'11·3 규제' 강남 부동산 '찬바람', 강북 "강남 꺾이면 우리도…"

서울 강남 지역 아파트 단지 전경. @머니투데이 DB.

정부의 ‘11·3 부동산 대책’이 발표되자 직접 규제 대상이 된 강남3구(강남·서초·송파구)는 투기과열지구지정과 같은 강력 규제는 피했지만 분양권 전매금지가 기존 주택 매매시장에도 부정적인 영향을 미칠까 염려하는 분위기다.

강남3구와 같은 규제 조치가 내려진 서울 강동구와 경기 과천시의 부동산 시장은 예상치 못한 규제에 당황한 표정이 역력했다.


강남 대체지로 급부상한 강북 도심권과 주요 2기 신도시들도 표면적으론 실수요가 뒷받침돼 큰 영향은 없을 것이라고 낙관하면서도 가격 하락에 대한 불안을 감추지 못했다.

◇강남3구 "매도 문의 전화 빗발쳐"

강남3구 부동산 시장에서는 이번 규제로 분양 아파트 시장의 찬 바람이 기존 주택 시장으로까지 불지 않을까 우려하고 있다. 분양권을 제외한 조합원 입주권이나 기존 주택은 이번 규제 대상에 포함되진 않았지만 거래 위축이 불가피할 것으로 내다봤다. 분양권 문의가 뜸하고 청약경쟁률도 떨어지면 기존 주택 거래 역시 이 같은 분위기에 영향을 받을 수밖에 없다는 것이다.


개포동의 H공인중개소 관계자는 “강남을 겨냥한 정부 규제가 나온다는 보도가 있고부터 거래가 잠잠하고 호가도 2000만~3000만원 정도 떨어졌다”며 “겨울 비수기까지 겹치면 내년 초까지는 거래가 얼어붙을 것 같다”고 말했다.

이번달 말 분양 예정인 서초구 잠원동의 ‘신반포 18˙24차’ 재건축(래미안 신반포 리오센트)은 규제로 인한 시장 변화에 촉각을 곤두세우고 있다. 이 단지 분양 관계자는 “전매 금지가 청약경쟁률에 아무래도 영향을 미칠 수밖에 없다”며 “조합이나 건설사도 시장 분위기를 살피면서 분양가 산정에 고심하고 있는 것으로 알고 있다”고 전했다.

강동구와 과천시는 예상치 못한 규제에 다소 당황했다. 과천시 별내동의 한 공인중개소는 “과천도 최근 집값이 많이 오르긴 했어도 강남에 비교하면 아무것도 아닌데 같은 규제 대상이 되니 당혹스럽다”며 “호가가 조금은 떨어질 것 같다”고 예상했다.

강동구 고덕동의 공인중개소 역시 “둔촌주공은 많이 올랐는데 고덕동은 아직 전고점에 비하면 80% 수준”이라며 “같은 선에 놓고 규제하면 여기 부동산은 다 죽는다”고 하소연했다.

거래 위축을 염려하는 분위기가 팽배한 가운데 ‘그래도 강남’이라며 낙관론을 펼치는 목소리도 적지 않았다. 잠원동의 D공인중개소는 “이 자리에서 28년째 영업을 했는데 정부가 규제한다고 강남 집값이 떨어지는 걸 본적이 없다”며 “투기 세력은 조금 줄어들겠지만 강남을 원하는 수요는 항상 일정하다. 거래가 위축돼도 오래가지는 않을 것”이라고 전망했다.

◇ 강북 주요 지역 “풍선효과 사라지고 가격 하락” 우려

일단 정부가 일찌감치 ‘구두개입’에 나서면서 풍선효과 덕을 톡톡히 봤던 용산·마포구 등 강북 도심은 실수요만으로도 분양에는 지장이 없을 것이라며 안도하는 눈치다. 용산 롯데캐슬센터포레 분양관계자는 “전매제한 규제 강화 전에 막차를 탄 셈인데 당장은 풍선효과도 있고 해서 영향을 받지는 않을 것”이라고 낙관했다.

이달 중 청약접수 예정인 마포구 신촌그랑자이도 1순위 마감에는 무리가 없다는 입장이다. 도심권은 재개발·재건축에 따른 공급 물량 자체가 적다는 이유에서다.

하지만 시세차익을 노린 분양권 투자에 제동이 걸리면서 당첨이 돼도 프리미엄을 기대하기 어려워 실수요자들까지 주춤할 수 있다는 관측이 나온다. 가격 하락이 우려되는데 굳이 집을 사려 들겠냐는 것이다. 이 같은 이유로 2~3개월 내 단기적인 풍선효과가 걷히면 주택시장이 하락기에 접어들 것이라는 비관론도 적잖다.

분양업계 관계자는 “아무리 저금리라지만 강남3구가 받쳐주지 않는데 비강남이 계속 오르기는 어렵다”며 “연말 이후부터는 전반적으로 가격이 내릴 가능성이 높다”고 전망했다.

2기 신도시들은 서울보다 한층 민감하게 반응했다. 공공택지 분양권 전매가 금지된 경기 화성 동탄2신도시는 민간택지는 규제 대상에서 빠졌지만 투자 위축 우려에 당장 매매 호가가 4000만~5000만원 가량 떨어졌다.

위례~신사경전철 사업 표류로 한 차례 타격을 입었던 위례신도시도 호가 조정이 본격화됐다. 1억~2억원 이상 웃돈을 얹어 분양권을 매입했던 투자자들이 부동산 중개업소에 매물을 쏟아내면서 손실을 우려하는 목소리도 높다.

신규 분양이 상당수 남아 있는 경기 하남 감일·감북지구, 남양주 다산신도시, 고양 향동·삼송지구 등은 투자심리 위축에 신경을 곤두세우는 모습이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “정부의 청약규제 본격화로 계약률이 떨어지고 미분양이 다시 증가할 여지가 커졌다”며 “가격 급락까지 가지는 않겠지만 수도권 전매시장이 축소되며 타격이 불가피할 것”이라고 우려했다.