미분양 늘면 사들이겠다는 정부…실효성은 '글쎄'

정부가 내년 미분양이 크게 증가할 것으로 예상됨에 따라 선제적인 대응책을 내놨다. 2008년 글로벌 금융위기로 촉발된 부동산 경기침체 때처럼 미분양이 급증하면 건설사로부터 미분양을 사들이겠다는 것이다. 하지만 건설사들은 크게 실효성이 없다고 지적하고 있다.

국토교통부는 지난 28일 발표한 '2017년 경제정책방향'을 통해 내년 미분양이 급증하거나 기존 주택시장의 경착륙 등이 발생할 경우 '환매조건부 미분양매입제도'와 '매입임대리츠'를 재도입하겠다는 뜻을 내비쳤다.


미분양 주택을 주택도시보증공사(HUG)나 한국토지주택공사(LH) 등 공기업을 통해 매입한 후 임대주택으로 활용하겠다는 것이다. 주택시장 안전장치를 확보하는 동시에 서민주거안정도 지원해 '일석이조' 효과를 보겠다는 뜻이다.

하지만 내년 경제정책방향에서 미분양 급증을 언급하고 선제적인 대응책을 마련한 것은 그만큼 정부가 내년 부동산시장 전망을 어둡게 보고 있다는 방증이다.

앞서 2008년 글로벌 금융위기로 미분양이 급증하자 건설사 유동성 지원을 위해 HUG가 미분양주택을 환매조건부로 매입하는 제도를 시행했다. 2008년부터 2013년까지 약 1만9000가구를 매입했다.


마찬가지로 같은 시기 미분양을 줄이고자 건설사, 투자자, LH 등이 리츠를 설립해 미분양 주택을 저렴하게 매입해 임대주택으로 활용하는 매입임대리츠도 시행했다. 2010년까지 3년간 약 3300가구를 사들였다.

일견 건설사의 '밀어내기' 분양으로 촉발된 미분양을 정부가 세금으로 해결해 주는 것으로 오해할 소지가 있다. 건설사의 모럴해저드(도덕적 해이)만 부추길 것이란 우려섞인 목소리도 나온다.

하지만 자세히 들여다보면 건설사들도 반기지 않는 제도다. 환매조건부 미분양 매입방식은 HUG가 임시로 분양가격의 절반 이하에 사들였다가 분양이 되고 나면 돌려받는 식이다. 결국 싼값에 임시로 맡아주고 있는 것일 뿐 미분양 해결의 근본적인 대책이 되지 못한다.

2008년 제도를 도입했을 때도 매입실적이 예상외로 저조했다. 대형건설업체 한 관계자는 "조건이 까다로워 가입하기도 쉽지 않고 절반도 안 되는 가격에 사주는 것이라 30~40% 할인분양을 해서라도 파는 게 낫다"며 "건설사 입장에서는 더 부담이 되는 제도"라고 귀띔했다.

매입임대리츠 역시 성과가 크지 않았다. 리츠에 미분양 아파트를 싼 값에 넘겨야 하는 건설사로서는 정부 뜻대로 움직여주지 않을 공산이 크다.

업계 한 전문가는 "제도의 취지는 좋으나 결국 '미분양을 해결할 수 없으니 싼값에라도 넘겨라'는 식의 리츠가 될 것"이라며 "건설사로서는 어떻게 해서든 팔던지 직접 임대를 하는 게 여러모로 이익"이라고 설명했다.