"2005~2007년 수도권 6억 이상 집 산 50대 조심하라"

한국은행이 우리나라 주택시장을 들여다보고 '불균형이 심각'하다는 진단을 내렸다. 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택매매가격이 하락하면서 매매, 전세, 월세시장이 과거에는 볼 수 없었던 형태로 변화하고 있다는 것이다.

한은은 주택가격 하락, 전세값 고공행진, 월세 공실률 증가 등 기형적 시장구조에서 특히 위험이 높은 부문을 조목조목 지적했다. 또 '기업형 임대시장'이 성장할 수 있는 기반을 닦아 매매시장 회복은 물론 임대시장 다중채무 문제도 해결할 수 있을 것이라는 아이디어를 제시했다.


◇ "2005~2007년 수도권 6억 이상 집산 50대 이상 조심해라"

자료=한국은행 금융안정보고서

1일 한은은 금융안정보고서를 통해 대형주택 보유자에 경종을 울렸다. 지난해 1월부터 올 6월 중 대형주택 매매가격은 3.5% 하락해 중형(-0.4%)과 소형(1.0%)주택과 차이를 보였다. 집값하락만이 문제는 아니다.

6월말 현재 수도권에 6억 원 이상의 주택을 담보로 은행대출을 받은 차주의 30%가 주택가격이 급등했던 지난 2005~2007년 사이에 집을 샀다. 이들 차주는 1인당 평균소득이 8000만 원 정도로 원리금상환부담을 짊어질 능력이 있었다.


그러나 이들의 65% 이상이 은퇴를 앞두고 있거나 자영업에 종사하고 있는 50대 이상 고령층이다. 은퇴로 소득이 줄면 빚을 갚을 능력이 현저히 떨어져 감당할 수 없는 수준에 내몰릴 수 있다는 것이다. 6월말 기준 이들의 레버리지 비율은 267.7%로 6억 원 미만 담보주택(188.5%)과 비교해 월등히 높아 대출이 부실화될 우려가 높다는 지적이다.

◇집주인 4명중 1명, 전세금 올려 대출 갚았다...강남3구 '풍선효과'

자료=한국은행 금융안정보고서

한은은 임대인이 전세금을 대출상환자금으로 활용하는 사례가 확산되고 있다고 분석했다. 임대인이 집을 사기 위해 빌린 대출금을 전세보증금을 올려서 갚고, 세입자는 오른 전세보증금을 맞추기 위해 전세대출을 받는 '대출 손바뀜'이 나타나고 있는 것이다.

금융권 전체에서 주택담보대출을 받은 담보주택 보유차주 중 2000만 원 이상을 조기상환한 비중이 2009년말 4.3%에서 올 6월말 26.8%로 급등했다. 반면 9개 국내은행에서 전세자금대출을 받은 차주의 1인당 평균 전세금은 1억4000만 원으로 이 중 35%인 5000만 원 정도를 대출에 의존했다.

한은은 또 교육, 주거, 생활여건이 우수한 서울 강남 거주를 선호하는 '유주택 세입자'가 전세가격 상승을 부추기고 있다고 지적했다. 이들은 대부분 소득 수준이 높고 강남의 전세가격 상승을 부담할 수 있는 여력이 있지만 본인 소유의 주택 세입자에게 전가하고 있다는 것이다.

한은은 저금리로 전세금 운용 수익률이 하락하면서 임대인 입장에선 전세금을 인상할 유인이 계속해서 축적돼 왔다고 설명했다. 전세주택 보유수익률을 실제 금리와 주택매매가격 변동을 감안해 계산해보니 지난해 하반기부터 '마이너스' 수익을 나타냈다. 문제는 집값은 하락하는데 전세값이 오르면서 임대인도 전세계약 만료시 '반환'에 어려움을 겪을 수 있다는 점이다.

◇월세값 하락, 오피스텔>연립/다세대>단독>아파트 순

자료=한국은행 금융안정보고서

임대수요가 전세로 몰리면서 월세가격은 떨어지고 있다. 올 상반기 중 월세가격은 상업용 부동산(-5.5%), 오피스텔(-1.7%), 연립/다세대(-0.9%), 단독(-0.3%), 아파트(-0.1%) 순으로 하락폭이 컸다. 한은은 상업용 부동산의 경우 도소매·음식·숙박업 등 자영업 경기와 밀접히 연관돼 있어 경기회복이 지연되면 임대인 역시 원리금 상환에 어려움을 겪을 가능성이 크다고 지적했다.

앞으로 '월세시대'가 될 것이라는 전망에 대해선 '전세보증금' 때문에 완전한 월세 형태로 전환하는 데는 많은 시간이 걸릴 것으로 봤다. 6월말 현재 임대인이 돌려줘야 할 전세보증금은 최대 500조 원에 육박하는 것으로 추정했다.

또 전세주택 보유자의 42.1%가 5000만원 이상의 주택담보대출을 보유 중인 것으로 파악됐다. 때문에 현실적으론 전세보증금을 그대로 유지하고 추가 가격인상분은 월세로 임대계약이 이뤄지는 '반전세'가 주를 이룰 것으로 내다봤다.

◇'기업형 임대시장' 조성하면 매매시장에도 '긍정적' 제안

한은은 월세 형태의 '기업형 임대시장'이 조속히 성장할 수 있는 기반을 조성할 필요성을 역설했다. 일본에선 수수료로 받고 관리를 대행해주거나 임대인에게 일정 수준 이상의 임대료를 장기 보증하고 임대사업을 영위하는 형태가 자리잡고 있다. 월세시장이 활성화되면 주택 매입을 수반하게 되기 때문에 매매시장 회복에도 기여할 것으로 봤다.

아울러 주택매매시장 부진이 지속되면 전세가격이 추가상승할 수 있다며 정부의 부동산 대책이 차질 없이 시행될 수 있다고 해야 한다고 주장했다. 저소득 세입자와 취약계층의 전·월세 부담을 완화하기 위해 공공임대·주택바우처 지급을 확대하고 저리대출지원도 강화해야 한다고 조언했다.