신탁방식 재건축, 초과이익환수제 피할수 있을까?

최근 서울 강남과 여의도를 중심으로 신탁 방식 아파트 재건축이 새롭게 주목받고 있다. 신탁 방식으로 재건축을 추진할 경우, 2018년 부활하는 '초과이익환수제' 적용을 피할 수 있다는 기대감 때문이다. 하지만 신탁 방식을 검토하는 대다수의 재건축 단지들이 실제 혜택을 보기 어렵다는 의견도 만만치 않다.

14일 서울 여의도 '시범아파트' 신탁재건축 정비사업추진위원회에 따르면 추진위는 오는 19일 여의도중학교 대강당에서 주민 총회를 개최하고 업무협약(MOU)을 체결할 신탁사를 최종 선정한다. 시범아파트 재건축 사업에는 지난 11일 예비신탁사 사업제안 마감결과, 한국자산신탁과 대한토지신탁 등 2개 신탁사가 출사표를 냈다.


이번 총회에서는 두 신탁사의 사업제안서를 공개하고 주민 투표를 거쳐 사업자를 선정하게 된다. 여의도 아파트 가운데 가장 큰 규모(1790가구)인 만큼 사업 성과에 따라 인근 단지들도 줄줄이 신탁방식 사업을 채택할 가능성까지 점쳐지고 있다.

신탁방식 재건축은 일반 재건축과 달리 조합설립을 하지 않고 신탁회사가 사업 전반을 위탁받아 진행해 사업기간을 1~2년 단축할 수 있다. 이에 신탁사들은 2018년부터 부활하는 초과이익환수제 적용을 피할 수 있다는 점을 내세워 주민 지지를 호소하고 있다.

재건축 초과이익환수제는 조합이 재건축을 통해 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과 금액의 최고 50%를 재건축분담금으로 내도록 한 제도다. 부동산 투기 억제를 위해 2006년 도입됐지만 2009년 금융위기 이후 부동산 시장을 위축시킨다는 지적이 나오면서 시행 시기가 내년 말로 3년 유예된 상태다.


이 때문에 사업진척도가 낮은 재건축단지들은 신탁방식 사업 추진에 관심을 두는 모습이다. 실제 재건축 추진위원회와 주민 간의 갈등으로 사업 추진이 더딘 서초구 '신반포궁전' 아파트 역시 지난달 29일 신탁방식 재건축 사업 설명회를 갖고 이달 중 신탁사 선정에 나선다.

한국자산신탁 관계자는 "일선 조합들 사이에서 신탁방식이 확산되고 있지만 아직까지 의구심을 품는 주민들이 많다"며 "첫 사업지가 성공적으로 마무리되면 연쇄적으로 신탁 방식 재건축을 추진하는 분위기가 조성될 수 있을 것"이라고 설명했다.

하지만 초과이익환수제 유예가 만료되는 1년여 동안 관리처분인가를 마무리 짓기는 시간이 부족하다는 지적도 적잖다.

한국자산신탁 분석 자료에 따르면 신탁사 시행자 지정 인가를 받은 재건축 사업장이 시공사 선정, 건축심의, 사업시행인가, 관리처분 총회, 관리처분 인가 등 남은 절차를 모두 완료하기까지는 최소 1년 4개월이 필요하다. 지금 당장 신탁사를 선정해도 현실적으로 내년 말까지 관리처분 인가를 받기는 불가능한 것.

이 때문에 정비사업 수주를 위한 신탁사들의 공격적인 마케팅이 오히려 독이 될 수도 있다는 우려가 나온다. 한 신탁사 관계자는 "1년밖에 남지 않은 시간 안에 관리처분 인가는 거의 불가능하다"며 "주민들에게 과도한 기대를 심어주다가 오히려 신뢰를 잃을 수 있다"고 꼬집었다.