산으로 가는 용산역세권號…"대주주간 진흙탕 싸움"

총 사업비 31조원 규모의 서울 용산역세권 개발사업을 놓고 대주주인 코레일과 롯데관광개발간 갈등이 극단으로 치닫고 있다.

코레일이 롯데관광개발을 상대로 용산역세권 개발사업 시행사인 드림허브프로젝트금융투자회사(이하 드림허브)의 자산관리회사(AMC) 용산역세권개발㈜의 옛 삼성물산 지분 45.1%를 넘기라고 요구하면서 갈등은 최고조에 달하고 있다.


통합개발(롯데관광개발)과 단계개발(코레일), 선 개발착수 후 자금조달과 선 자금조달 후 개발착수 등으로 갈라진 두 대주주간 이견이 좁혀질 가능성은 낮아 내년 착공은 사실상 물 건너갔다는 분석도 나오고 있다.

◇"통합개발 vs 단계개발"
코레일은 롯데관광개발이 주도하고 있는 통합개발의 경우 부동산경기 침체와 자금조달의 불확실성을 감안할 때 실현 가능성이 희박하다고 주장하고 있다. 서부이촌동 사유지 보상재원 마련이 불투명해 사업 중단사태가 불가피하다는 지적이다.

코레일은 현실성이 떨어지는 이유로 상업시설(32만평), 업무시설(42만평)의 일괄 분양이 어렵다는 이유를 들었다. '5조6000억원 대출가능' 금융컨설팅 자료도 분양매출의 80% 분양, 시공사 책임준공 및 매출액의 55% 책임분양 등을 조건으로 내건 단순 투자의향으로 대출확약도 없다고 꼬집었다.


코레일 관계자는 "서부이촌동 분리개발이 아니라 단계개발이 필요하다"며 "가장 사업성이 높은 것부터 착수해 성공 가능성을 높이면 외부투자자 유치와 기존 투자자 추가출자 등을 유인할 수 있다"고 말했다.

반면 롯데관광개발측은 코레일이 사업 속도를 높이기 위해 보상이 필요한 서부이촌동을 빼고 코레일 부지만 개발하려 한다며 비난하고 있다. 롯데측은 서부이촌동을 통합개발하는 내용으로 이미 서울시로부터 사업자 인정고시를 받은 상황이고 도시개발구역 지정이 됐기 때문에 통합개발이 불가피하다고 강조했다.

드림허브 관계자는 "만약 분리개발할 경우 반대로 도시개발사업에 찬성한 50% 이상의 서부이촌동 주민들로부터 집단소송을 당하게 될 것"이라며 "분리개발은 코레일이 무지에서 비롯된 촌극"이라고 응수했다.


◇삼성물산 지분인수 신경전도 '팽팽'
코레일이 롯데관광개발에 요구한 용산역세권개발㈜의 옛 삼성물산 지분 45% 양도도 서로 법적 해석을 달리하고 있다.

롯데측은 2007년 12월 드림허브와 용산역세권개발 설립 당시 주주협약서와 사업협약서에 코레일 지분은 29.9% 이하로 제한돼있다고 설명했다. 이는 30%가 넘어가면 공기업 계열사로 지정돼 국정감사 대상이 됨은 물론 감사원 감사, 정보고시, 공개입찰 등의 제약 때문에 사업진행이 불가능하다는 것이다.

'제3투자자 등'이 나오면 삼성물산 지분을 넘길 수 있다는 조항도 코레일이 포함되지 않고 외부투자자로 제한된다는 입장이다. 지분변경을 위한 계약변경도 가능하려면 7개사만 모인 이사회가 아닌 30개 드림허브 출자사가 모인 주주총회에서 결정돼야 한다는 주장이다.

이에 대해 코레일은 실질 사업주체는 드림허브여서 AMC 대주주가 되더라도 대기업 집단 규제를 받는다고 할 수 없으며 출자사 30개사 모두에게 동의를 받을 필요 없다고 지적했다.

코레일 관계자는 "AMC 지분인수 후 신규 주관사 영입, 실현가능한 사업계획 수립을 추진한 후 외부투자자 유치와 금융기관의 투자, 선매각유도를 이끌어 낼 계획"이라며 AMC 지분인수는 신규 주관사 영입 때까지의 잠정적 인수"라고 해명했다.

◇용산역세권 개발 내년 착공 가능 '불투명'
대주주간 갈등이 첨예하게 진행되면서 용산역세권 개발사업의 내년 착공도 어렵다는 관측이 나오고 있다.

우선 자금조달이 여의치 않다. 드림허브는 랜드마크빌딩2, 부띠크오피스(오피스), 펜트라리움(고급 주상복합아파트) 등 용산역세권 내 초고층건물을 시공권과 연계해 건설사를 상대로 CB 발행을 유치할 계획이라며 많은 건설사들이 관심을 보이고 설명했다.

하지만 대형건설업계는 고가분양이 불가피한 사업을 떠안기 어렵다는 반응이다. 한 대형건설업체 중역은 "현재의 부동산시장 상황에서 고가분양이 불가피한 시공권을 확보하는 것은 무의미하며 다른 건설사들도 비슷한 견해를 갖고 있는 것으로 안다"고 말했다. 시공사 책임준공과 매출액 55% 책임분양 조건을 맞추기가 어렵다는 것이다.

외부투자자 유치도 현재로선 쉽지 않은 상황. 코레일과 롯데관광개발이 각자 대형건설사들과 접촉해왔지만 최근의 시장 분위기와 자금조달 어려움을 감안할 때 선뜻 나설 기업이 없다는 게 건설업계 분석이다. 최악의 시나리오는 CB 발행과 추가 자금조달이 어려워져 드림허브가 자금 부족으로 부도가 나는 상황이다.

업계 관계자는 "드림허브는 분양매출이 발생하기 직전까지 자금이 부족한 상황이어서 내년 착공이 연기되면 부도날 수밖에 없다"며 "용산역세권 개발사업이 중대 기로에 서 있다"고 지적했다.