리츠 수익률, 부동산 유형보다 공실률 따라 '격차'

올 한해 리츠(REITs) 시장은 투자 부동산 특성보다 공실률에 따라 수익률에 큰 격차를 보였다.


오피스 빌딩에 투자한 리츠의 수익률이 좋은 반면 미분양아파트에 투자한 리츠는 모두 당기순손실을 기록했다. 상가, 할인매장, 호텔 등을 포함한 리테일 시장에서는 공실률에 따라 희비가 엇갈렸다.

국토해양부의 2010년 리츠 투자보고서에 따르면 51개 리츠 중 지난 일년간 배당이 이뤄진 리츠들의 연평균배당수익률은 5.50~14.25%로 집계됐다. 리츠의 수익률은 부동산 경기 흐름과 투자부동산의 특성에 따라 큰 차이를 보였다.

상품별로는 오스타라씨나인기업구조조정리츠(CR오피스)가 14.25%로 2010년 가장 높은 수익률을 냈다. 오스타라씨나인은 상암동 팬텍R&D센터에 투자한 리츠이다.


반면, 지난해 가장 많이 설립된 미분양아파트 투자 CR리츠(44.4%)는 모두 당기순손실을 기록했다. 아파트 매입 가격보다 낮은 금액에 처분하면서 매각손실이 일어났기 때문이다.

◇리테일부동산, 공실률 따라 수익률 3배 가까이 차이



리테일 부동산에 투자한 기업구조조정리츠(CR리테일) 7개와 위탁리츠 1개는 5.50~13.59%의 구간 수익률을 보였다. 홈플러스매장에 투자한 코크렙NPS제2호가 당기순이익(6개월) 117억원으로 13.59%의 연평균배당수익률을 기록했다.

부동산자산관리회사 관계자는 "임차인이 책임임대를 보장한 경우는 안정적인 수익 창출이 가능하다"며 "임차인을 구하지 못한 일부 상품의 경우 부동산 관리에 힘든 한해를 보내야 했다"고 설명했다.

펨코리테일제1호(키즈맘센터·수원패션아일랜드)는 80% 대의 임대율로 인해 10억원의 당기순손실(6개월)을 기록했다.

코크렙14호(영등포 타임스퀘어)는 2008년 1월 설립 후 계속 당기순손실을 기록하고 있다. 그러나 지난해 완공 후 임대율이 증가하며 2분기 자기자본수익률이 흑자로 전환됐다.

코크렙아리프코리아제1호(명동 NoonSquare)도 올해 상반기까지는 당기순손실을 기록했지만, 3분기 3억원 가량의 당기순이익이 발생하며 연말 흑자 전환이 기대되고 있다.

◇임대시장 회복세로 오피스 투자 긍정적



오피스 부동산에 투자한 리츠는 빌딩 관리와 임차인 모집이 상대적으로 수월해 비교적 수익률이 높게 나타났다. 오피스는 투자자들이 잘 들어오고, 임대율도 회복기에 있다.

오피스빌딩에 투자한 기업구조조정리츠(CR오피스) 12개와 위탁리츠 9개도 임대율에 따라 연평균배당수익률이 큰 편차를 보였다.

오스타라씨나인은 당기순이익(6개월) 31억원에 14.26%라는 리츠 중 가장 높은 수익률을 냈다.

서울 다동의 DSME빌딩과 과천 코오롱별관빌딩에 투자한 코크렙제7호도 11.65%로 높은 수익률을 보였다. 임대율 100%로 당기순이익(4개월)은 31억원이다. 다만, 지난 10월 과천 코오롱빌딩 매각시 차익이 3억원 에 불과해 리츠 주가가 연초(1월4일)에 비해 현재(11월26일) 4990원으로 19.9% 하락했다.

반면 서울스퀘어에 투자한 케이알원은 과도한 이자비용과 낮은 임대율로 인해 2년째 손실을 보이고 있고, 씨나인인피니티(양재 하이브랜드빌딩)도 5.60%의 저조한 배당수익률을 냈다.

업계 관계자는 "오피스에 투자한 리츠가 수익률이 저조한 것은 높은 가격에 매입했거나, 입지 여건이 좋지 않아 공실률이 높았기 때문"이라고 설명했다.

◇미분양아파트 투자는 손실 불가피



미분양 아파트에 투자한 기업구조조정리츠(CR미분양) 9개는 모두 당기순손실을 기록했다. 리츠의 설립 취지가 건설사 미분양 아파트 유동화인 만큼 손실을 보는 것이 불가피하다. 리츠 손실은 자산의 원주인인 건설사가 떠안는다.

리츠 관계자는 "미분양 아파트 리츠의 목적은 단기간 내 아파트를 매각하는 것"이라며 "수익을 내려고 기다리기보다 할인해서 분양하는 데 목적이 있다"고 말했다.

총자산이 996억원인 에프엔뉴하우징제1호(대구 준공후 미분양아파트)는 지난해 설립 후 1년간 10억원의 손실을 봤다. 2억4944만원에 매입했던 아파트를 2억1500만원에 매각하는 등 매각손실이 났기 때문이다. 우투하우징제3호(인천, 천안, 진주)도 지난 9개월간 천안두정푸르지오 29세대를 매각하며 16억4800만원의 손실을 냈다.

올 한해만 7개가 인가를 받은 자기관리리츠는 아직 본격적인 부동산 투자에 들어가지 않았다. 하반기에 인가를 받아 현재 최저자본금 70억원을 모집하고 있는 기간이다.