주담대 한도는 어떻게 정해질까?.. 부린이를 위한 주담대 길라잡이[부릿지]

대부분의 사람들이 인생에서 하는 가장 큰 소비는 집 구매일 것이다. 집이 워낙 비싸기 때문이다. 당연히 자기 돈만으로는 집을 마련하기가 쉽지 않아 주택담보대출(주담대)을 활용한다. 그런데 주담대를 받아보려니 어려운 용어가 난무한다. 주담대의 기본 개념과 용어들을 ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 살펴봤다.

▶이용안 기자
우선 주택담보대출은 말 그대로 은행에서 주택을 담보로 대출을 빌려주는 상품입니다. 신용대출과는 달리 집이라는 확실한 담보가 있으니까 보통 직장인이라면 신용대출은 최대 자기 연봉의 1.5배 정도까지 받을 수 있는데요, 주담대는 평균적으로 연봉보다 훨씬 큰 금액을 빌리곤 하죠. 그래도 한도엔 당연히 제한이 있습니다. LTV와 DSR이라는 두 규제의 선을 넘지 않는 범위에서 대출이 가능합니다.


우선 LTV(Loan To Value ratio)가 뭔지 알아볼게요, LTV는 담보인정비율이라고 하는데요, 집값의 몇 %까지를 대출한도로 인정하느냐로 이해하면 됩니다. 예컨대 집값이 10억원이고 LTV가 50%로 적용된다면 최대 주담대는 이론상 4억5000만원까지 나옵니다.

자 여기서 하나 알아두셔야 할게요, 담보 가치의 기준이 되는 집값은 여러분이 계약도장을 찍고 실제 거래하는 아파트 가격이 아닙니다. LTV의 기준이 되는 가격은 KB시세 가격입니다. 네이버부동산이나 KB부동산에 들어가 보면 아파트의 평형별 일반평균가를 확인할 수 있습니다.

DSR의 기본 개념은 차주의 연봉 대비 1년에 갚아야 하는 원리금의 비율인데요. 차주의 소득 능력을 감안해서 대출의 한도를 정하라는 취지에서 만든 겁니다. 연 총 소득이 5000만원인데 아무 담보 없이 대출을 20억원 빌려주면 당연히 차주가 파산하겠죠? 이런 사태를 막기 위해 DSR이 존재하는 겁니다.


DSR은 분모에 연봉, 분자엔 갚아야 할 원리금으로 이뤄지는데요, 분자에 오게 되는 원리금엔 주담대를 포함해서 자동차할부, 학자금대출, 신용대출 등 차주가 빌린 모든 대출이 들어갑니다. 여기서 알아두셔야 할 게 분모의 연봉은 세전 기준입니다. 우리가 갚아나가는 돈은 실제로 저 금액이 월급에서 그대로 빠져나가죠. 그런데 DSR의 기준이 되는 연봉은 세전 연봉입니다.

▶이용안 기자
그런데 DSR 수치를 계산하기 위해 먼저 알아야 할 게 있습니다. 바로 주담대의 금리 수준인데요, 얼만큼의 금액을 몇 %의 금리로 빌리느냐에 따라 갚아야 할 원리금이 정해지기 때문입니다. 여러분 보통 주담대로 빌리는 금액은 수 억원에 달합니다. 그런데 만약 은행이 이걸 3년 안에 갚으라고 하면 사실상 불가능입니다. 그래서 보통 10년 이상을 만기로 잡고 대출을 받습니다. 30~40년이 일반적이죠.

긴 기간 동안 대출을 갚아야 하니 금리가 정해지는 방식도 다양합니다. 장기간 같은 금리를 제공하는 게 은행에게 큰 부담이기 때문인데요, 대출금리가 정해지는 방식은 크게 변동형, 혼합형, 주기형, 고정형 이렇게 4가지로 나눠집니다. 이 방식에 따라 금리가 다 달라져요.

우선 변동형이라는 게 있습니다. 일정 주기로 금리가 바뀌는 방식인데요, 6개월마다 금리가 바뀌는 상품이 일반적입니다. 여기서 추가로 설명을 드리자면 주담대 금리는 기준이 되는 준거금리에 차주가 빚을 갚지 못할 상황을 대비할 리스크를 담은 가산금리를 더한 다음에 카드 실적 조건 같은 혜택으로 구성된 우대금리를 빼서 정햅니다.

이 준거금리가 변동형은 크게 신잔액 기준 코픽스와 신규 취급액 기준 코픽스가 있습니다. 차주가 직접 선택할 수가 있어요. 그런데 말이 좀 어렵죠. 코픽스라는 건 8개 은행들이 제공하는 자금조달금리를 가중평균해서 산출한 지표인데요. 매월 14일에 은행연합회가 발표합니다. 은행들도 다른 곳에서 돈을 빌려 개인이나 기업에 대출을 해주는 식으로 영업을 하니까, 코픽스는 은행들이 돈을 빌려올 때 금리 정도로 보면 됩니다.

다시 변동형 설명으로 돌아와서 신잔액 기준이라는 건 은행들이 발표 전 월말을 기준으로 보유한 예금상품 잔액의 평균금리인데요, 잔액이니까 과거부터 지금까지 쭉 쌓였다는 거죠, 금리변동기에도 상승폭이 그렇게 크지 않다는 특징이 있습니다. 반면에 신규취급액 기준은 발표 전월 한 달 동안 취급한 예금성 상품의 가중평균금리로 계산됩니다. 금리 변동폭이 크면 이 금리도 같이 크게 바뀌겠죠?

다음으로는 혼합형이 있습니다. 보통 처음 5년은 금리가 고정되고 이후에 변동형으로 바뀌는 방식인데요, 이 방식의 준거금리가 은행채 5년물입니다. 5년 만기인 은행이 발행하는 채권인데요, 채권도 자금조달 방법 중 하나입니다. 변동형으로 바뀌면 준거금리도 코픽스로 바뀝니다.

그리고 고정형 방식이 있는데요, 이건 처음부터 끝까지 금리가 한 번도 바뀌지 않고 쭉 가는 방식입니다. 하지만 은행한테는 상당히 리스크가 큰 상품이라 취급하지 않고 있습니다. 보통 보금자리론, 디딤돌대출 같은 정책모기지에만 적용되고 있습니다.

마지막으로 주기형이라는 방식이 있는데요, 요건 큰 틀은 변동형과 같지만 금리가 바뀌는 주기가 깁니다. 지금 은행들은 5년 주기 상품을 많이 팔고 있구요, 신한은행은 최근에 10년 주기 상품을 출시했습니다. 한국인의 평균 주담대 보유기간이 7~8년 정도인 걸 감안하면 10년이면 뭐 거의 고정형에 가깝죠.
출연 이용안 기자
촬영 이상봉 PD, 백정하 PD
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용