[법] 선도지구, 특별정비구역, 정비구역이 지정된 이후의 재건축 절차

최근 분당 신도시 등 많은 곳에서 주민들이 재건축 추진준비위원회를 조직하여 선도지구 지정이나 특별정비구역 지정을 위한 많은 노력을 하고 있다. 정비구역(선도지구, 특별정비구역 등 포함)이 지정된 이후의 절차에 대해서 알아본다.

도시정비법에 따르면 재개발·재건축은 기본계획수립, 안전진단(재건축에 한함), 정비계획 수립 및 정비구역 지정, 사업시행자 지정(조합의 경우 추진위원회 구성승인, 조합설립인가), 사업시행계획인가, 분양신청, 관리처분계획수립, 착공, 준공, 청산의 절차로 이루어진다.

유재벌 법무법인 센트로 변호사/사진제공=법무법인 센트로

분당 신도시 등 노후계획도시정비법이 적용되는 경우에는 위 절차 중 안전진단을 면제하거나 완화할 수 있고(특별법 제26조 제2항), 지정권자는 위 특별법에 따른 특별정비구역을 지정하거나 특별정비계획을 수립할 수 있는데, 지정권자가 특별정비예정구역을 특별정비구역으로 지정하거나 해당 특별정비예정구역의 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 지정권자에게 특별정비구역지정을 제안할 수 있다. 특히 지정권자는 특별정비예정구역 중 선도지구를 우선하여 지정할 수 있는바 많은 주민들이 선도지구로 지정되기 위하여 여러 가지 노력을 하고 있다.

재개발·재건축 시행 방식은 토지등소유자로 구성된 조합이 시행하는 방식(조합시행방식)이 대부분이나, 최근에는 한국토지주택공사(LH)가 시행하는 방식(공공시행방식), 신탁업자가 시행하는 방식(신탁방식)도 증가하고 있는 추세다.

우선 공공시행방식에 관하여 살펴보면, 토지주택공사를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 진행하기 위해서는 해당 정비구역의 토지 면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 토지주택공사를 사업시행자로 지정하는 것을 요청해야 한다(법 제26조 제1항 제8호).


위와 같이 토지등소유자가 토지주택공사의 사업시행을 원하는 경우에는 정비구역 지정·고시 후 토지등소유자의 과반수 동의를 받아 주민대표회의를 구성하여야 하는데, 성남시의 경우 성남시 도시정비조례 [별지 제18호 서식] 주민대표회의 구성동의서로 동의서를 법정화하였다. 사업시행자(토지주택공사)는 시행규정을 정할 때 주민대표회의의 의견을 반영하기 위하여 노력하여야 한다.

신탁업자를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 진행하기 위해서는 (정비구역 지정 이후) 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하여야 한다(법 제27조 제1항 제3호). 도시정비법 시행규칙은 [별지 제2호 서식] 신탁업자 지정동의서로 동의서를 법정화하였다.

신탁업자는 사업시행자 지정을 받은 때 사업시행자의 지위를 취득하므로 사업시행자 지정·고시는 조합설립인가·고시와 동일하게 취급된다. 즉, 신탁업자 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자는 조합설립에 동의하지 아니한 자와 동일하게 매도청구의 대상이 되며(법 제64조), 조합원 자격에 관한 규정에서 사업시행자 지정을 조합설립인가로 보기 때문에(법 제39조 제1항 제3호), 사업시행자 지정 이후 다물권자로부터 소유권을 양도·양수받은 자는 단독으로 입주권을 가지게 될 수 없음을 유의해야 한다.

신탁방식의 경우 해당 정비구역의 토지등소유자(재건축의 경우 사업시행자 지정에 동의한 토지등소유자) 전원으로 구성된 토지등소유자전체회의를 구성한다. 도시정비법은 토지등소유자 전체회의의 의결사항을 조합총회 의결사항에 준하여 정하고 있고, 소집 절차 시기 및 의결방법에 관하여 조합 총회 규정을 준용하도록 하고 있다. 실무상 토지등소유자의 대표기구로서 의견을 수렴하고 사업시행자와의 협의를 원활하게 하기 위하여 정비사업위원회를 설치·운영하고 있다.

일반적인 조합 방식의 경우에는 정비구역 지정·고시 후 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 추진위원회를 구성하여 시장·군수 등의 승인을 받아야 한다. 도시정비법 시행규칙은 [별지 제3호 서식] 추진위원회 승인신청서로 동의서를 법정화하였다. 추진위원회는 국토교통부장관이 고시한 운영규정에 따라 운영하게 되며, 조합이 설립되면 모든 업무와 자산을 조합에 인계하고 추진위원회는 해산된다.

재개발·재건축에 관련된 규정과 절차는 다양하고 복잡할 뿐만 아니라, 관련 규정의 해석에 관해서도 분쟁이 많다. 따라서 재건축을 추진하는 과정에서 발생하는 분쟁을 사전에 예방할 수 있도록 미리 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받는 것이 무엇보다 중요하다고 본다. /글 유재벌 법무법인 센트로 변호사