"전매제한 걸리기 전에..."투자자 줄 섰다

최근 오피스텔이 투자자들의 눈길을 다시 사로잡고 있다. 한동안 값이 오르지 않는다는 이유로 부동산시장에서 투자기피대상으로 '천덕꾸러기'가 돼 왔던 것에 비하면 큰 변화다.

오피스텔 인기가 다시 살아난 것이 처음으로 확인된 것은 지난해 4월이었다. 지난해 4월 코오롱건설이 인천 송도국제도시에서 '코오롱 더프라우'의 청약을 접수한 결과 전체 123실 모집에 59만7192건이 몰려 4855대1의 경쟁률을 기록했다. 사상 최고의 청약경쟁률이었다.


이는 주변 시세보다 값이 싸다는 것과 전매제한이 없다는 장점 때문이었다. 하지만 낮은 전용률 등으로 기대했던 것 만큼 프리미엄이 붙지 않았고 주변의 다른 오피스텔보다 인기가 시들해졌다.

그러다가 다시 오피스텔 청약시장에 열기가 불어온 것은 올해 들어서다.
올 2월에 용인 동백지역에서 분양한 동일하이빌 오피스텔은 8.8대 1의 청약률을 보였다.

3월 풍림산업이 총 190실을 공급한 인천 '용현엑슬루타워' 오피스텔에는 2485명이 몰려 평균 13대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 각각 65실을 분양하는 103㎡(31평)와 105㎡(32평)에는 1184명과 1117명이 청약했다. 60실을 공급하는 291㎡(88평)에도 184명이 접수해 3.06대 1의 경쟁률을 기록했다.

같은 3월 용인 동백지구에서 ㈜씨엘디앤씨가 분양하는 씨엘뷰오피스텔은 분양면적 49.78㎡ 5실 공급에 476명이 신청해 93.4대1, 60.16㎡ 12실에는 474명이 청약해 39.5대1을 기록하는 등 총 168실 공급에 2392명이 몰려 평균 청약률 14.23대 1을 기록했다.


◆오피스텔 인기 다시 살아나…왜?

최근 오피스텔이 다시 인기를 얻고 있는 가장 큰 이유는 '건축물의 분양에 관한 법률' 개정 탓이다. 올 3월 21일 개정된 이 법률은 오피스텔에도 전매제한을 두고 지역거주자 우선 분양 등의 조건이 더해졌기 때문이다.

이 개정법률에 따르면 투기과열지구 내의 대통령령으로 정하는 지역에서 건축물을 분양하고자 하는 경우 분양분의 100분의 20의 범위 안에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 분양신고일 현재 당해 건축물 건설지역 거주자로서 분양을 신청한 자중에서 분양받을 자로 우선 선정케 하고 있다.

또 피분양자 또는 소유자는 분양계약을 체결한 날부터 사용승인 후 1년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 내에 피분양자의 지위 및 건축물을 전매할 수 없도록 하고 있다.

이같이 법률이 개정된 이유는 송도 의 더프라우 오피스텔처럼 많은 투자자들이 몰려 청약접수가 불가능한 사태를 초래하는 등 오피스텔 시장의 과열 조짐 때문이었다.

개정안 제안이유에서도 '공동주택 분양제도 개선 및 주택공급 물량 확대 대책 등으로 부동산 시장이 안정화 추세에 있지만 오피스텔은 전매제한 등이 적용되지 않고 있어 일부 오피스텔 분양신청 시 분양중단 등의 사태가 발생하는 등 부동산 시장 안정에 불안요인으로 작용할 우려가 있다'고 밝히고 있다.

이 개정법률은 이르면 오는 8월 말부터 적용될 전망이어서 그 전에 오피스텔에 투자하려는 투자자들이 몰리고 있다. 그만큼 오피스텔 투자수요가 잠재돼 왔던 것으로 분석된다.

오피스텔의 공급부족도 인기의 비결로 분석되고 있다.
지난 2001년부터 2003년 정도까지만 해도 오피스텔이 서울과 수도권에서만 20만실 가까이 공급됐었다. 지나친 공급으로 오피스텔이 넘치기 시작했다. 임차인을 구하기 어려워졌고 분양가 이하로 거래되기도 했다. 이후 오피스텔 공급은 급감했다. 지난해에는 서울과 수도권에서 3600실 정도가 공급됐다.

이에 반해 수요는 꾸준히 늘었다. 신혼부부나 자취생, 젊은 직장인 등을 중심으로 소형주택의 대체상품으로 인기를 끌고 있다. 최근 전세가격 상승 및 소형아파트 가격 오름세가 지속되면서 오피스텔이 비교적 가격이 저렴한 대체주거지로 주목받고 있다.

강남이나 대학가 주변, 신흥 역세권 등 임차 수요가 많은 곳 가운데에는 물량이 부족한 지역도 생기고 있다.

여기에 아파트 등 다른 부동산 상품에 비해 상대적으로 규제가 적은 것도 매력이다. 총부채상환비율(DTI)도 적용받지 않는다. 건축법 상 업무용 시설로 분류되기 때문에 주택 수로도 포함되지 않아 아파트 무주택청약 자격도 주어진다. 종합부동산세 대상도 아니다. 아직까지는 전매제한이나 재당첨금지 등 제약도 없다. 청약통장도 필요없다.

