찬바람 부는 재건축시장, 고개 드는 '지분제'

서울 시내 신규 아파트 공사현장. /사진=뉴스1

부동산시장의 불확실성이 확대되면서 일부 재건축조합이 미분양 위험을 피할 수 있는 '지분제' 방식의 사업으로 관심을 돌리고 있다. 그러나 미분양 손실을 떠안아야 하는 건설업체들은 이 같은 분위기에 난색을 표하고 있다. 사업 추진방식에 대한 조합과 건설업체 사이의 의견차이로 사업 자체가 지연될 수 있다고 전문가들은 지적한다.

24일 부동산업계에 따르면 이달 초 서울 서초중앙하이츠 1·2구역 재건축 조합은 시공업체 선정을 추진하면서 '확정지분제'를 조건으로 제시했다.


일반적으로 재개발·재건축 등 정비사업 추진 시 조합과 시공사가 맺는 계약은 도급제, 지분제 등의 방식으로 나뉜다. 도급제는 조합이 주체가 되는 사업방식이다. 시공사는 건축 공사비만 받고 공사한다. 아파트·상가 등의 일반분양에서 발생한 손익은 조합원 몫이다.

지분제는 시공사가 건축부터 분양까지 모두 책임지는 방식이다. 조합원의 소유지분에 따라 일정비율의 아파트 면적을 조합원에게 주고 시공사가 잔여 아파트, 상가, 복리시설 등으로 공사비를 충당하고 나머지 개발이익을 가져가는 것이다. 손해와 이익이 모두 시공사 몫인 셈이다.

지분제는 확정지분제와 변동지분제로 나뉜다. 확정지분제는 시공업체 선정 시 조합원에게 각각의 소유지분에 따라 무상으로 지분을 보장해 주는 방식으로 시공사는 시장 상황과 무관하게 무상지분율대로 조합원의 지분을 보장해 줘야 한다.


변동지분제는 사업추진 과정에서 발생할 수 있는 용적률변화 등에 따라 시공사가 조합원에 약속하는 지분을 변동시킬 수 있다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "과거 지분제로 재건축 등의 정비사업을 많이 추진했으나 최근에는 도급제로 추진하는 게 일반적"이라면서도 "부동산 시장 변화 등에 따라 조합이 선호하는 사업 추진이 달라진다"고 설명했다.

예컨대 부동산 시장 상황이 좋을 때 조합은 개발이익을 고려해 지분제보다 도급제를 선호하지만 부동산시장이 위축되거나 불확실성이 커질 경우 조합은 지분제를 선호한다. 시공사는 부동산 시장상황이 좋지 않아 리스크가 확대될 경우 지분제 방식의 사업 추진을 꺼린다.

건설업계는 지분제에 부담스러운 입장을 보였다. 건설업계 한 관계자는 "최근 대부분의 재건축 등 정비사업은 도급제 방식으로 추진됐으나 부동산 시장 불확실성 확대로 지분제가 고개들고 있다"며 "시공업체 입장에서 부담스럽지만 과거처럼 지분제임에도 일단 수주하고 보자는 식의 경쟁 상황이 연출될 수 있다"고 말했다.

사업 추진 방식을 두고 조합·시공사 간 갈등이 발생할 수 있다는 의견도 있다. 심교언 건국대학교 교수는 "일부 사업장의 경우 조합원들의 요구로 사업방식이 도급제에서 지분제로 변경될 수 있다"며 "문제는 조합과 시공사가 사업방식을 놓고 마찰을 빚을 경우 사업이 연기될 수 있는데 최악의 경우 좌초될 수도 있다"고 경고했다.