"美금리인상 본격화…韓부동산시장 경착륙 가능성↑"

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미국 연방준비제도이사회(FRB)가 금리 인상을 단행하면서 국내 부동산시장에도 후폭풍이 예상된다. 미국의 금리 인상이 즉각적인 한국은행의 기준금리 인상으로 이어지지는 않겠지만 대출 규제와 경기 침체, 정국 혼란 등 대내외 변수와 맞물려 시장 위축을 앞당길 것이라는 분석이 지배적이다.

FRB는 15일 기준금리를 0.25%포인트 인상했다. 내년 기준금리 인상 전망도 종전의 2회에서 2회로 상향 조정했다. 이날 한국은행은 기준금리를 동결했다. 당장 금리를 조정하기보다 상황을 좀 더 지켜보자는 판단이다.


하지만 미국의 금리 인상으로 국내 금리 인상 압박은 한층 커진 것만은 분명하다. 통상 미국의 기준금리 인상은 6개월~1년의 시차를 두고 국내 기준금리 인상으로 연결됐다. 한국은행의 기준금리 인상에 앞서 시중은행이 대출금리를 올릴 가능성도 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "미국의 금리 인상이 곧 국내 대출금리 상승으로 이어져 부동산 가격 하락 요인으로 작용할 것"이라며 "금리 상승으로 금융비용이 불어나면 투자수익률이 떨어지고 거래가 위축될 수밖에 없다"고 말했다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "미국의 12월 금리 인상은 예상된 내용이어서 당장 시장에 영향을 주지는 않겠지만 문제는 내년"이라며 "미국이 추가적인 금리 인상에 나설 경우, 한국은행도 동결 분위기를 유지하기 쉽지 않을 것"이라고 분석했다.

특히 금리 민감도가 높은 재건축·재개발 사업이나 수익형 부동산시장은 단기 타격이 불가피해 보인다. 박 위원은 "금융비용 부담이 큰 재건축, 재개발이나 레버리지를 많이 이용하는 수익형 부동산은 상대적으로 금리 영향이 크다"고 설명했다.


심교언 건국대 부동산학과 교수는 "단기적으로는 수익형 부동산 시장이 나빠지고 장기적으로는 주택시장 전반이 타격을 입을 것"이라며 "부동산시장 위축이 구조조정, 정치적 혼란 등과 맞물리면 경제 전반에 악영향을 줄 것"이라고 강조했다.

실수요 위축에 따른 전세난 심화도 우려된다. 금리 상승으로 대출상환 부담이 커지면 신혼부부, 저소득층, 청년층 등과 같이 대출 의존도가 높은 실수요자들은 주택구매를 미루고 상대적으로 부담이 덜한 전세에 머물러 있으려는 경향이 강해진다. 금리 인상이 서민 주거비 상승으로 이어지는 경우다.

조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 "그동안 '빚내서 집사라'고 등을 떠민 정부 정책의 피해가 고스란히 국민에게 전가될 것"이라며 "실수요자들의 주택 구매심리가 위축되면 단기적으로 전세난이 더욱 가중될 수밖에 없다"고 말했다.

박 위원은 "금리가 오르면 신혼부부, 저소득층 등 집값의 상당 부분을 대출에 기댈 수밖에 없는 실수요자들의 주택 구매도 위축될 수밖에 없다"며 "실수요가 집중되는 중소형아파트 수요가 줄어들 것으로 보인다"고 귀띔했다.

8.25 가계부채 대책, 11.3 주택시장 안정화 대책 등 연이은 정부 규제로 부동산시장이 조정국면으로 접어드는 시점에 금리 인상 부담이 불거지면서 시장 전반이 경착륙할 가능성도 높아졌다.

김규정 위원은 "시장이 급랭상황으로 내몰릴 수 있다"며 "금리가 오르면 기존 대출자 중에서는 불어난 상환 부담에 주택을 처분하려는 사람이 나올 수 있고 실수요자는 아예 시장 접근 자체가 차단될 수 있다"고 강조했다.

조명래 교수는 "금리 인상 효과가 당장 시장 전면에 나타나지는 않겠지만 집값 하락 조건은 충분해졌다"며 "금리 인상이 대출 규제와 맞물려 주택 구매력 약화와 집값 하락 등 악순환으로 연결될 것"이라고 지적했다.