[MT리포트]꼬마빌딩도 돈 있는 자만의 리그로

강동구 소재 꼬마빌딩 전경/사진=지지옥션

26일부터 부동산 임대사업자에게 임대업이자상환비율(RTI·Rent To Interest ratio)이 적용되면서 수익형 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠린다. 소형빌딩을 비롯한 수익형 부동산은 대출을 끼고 매수하는게 일반적이라 거래위축이 불가피할 전망이다.

RTI는 부동산 임대업자가 신규 대출을 받을 때 적용받는 가이드라인으로 연간 부동산 임대소득을 연간 대출이자 비용으로 나눈 값이다. 앞으로 RTI가 150%(주택은 125%) 이상 되어야 신규 대출이 가능하다. 기존에 대출설정액이 크고 임대수익은 낮은 부동산은 추가 대출이 여의치 않거나 대출 가능 금액이 현저히 낮아질 수 있다.


대출이 없는 신규 임대사업자가 매수가격 20억원 월세 500만원(임대수익률 3%)인 꼬마빌딩을 대출 12억원을 끼고 매수할 계획이었다면, 원칙적으로는 대출이 어렵다. 이자율 4% 가정 시 RTI가 1.25(6000만원/4800만원)여서 불가능하다.

담보 부동산의 유효담보가액 초과분에 대해 매년 최소 10분의 1씩 분할상환해야 하는 일부 분할상환제도 도입된다. 유휴담보가액 10억원짜리 상가를 담보로 12억원을 대출받았다면 초과분 2억원에 대해 매년 2000만원 이상을 갚아야 한다.

RTI가 실행되기 전 막판 매수세가 몰리면서 꼬마빌딩 거래량이 급증하는 이변이 벌어지기도 했다. 빌딩중개법인 관계자는 "레버리지 기회를 활용하려는 자산가들이 행동에 나서면서 올해 2월 말~3월 중순 체결 물량이 예년의 3배로 늘었다"고 말했다.

한국감정원에 따르면, 서울 시내 소규모 상가(2층 이하, 연면적 330㎡) 임대료는 지난해 1분기 5만2330원/㎡로 전 분기 대비 12% 급등했다. 건물주 변경과 거래가격 상승이 임대료 인상으로 이어진 것으로 풀이된다.

전문가들은 RTI 도입과 금리인상 움직임으로 꼬마빌딩 등 수익형 부동산 거래가 위축될 수 있다고 전망한다. 대출 이자가 오르면 실수익률 하락으로 직결되기 때문이다.

한 시중 증권사 PB는 "청담동 변두리조차도 지분 3.3㎡당 1억5000만원 수준으로 가격이 올라 꼬마빌딩 시장도 꼭지를 찍었다"며 "값은 오르고 임대수익률은 낮아 증여용으로 활용하기가 쉽지 않을 것"이라고 말했다.


상업용 부동산 규제가 주택보다 덜해 현금부자들의 꼬마빌딩 쇼핑은 이어질 것으로 보는 시각도 있다.

강남 30평대 구축 아파트도 20억원을 훌쩍 넘은터라 상업용 부동산 이외에는 유동자금이 갈 곳을 찾기 어렵다는 설명이다. 임대소득 외에 다른 사업소득이 있다면 RTI 규제에서 자유로운 만큼 현금부자들의 리그가 될 것으로 내다봤다.

오동협 더원빌딩 대표는 "RTI 실행에 따른 마이너스 요인이 10%라면 아파트 투자 수요가 중소형 빌딩으로 넘어오는 플러스 요인이 20~30%"라며 "현금자산가들이 저가 매물을 주워담는 그들만의 시장이 펼쳐질 것"이라고 말했다.