아파트공화국 서울, 휴먼타운 뜨나

오세훈 서울시장의 민선5기(2010년 7월~2014년 6월) 역점 사업인 '서울휴먼타운(Seoul Human Town)' 조성사업이 속속 가시화되고 있다.

휴먼타운은 편의시설이 잘 갖춰져 있는 아파트의 장점과 골목길, 커뮤니티가 살아있는 저층 주거지의 장점을 결합한 신개념 주거지로, 서울시는 지난 4월 강동구 암사동 서원마을 등 시범 사업지 3곳을 지정했다.

현재 서울시 전체면적(605㎢) 중 36.9%인 223㎢가 주거지인데 그 중 55%(122㎢)가 단독·연립·다세대 등 저층 주거지다. 이는 지난 1970년에 비해 절반으로 감소한 것으로 한해 평균 1만동 이상이 사라진 셈이다. 반면 아파트는 13배 이상 증가했다. 주거 형태가 급속도로 획일적인 아파트 중심으로 변모했다는 뜻이다.

휴먼타운은 아파트공화국 서울을 인간이 사는 마을로 전환하자는 취지로 계획됐다. 획일적 주거형태에서 벗어나기 위해 아파트 위주의 뉴타운 개발은 지양하는 대신 사람냄새가 나는 신개념 주거지를 지향한다.

◇시범사업지 지구단위계획 확정


서울시는 지난 7월 도시·건축공동위원회를 열어 강동구 암사동 서원마을(3만2882㎡), 강북구 인수동 능안골(4만5102㎡), 성북구 성북동 선유골(4만6519.6㎡)에 대한 '휴먼타운' 제1종지구단위계획 구역 및 계획 결정안을 가결했다.

지구단위계획은 지역을 효율적이고 체계적으로 개발하기 위해 기반시설과 개별토지 등에 대한 구체적인 건축방향을 제시한 도시계획으로, 이 계획에 따라 구역 내 기반시설과 건축물 용도 등 세부계획이 결정된다.

시는 서원마을에 대해 주민의견을 수렴, 용도를 단독주택으로 하고 양질의 일조 확보를 위해 건축물 층수를 2층으로 했다. 또 열린 정원인 골목길의 '그린존(Green Zone)'이 확보될 수 있도록 대지경계선으로부터 3m 후퇴해 벽면한계선을 지정했다.

인수동 능안골은 기존 공동주택을 제외한 모든 대지에 대해 단독주택(4가구 이하)으로만 건축이 가능하도록 했다. 인접한 북한산의 경관을 고려한 조치다. 주택의 지붕, 대문, 담장 등은 주변과 어울리도록 자연친화적인 재료와 색채를 사용하도록 했다.

성북동 선유골은 보행 및 교통환경 개선을 위해 성북동 길변 공유지에 마을 주차장을 지정하고, 일반음식점의 경우 주택가 내부지역의 길에 면한 1개층 200㎡ 미만으로 했다. 특히 단독주택 밀집지역 내 경사지에 위치한 기존 연립주택은 특별계획구역으로 지정해 추후 계획이 이뤄지도록 했다.

◇하반기 대거 늘린다


서울시 관계자는 "민선5기 기간 중 휴먼타운의 규모를 자치구별 2개꼴인 총 50곳으로 확대하겠다"고 밝혔다. 이처럼 서울시의 휴먼타운 조성의지는 확고하다. 아파트 위주의 뉴타운 개발은 지양하고 주민들이 원하는 지역을 대상으로 휴먼타운을 서울 전역으로 확대해나갈 방침이다.

시는 현재 연남동 239의 1 일대 9만5000여㎡와 북가좌동 330의 6 일대 4만3000여㎡를 휴먼타운 추가 사업지로 선정하는 방안을 추진 중이다. 연남동은 지난 2월 정비예정구역에서 해제됐고, 북가좌동은 해제 절차가 진행 중이다.

