기대와 같이 공시가격이 시장가치 변화와 유사한 수준에서 변동할 것"이라며 "공신력 확보에도 유리하며 공시가격의 실거래가격 역전 현상도 줄일 것으로 기대한다"고 전했다.

이어 균형성 평가기준을 활용해 공시가격의 균형성이 저하된 지역과 부동산을 선별·개선하고 국민 부담을 줄일 수 있도록 균형성 제고를 점진적으로 추진한다.

먼저 시·군·구 단위로 조사자가 입력한 공시가격(안)을 평가하고, 균형성 평가 기준에 맞지 않는 곳은 심층검토지역으로 선정한다. 지정된 지역을 중심으로 선별한 균형성이 낮은 부동산의 공시가격은 중앙부동산가격공시위원회 심의를 통해 재산정을 요구해 균형성을 개선한다. 최종적으로는 대학교수 등 외부 전문가가 조사자의 재산정안을 검수하고 국토부는 이 내용을 확정한다.

국토부는 새로운 방식에 따른 공시가격 산정체계가 도입될 수 있도록 '부동산 공시법' 개정안을 즉시 발의할 계획이다.