중국 부동산 바닥 가까워졌나...지방 중소도시 집값 이미 -40%

/사진=블룸버그

3년 넘게 중국 부동산 가격이 하락 추세를 벗어나지 못한 가운데, 중국 부동산 시장이 바닥에 근접했다는 분석이 나왔다. 중국은 부동산 침체에 따른 내수 둔화로 올해 경제성장 목표(약 5%) 달성이 불투명해지는 등 부동산 반등이 절실한 상황이다.

13일 중국 경제매체 차이신에 따르면 양판 CLSA증권 중국 리서치 디렉터는 "1선 도시(대도시)를 제외하면 중국 3·4선 도시(중소도시) 대부분의 부동산 가격이 2021년 8월 이후 40% 이상 폭락했다"고 말했다. 또 중국 부동산 하락폭이 전 세계 추격형 경제의 정점 대비 평균 부동산 가격 하락률에 근접했다고 강조했다.


추격형 경제는 경제발전 과정에서 선진국의 기술 및 경영 모델을 모방하고 학습해 빠르게 성장한 국가를 일컫는다. 한국, 일본, 대만, 브라질이 대표적인 예다.

중국 국가통계국에 따르면 지난 7월말 기준 중국 주택 재고 면적은 약 7억3900만㎡로 작년 동기 대비 14.5% 늘었다. 1·2·3선 도시의 신축 주택 판매가격은 전월 대비 0.5~07% 하락 중이다. 지난해 대비 하락폭도 다소 확대됐다.

양 디렉터는 광범위한 현지 통계 조사를 통해, 2021년 8월 중국 부동산 가격이 정점을 기록한 이후 지금까지 평균 17.9% 하락했다고 밝혔다. 하지만 베이징·상하이·선전·광저우 등 1선도시를 제외한 지방 중소 3·4선도시 대부분은 하락폭이 40%를 넘어섰다. CLSA증권의 연구팀에 따르면 전 세계적으로 추격형 경제의 평균 주택가격 하락폭은 42.8%다.


특히 양 디렉터는 "중국 부동산 시장의 가격 조정폭이 전 세계 평균에 근접했다는 것을 알 수 있다"며 "추격형 경제에서 도시화 영향이 커지면 부동산 시장이 수요 감소와 가격 조정을 겪는 경향이 있으며 이런 현상은 한국, 일본, 대만을 비롯한 여러 국가에서 관찰됐다"고 짚었다.

한편 그는 "이런 조정은 경제가 발전과정에서 새로운 단계로 진입하는 것을 상징하지만, 조정 시간은 다를 수 있다"고 덧붙였다.

가격 조정의 좋은 예는 일본이다. 일본은 1991년 3월 부동산 가격이 사상 최고치를 기록한 후 18년 동안 45% 가까이 하락했다. 이에 반하면 중국의 부동산 하락 주기는 3년 남짓으로 짧고 하락폭도 17.9%에 불과해 일본, 한국 등에는 못 미친다.

양 디렉터는 중국 부동산 시장의 조정 속도가 빠른 점을 언급하며 부분적으로 '3개의 레드라인' 등 정책이 조정 속도를 가속화했다고 지적했다. '3개의 레드라인'은 2020년 8월 중국 정부가 부동산개발업체에게 △선수금을 제외한 자산부채비율 70% 미만 △순부채비율 100% 이하 △유동비율 1배 이상 등 3개의 기준을 설정하며 부채 축소(디레버리징)에 나선 것을 뜻한다.