사실상 '투기과열지구' 지정에도…"투기 사라지진 않을 것"

이번 '11·3 부동산대책'의 핵심은 최근 과열 양상을 보이고 있는 일부 지역 청약시장의 투기 수요를 억제해 실수요자의 당첨기회를 확대하는데 촛점을 맞추고 있다.

전문가들은 투기과열지구 지정에 준하는 강력한 대책이란 분석을 내놓으면서도 청약시장만 진정시킨다고 부동산투기가 근본적으로 사라지지는 않을 것이란 전망을 내놓고 있다.


국토부는 3일 수도권 민간택지 중 서울 전지역, 경기 과천·성남과 공공택지 중 서울 전지역과 경기 과천·성남·하남·고양·남양주·화성(동탄2에 한함), 세종시를 '조정 대상지역'으로 선정하고 맞춤형 청약제도를 실시하는 내용의 '주택시장 안정적 관리방안'을 마련했다고 밝혔다.

조정 대상지역은 투기과열지구 지정요건를 일부 준용해 과열이 발생했거나 발생할 우려가 있는 지역을 선정했다. △주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳 △청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하 주택 청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 △주택시장 과열 및 주거 불안의 우려가 있는 곳 등 3가지 조건 중 한가지만 해당하면 된다.

조정 대상지역에 선정되면 △전매제한기간 강화 △재당첨 제한 △1순위 제한 등 투기과열지구에 적용되는 청약 관련 규제가 적용된다. LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 강화 등 금융규제와 재건축·지역 조합 관련 규제 강화만 빠진 셈이다.


이에 따라 조정 대상지역의 전매제한 기간은 과열 정도에 따라 1년 연장 또는 소유권 이전 등기시까지로 조정된다. 수도권 민간택지 중 서울 강남 4구와 경기 과천은 현행 6개월에서 소유권 이전 등기시까지 전매가 제한되는 것이다. 강남 4구를 제외한 서울 전지역과 경기 성남은 1년 연장돼 분양 후 1년 6개월 내에 전매가 제한된다.

그동안 1순위로 청약 접수를 할 수 있었던 △세대주가 아닌 자 △5년 이내 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자 △2주택 이상 소유한 세대에 속한 자 등은 1순위에서 배제된다. 조정 대상 지역의 주택에 당첨된 세대에 속한 자는 재당첨이 금지된다.

이후 맞춤형 청약제도 조정에 따른 시장영향 등을 분석해 국지적 과열현상이 심화되거나 주변지역으로 확산될 경우 투기과열지구 지정까지 검토한다는 게 국토부의 계획이다.

전반적인 거래 규제 대신 아파트 청약 과열 진정에 중점을 둔 것이다. 하지만 청약시장만 진정시킨다고 주택 투기가 사라지지는 않을 것이란 게 전문가들의 지적이다.

조명래 단국대 도시계획부동산학부 교수는 "그동안 정부가 재건축 규제 등 부동산 정책을 완화하면서 투기성 가수요가 발생할 수밖에 없는 구조를 만들었다"며 "부동산 시장이 장기적으로 건전해질 수 있도록 청약제도, LTV·DTI, 분양가 상한제, 선분양제 등을 손봐야 한다"고 꼬집었다.