[법] 안심보장증서와 지역주택조합 탈퇴

사업의 불확실성에 대한 우려로 지역주택조합에의 가입을 망설이는 이들이 많다. 이에 많은 지역주택조합(내지 추진위원회)이 "사업 무산 시 납부한 분담금 전액을 돌려주겠다"거나 "몇날 며칠까지 인가를 득하지 못할 경우 납부한 분담금 전액을 돌려주겠다"는 내용의 안심보장증서를 발행하며 조합원을 모집한다. 그렇다면 이 안심보장증서는 과연 효력이 있는 것일까.

임형준 변호사/사진제공=법무법인 센트로

안심보장증서가 무효라는 견해
지역주택조합(내지 추진위원회)은 비법인사단으로 볼 수 있고, 비법인사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 하며(민법 제275조 제1항), 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의하고(민법 제276조 제1항), 사원총회의 결의 없는 총유물의 처분행위는 무효다. 이 견해는 ① 지역주택조합이 업무를 수행하기 위해서는 조합원 모집 및 모집한 조합원들의 분담금 납부가 필수적이고 조합의 사업은 조합원들이 납부한 분담금을 통해 이루어지므로 조합이 조합원들로부터 수령하여 보유하고 있는 분담금을 총유물이라 보고, ② 사업 무산 시 납부한 분담금을 돌려준다는 내용의 안심보장증서는 총유물 자체의 감소를 유발하는 총유물의 처분행위라 보면서, ③ 총유물을 처분하기 위해서는 총회 결의가 있어야 함에도 불구하고 총회 결의 없이 발행한 안심보장증서는 무효라는 것이다.


안심보장증서가 유효하다는 견해
이 견해는 ① 안심보장증서 작성 당시 가입자가 납부한 분담금이 존재하지 않아 총유물 자체가 존재하지 않는다고 보고, ② 통상 가입자가 조합가입계약 시 납부할 분담금의 관리 및 집행을 모두 조합에 위임하고 실제로 가입자가 납부하게 될 분담금이 사업 진행에 사용될 것이 예정되어 있어 안심보장증서 상 환급을 예정한 금원이 가입자가 납부한 분담금 그 자체라 볼 수 없다고 보며, ③ 따라서 이는 총유물의 처분행위가 아닌 단순채무부담행위에 해당하여 총회 결의 없이 안심보장증서를 발행하였다 하여 이를 무효라고 볼 수 없다는 것이다.

안심보장증서와 지역주택조합 탈퇴
총회 결의 없는 안심보장증서가 무효라는 견해에 따르면, 탈퇴를 희망하는 조합원은 무효인 안심보장증서가 유효한 것으로 착오에 빠져 조합에 가입했다는 이유로 조합가입계약을 취소하고 납부한 분담금 전액의 반환을 구할 수 있다. 또한, 안심보장특약과 일체로 체결된 조합가입계약이 무효임을 주장하여 분담금 전액의 반환을 구할 수도 있다(민법 제137조). 많은 판례들이 총회 결의 없는 안심보장증서가 무효라고 판시하고 있기도 하다.

다만, 총회 결의 없는 안심보장증서도 유효하다는 견해에 따르면 이를 이유로 탈퇴를 할 수는 없고, 별도로 조합가입계약 상의 하자를 주장, 입증하여야 한다. 실제로 안심보장특약을 총유물의 처분행위가 아닌 단순 채무부담행위로 보아 총회 결의 없는 안심보장증서도 유효하다고 판시한 예도 있다.


지역주택조합에서 탈퇴하고자 하는 자는 각자의 상황에서 가장 적절한 방안을 선택하여야 할 것이다. 다만, 개개인이 처한 상황이 상이하기에 어떠한 방안으로 탈퇴 절차를 진행하는 것이 바람직할지에 관하여는 전문가의 조력을 구하는 것이 좋을 것이다. /글 법무법인 센트로 임형준 변호사