앞서 시는 지난 4월 휴먼타운 계획을 발표하면서 정비예정구역 해제지역 6곳 중 2~3곳을 시범사업지로 지정한다고 발표한 바 있다.

시는 이곳에서 주민동의 절차를 진행하고 있다. 사업지 선정은 토지 등 소유자 50% 동의가 있어야 가능하다. 시의 한 관계자는 "연남동 주민들이 긍정적인 반응을 보이고 있다"며 "동의율 50%를 곧 넘어설 수 있을 것"이라고 말했다.

서울시는 이르면 이달 중 사업지 선정을 끝내고 건축물 건립 기준 등을 만들기 위한 협의를 시작할 예정이다. 서울휴먼타운은 구청장이 주거환경관리사업계획을 수립하면 구청장과 주민대표회의 등이 협의체를 구성해 사업을 완료한 후 주민들이 유지관리하게 된다.

◇결합개발 주목

서울시는 휴먼타운 조성을 촉진하기 위해 인근 재개발·재건축 구역과 휴먼타운을 하나로 묶어 결합개발하는 방식을 검토하고 있다. 결합개발은 휴먼타운과 재건축 구역을 함께 개발해 기반시설 등을 공유하는 방식이다.

재개발되는 아파트의 용적률을 높여주고, 대신 5% 내외의 기부채납을 받아 인근 저층주거지에 보안·방범·편의시설 등의 기반시설을 설치하게 된다. 기부채납 되는 휴먼타운 지역에 사는 주민은 아파트 조합원 자격을 얻게 된다.

이와 관련해 시 관계자는 "재개발구역에 인센티브를 주고, 인근 저층주거지는 보존하려는 취지"라며 "이 같은 결합개발마저 없다면 저층주거지도 아파트로 재개발돼 서울은 고층 아파트 단지로 넘쳐나게 될 것"이라고 말했다.

저층주거지를 재개발구역과 묶어 결합개발하려면 현행 도시 및 주거환경정비법에 '주거환경관리사업' 조항을 신설해야 한다. 시는 국토해양부에 건의한 뒤 법제화되면 서울휴먼타운 조성에 박차를 가할 계획이다.

휴먼타운에는 CCTV, 보안등, 경비소 등이 설치된다. 자체 방범 조직이 구성돼 저층 주거지의 단점으로 지적됐던 보안과 방범이 강화된다. 또 경로당·어린이집 등 주민복리시설과 생활편의시설도 들어선다.

주민들은 주민대표회의를 구성, 관리 규약을 만들고 관리소를 운영하면서 지역 커뮤니티를 활성화시킬 수 있게 된다. 복리시설·도로 등 기반시설도 주민들이 공동으로 관리한다.

휴먼타운이 재개발·재건축 등 기존 고밀도 정비사업의 한계를 극복, 새로운 정비사업 모델로 자리잡을 수 있을지 관심이 쏠리고 있다. 휴먼타운이 성공적으로 안착할 경우 고층아파트 위주의 도심재개발 사업의 큰 변화가 예상되기 때문이다.

이에 대해 서울시 고위 관계자는 "저밀도 개발을 선호하는 시민들, 쾌적한 저밀도 주거지의 가치가 높다는 걸 알고 있는 시민들이 의외로 많다"며 "성냥갑 같은 고밀 일변도의 아파트 개발은 이제 지양해야한다"고 말했다.

부동산 전문가들은 "휴먼타운 사업은 지역 원주민의 재정착률이 낮고 지분쪼개기 등 편법이 활개치는 정비사업의 새로운 대안이 될 수 있을 것"이라고 기대했다. 다만 전문가들은 "이 사업이 성공하려면 해당 지역민들이 재개발이나 재건축만 하면 돈을 벌 수 있다는 통념을 버리고, 주택을 투기가 아닌 거주지로 생각해야 하는 인식전환이 전제돼야 한다"고 말했다.