◆ 꼼꼼하게 따져보고 선택해야

그러나 오피스텔 투자가 생각보다 만만한 것만은 아니다.
실제로 무턱대고 뛰어들었다가 당첨된 후 계약을 포기하는 사례도 나오고 있다. 오피스텔은 청약통장이 필요하지 않아 주택형만 다르면 중복해서 신청할 수 있기 때문에 덜컥 당첨된 후 계약금이나 중도금을 마련하지 못해 계약을 포기하는 경우도 있다. 또 전매차익을 노리고 신청했지만 생각만큼 거래가 되지 않거나 프리미엄이 붙지 않아 계약을 포기하는 경우도 상당수 있다.

무엇보다 8월 말 이후부터는 전매제한 및 지역우선공급제가 시행될 예정이다. 이에 따라 일반 아파트와 같이 계약 후 일정 기간 전매가 제한될 뿐 아니라 해당 지역 거주자에게 일정 물량을 배정하는 등 각종 규제가 따른다.

세법상 오피스텔은 주택으로 볼 수도 있고 업무용 사무실로 볼 수도 있다. 용도에 따라 판단을 한다. 경우에 따라서는 불리하게 적용이 될 수도 있다.

소형 아파트 5채를 매입하고 주택임대사업을 하면 취득세나 등록세 등 취득관련 세금을 감면받을 수 있지만 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 감면을 받을 수 없다.

아울러 종합부동산세의 대상이 될 수 있다. 세법에서는 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하면 주택으로 보기 때문이다. 또 공실이라도 실제 내부 구조가 주거용으로 사용됐다면 종부세의 대상이 된다. 이에 따라 공시가격이 6억원 이상 이면 세금을 내야 한다.

특히 비과세 혜택을 받지 못하고 중과세 대상이 될 수도 있다. 예컨대 3년 이상 보유한 아파트 한 채와 주거용으로 사용하는 오피스텔 한 채를 보유하고 있을 경우 3년 이상 보유를 했더라도 아파트를 팔 때 비과세 혜택을 받을 수 없고 1가구 2주택에 해당돼 50%의 양도소득세를 내야 한다.

오피스텔을 사고 사업자 등록을 하면 분양가에 포함된 부가세(분양가의 10%)를 환급받을 수 있다. 그러나 주거용으로 사용했다면 이 부가세도 다시 물어줘야 한다.

오피스텔은 현재까지 계약 후 전매가 바로 가능하지만 양도차익의 50%까지 세금을 내야 하고 부대비용까지 고려하면 차익실현이 쉽지 않은 셈이다.

◆임대수요와 전용률 따져봐야

오피스텔에 투자할 때 가장 먼저 따져봐야 할 것은 바로 임대수요와 전용률이다.
오피스텔은 보통 임대수익에 목적을 두는 경우가 많다. 시세차익은 매각시점을 고려하면서 조정할 수 있다.

따라서 임대가 잘 나가는지를 가장 먼저 따져야 한다. 소형아파트나 소형주택 수요가 많고 교통이 편리한 곳이 좋다. 인근에 대학가나 직장이 많은 곳을 선택하고 지하철이나 버스 등 대중교통 이용이 편리한지를 살펴야 한다.

최근에는 택지개발지구에서 오피스텔 분양이 많으므로 눈여겨 볼 필요가 있다. 아울러 오피스텔은 아파트에 비해 전용률이 매우 낮기 때문에 상대적으로 전용률이 높은 곳을 찾는 것도 좋다.

9월 이전에 수도권에서 분양돼 전매제한을 피할 수 있는 오피스텔은 이미 분양한 물량을 합쳐 약 4000여실 규모로 추산되고 있다.

서울에서는 한솔건설이 서울 관악구 신림동에 82~254㎡ 310실을 5월에 분양할 예정이다. 지하철 2호선 신림역과 보라매공원이 가깝다.

대우건설은 인천 논현택지지구에서 50㎡형 소형오피스텔 524실을 5월에 공급한다. 인천에서는 풍림산업도 청라지구에서 93~149㎡형 오피스텔 352실을 6월에 분양할 예정이다.

신영은 동탄택지개발지구에서 총 927실을 5~6월에 분양할 계획이다. 면적은 62~112㎡ 수준이다. 동탄에서는 최대규모 오피스텔 단지다. 신영은 또 충청북도 청주시 복대동 대농3지구에서 지웰시티2차 오피스텔도 분양할 예정이다.

사용중인 기존 오피스텔은 인수하는 것도 방법이다. 임대수익이 검증됐기 때문에 투자에 위험이 적은 편이다.

강이나 공원 조망권이 있는 업무용이나 중대형 오피스텔의 경우 인기가 높다. 중대형 오피스텔은 가격이 아파트보다 싸기 때문에 대체수요도 많다.

특히 대규모 주상복합아파트와 함께 들어선 중대형 오피스텔은 관심을 가져볼 만하다고 전문가들은 조언한다. 주상복합아파트의 편의시설을 함께 이용하면서도 상대적으로 가격이 싼 장점도 있다. 베란다와 욕조를 제외하면 건물 내에 있는 주상복합아파트와 큰 차이가 없다.

서울 강남구 도곡동의 타워팰리스, 양천구 목동의 목동파라곤, 신정동의 제이월드빌, 삼성동의 대림아크로텔 등이다.