[변호사가 알려주는 법] 조합의 매도청구와 현금청산자의 대응

매도청구는 부동산 개발사업을 함에 있어, 사업에 참여할 수 없거나 반대하는 사람들의 부동산을 강제로 취득하는 수단 중 하나이다. 사업구역 내 부동산을 가졌음에도 불구하고 사업에 참여할 수 없거나 반대하는 사람들을 통칭 현금청산자라 부른다. 사업에 참여하지 않아 부동산을 '현금'으로 '청산'한다는 말이다.

김택종 변호사 /사진제공=법무법인 센트로

부동산 개발사업은 부동산에 대한 소유권 확보가 필수적이므로, 법은 재건축조합이나 리모델링조합 등이 일정한 조건을 갖추면 현금청산자로부터 강제로 소유권을 취득할 수 있는 근거로 두고 있는데, 그것이 매도청구이다. 매도청구는 말 그대로 현금청산자에게 부동산을 매도하라고 요구할 수 있는 권리이다. 조합이 현금청산자에게 매도청구를 하면, 매매계약이 의제되어 조합은 매수인이 되고 현금청산자는 매도인이 된다. 이와 같은 이유로, 조합은 현금청산자에게 부동산 소유권이전등기청구를 구하는 소를 제기하는데, 이것이 매도청구소송이 된다.


매도청구는 매매계약이 의제되는 경우이므로, 소송상 진행도 일반적인 부동산 매매계약에 따른 소유권이전등기청구의 경우와 유사하다. 매수인이 매도인을 상대로 소유권이전등기청구를 하면, 매수인은 매매대금을 받기 전에는 등기를 해줄 수 없다고 항변한다. 이를 동시이행항변이라고 한다. 그럼 통상 법원은, '피고는 원고로부터 매매대금을 지급받음과 동시에 부동산 소유권이전등기를 이전하라'는 식으로 판결을 한다.

매도청구도 조합이 소유권이전등기청구를 하면 현금청산자는 매매대금, 즉 청산금을 주기 전까지는 등기를 넘길 수 없다고 항변한다. 다만, 여기서 일반적인 매매계약과 다른 점은, 소를 제기할 때 매매대금이 얼마인지 정해져 있지 않다는 점이다. 실제로 매매계약을 체결한 경우라면, 당사자가 합의한 가격이 있을 것이나 매도청구는 조합과 현금청산자가 협의에 실패함을 전제로 하고 있기 때문에 미리 가격이 정해져 있지 않다. 그래서 매도청구는 소송과정에서 매매대금을 정하기 위한 부동산 시가 감정이 필수적이다.

조합 입장에서 매도청구의 목적은 뚜렷하다. 원활한 사업을 위해 부동산 소유권을 신속하게 확보하는 것이 중요하다. 반면 현금청산자는 조금 복잡하다. 조합 사업에 극렬히 반대하여 매도청구 자체가 부적법하다고 다투는 경우가 있는가 하면, 사업에 참여할 마음이 없으면서도 소위 '알박기'식으로 좋은 가격을 받기 위해 시간을 끄는 경우도 있고, 부동산을 빨리 팔고 나가고 싶어하기도 하며, 시간을 끌면서 매매대금에 대한 이자를 받고자 하는 경우 등 그 목적이 다양하다.


그런데, 조합이 매도청구를 할 정도의 단계에 이르면, 특별한 사정이 없는 한 사업이 무산되는 경우는 거의 없다. 그래서 결국, 현금청산자의 가장 큰 관심사는 어떻게 하면 내 부동산이 좋은 가격을 받을 수 있을까이다.

재개발정비사업에서 부동산을 수용하는 현금청산 방식과 달리, 매도청구에 의한 현금청산 방식은 청산금을 산정하는 시가감정이 사실상 법원 감정 한번으로 결정된다. 그래서 좋은 가격을 받기 위해서는 법원 감정에 대한 만반의 준비를 하여야 한다.

우선, 사감정을 미리 받을 필요는 없는지 고민해봐야 한다. 부동산에 미리 감정을 받은 것이 있으면 선례가 되어 나중에 하는 감정에 크게 영향을 미치기 때문이다. 그리고 감정에서 가격을 높일 수 있는 요인들을 고려해야 한다. 가령, 부동산 가치를 높이기 위해 투자한 비용이 있으면 빠짐없이 증빙하는 것이 좋다.

법원의 감정결과가 나온 후에는, 감정에 오류가 없는지 확인이 필요하다. 부동산 시가감정은 오류가 적은 편이고, 특히 아파트의 경우는 오류가 매우 드물지만, 그렇다고 없는 것은 아니다. 실제로 필자가 수행한 사건 중에는 지목이나 토지의 이용현황을 제대로 반영하지 않아 감정에 오류가 있었던 것을 바로 잡은 경우가 있었다.

감정결과에 다툼이 없다면, 매매가격이 결정된 것이므로 판결만 남게 된다. 이때에도 청산금 공탁 문제나 지연손해금 청구 등 여전히 고려할 일들이 있을 수 있다.

이처럼, 매도청구소송은 언뜻 보기에 기계적이고 간단한 것 같고, 실제로 간단히 끝나는 경우가 적지 않다. 그러나, 자세히 들여다보면 이래저래 신경쓸 일이 적지 않다. 따라서 이 분야에 경험이 많은 전문가의 도움을 받는 것이 중요하다. /글 법무법인 센트로 김택종 변호사