4% 훌쩍 넘는 주담대 금리에 '헉'…차라리 '보금자리론' 갈까

4대 은행, 주담대 금리 및 보금자리론 비교/그래픽=윤선정

보금자리론은 가만히 있는데 시중은행이 주택담보대출 금리를 올리면서 금리역전이 발생했다. 연 소득 등의 조건을 충족하면 보금자리론도 경쟁력 있는 선택지가 될 수 있다.

10월 주택금융공사의 보금자리론 금리는 대출 만기에 따라 연 3.95~4.25%(이하 아낌e-보금자리론 기준)이다. 보금자리론은 만기가 길어질수록 금리가 높아지는 구조다. 10년 만기는 3.95%, 50년 만기는 4.25%가 적용된다. 차주들이 많이 선택하는 30년 만기 조건으로는 4.15%의 금리로 대출을 받을 수 있다.


올해 보금자리론은 시중은행보다 높은 금리로 외면을 받았다. '특례보금자리론' 접수를 마감하고, 보금자리론을 공급하기 시작한 지난 2월 30년 만기 보금자리론의 금리는 4.40%였다. 같은 시기 은행권의 평균 주담대 금리 3.96%인 것과 비교하면 0.44%포인트 높은 수준이다.

높은 금리 부담에 지난 2~8월 보금자리론 총 판매금액은 2조4493억원에 그쳤다. 월 평균 3500억원 정도가 팔렸다. 금융당국의 올해 정책성 대출 공급 목표가 5조~15조원인 것과 비교하면 턱없는 수준이다.

하지만 최근 금리 상황이 바뀌었다. 시장금리가 하락하면서 보금자리론의 금리는 떨어졌는데 은행권이 가계부채 관리를 위해 주담대 금리를 올리면서 금리가 사실상 역전됐다.

서울 남산에서 바라본 아파트 모습. /사진=뉴스1

8일 기준 KB국민·신한·하나·우리은행의 혼합형 주담대 금리는 3.818~5.64%에 형성됐다. 신한은행과 우리은행의 주담대 금리 하단은 각각 4.16%, 4.44%로 30년 만기 보금자리론보다 높다. 국민은행과 하나은행은 금리 하단이 3%대를 유지하고 있으나 우대금리를 최대로 받아야 하기 때문에 일반인은 쉽지 않은 조건이다.

시중은행 관계자는 "취약계층과 부동산전자계약 등의 우대조건은 일반인이 받기가 힘들다"며 "현재 일반적인 주담대는 보통 4%중반대에서 시작한다고 보면된다"고 설명했다. 보금자리론 금리(3.95%~4.25%)를 뛰어넘는 수준이다.

여기에 보금자리론은 나이를 충족한다면 40년과 50년 만기를 이용할 수 있다. 금리는 높아지지만 상환기간이 길어지면서 월 상환부담을 덜 수 있다. 만기 40년은 39세 이하, 만기 50년은 34세 이하가 조건이다. 주요 은행은 가계부채 관리를 위해 현재 30년 만기 주담대만 운영 중이다.

보금자리론은 신혼부부에게 0.2%포인트의 금리 우대도 제공한다. 30년 만기라면 3.95%의 금리에 대출받을 수 있는 셈이다.

다만 보금자리론을 받기 위해서는 소득 조건 등을 충족해야 한다. 보금자리론을 신청하려면 부부합산 연소득이 7000만원 이하여야 하고, 담보주택 가격이 6억원을 넘어서는 안 된다. 대출 최대한도는 3억6000만원(생애최초 4억2000만원)이다.

주택 가격 등의 제한으로 서울에서는 보금자리론 활용에 제약이 따른다. 올해 2~8월 보금자리론이 가장 많이 판매된 지역은 경기로 2910건이고, 이어 △대구 930건 △충남 809건 △인천 770건 △경북 769건 등이다. 서울은 592건 판매됐다.

기준금리 인하가 예상되는 시점에 30년 가까이 되는 고정금리가 부담스러울 수 있지만 3년 후 갈아타는 것도 방법이다. 3년 이후부터는 상환수수료가 붙지 않는다. 최근 시중은행에서 판매하는 주담대도 대부분이 초기 5년은 고정금리로 운영된다.