[법] 재개발 · 재건축 조합과 종교단체의 상생

필자가 변호사로 소속되어 있는 법무법인 센트로는 재개발 · 재건축구역 내 교회와 조합 사이 분쟁을 종종 대리한다. 주로 교회에 대한 이전대책이 없어 생기는 분쟁들이다. 최근 교회를 대리하여, 정비구역 내에 종교시설 이전대책을 마련하는 내용으로 협의를 이끌어내기도 했다. 우리 법무법인이 대리한 본 사건은 6개월 만에 분쟁이 해결되었다. 이는 대부분의 소송이 1년 이상 소요된다는 점을 감안할 때, 비교적 빠른 시간 안에 다툼이 해결된 케이스라고 할 수 있다. 이 사건을 수행하며 가졌던 소회를 나누고자 한다.

다툼의 양상, "공의(共議)는, 때로 다툼을 통해"
재개발·재건축 조합(이하 '조합'이라고 한다)과 종교단체 사이 다툼이 끊이지 않고 있다. 대개, 종교단체는 처음부터 조합과 다투려 하지 않는다. 종교단체는, 종교시설의 터가 강제로 옮겨지게 되는 상황에서 조차도 '잘 알지 못해서', '조합이 알아서 대책을 마련해 주겠지', '목소리를 높이면 덕이 되지 않을 수가 있지' 하며, 사업초반에는 침묵과 긍정으로 조합의 사업을 지켜보고 안내를 따라가는 경우가 많다.


하지만 이전대책 마련을 포함하는 '종교용지 및 종교시설에 관한 내용'이 관리처분계획으로 수립되지 않은 것을 확인하게 될 때, 무언가 잘못되고 있다는 것을 직감하고야 만다. 사실, 이때는 조합과 교회가 종교용지 및 종교시설에 관하여 함께 논의를 하기에는 많이 늦었다. "그러나 이제라도", 종교단체는 조합과 '대화로', '공문을 주고 받으며', '구(시)청에 호소하며', '법원에 권리를 주장하며' 등 다양한 양상으로 공의(共議)의 자리를 마련하여야 한다.

이희창 변호사/사진제공=법무법인 센트로

다툼의 원인, "내 권리는 몇 조 몇 항?"
법률관계는 권리와 의무로 구성된다. 따라서 구체적인 권리와 의무는, 법률관계를 규율하는 실정법으로부터 도출된다. 재개발·재건축 사업시행과 관련한 조합원과 청산자의 권리·의무는 대표적으로 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라고 한다)과 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법'이라고 한다)에서 도출이 된다.

조합원 및 청산자들은, 도시정비법과 토지보상법을 주(主) 무기로 조합과 법률관계를 다툰다. 종교단체라고 하더라도 도시정비법상의 '토지등소유자'가 될 수 있다. 이 경우 도시정비법은 조합과 종교단체의 법률관계를 확인하는 중요한 실정법이기도 하다. 다만, 도시정비법은 '종교시설은 존치해야 하는지', '이전대책은 어떻게 마련하여야 하는지', '신축 시 건축비용은 누가 부담하여야 하는지' 등에 관하여 명시적으로 규율하고 있지 않아, 과연 종교단체의 권리가 도시정비법 몇 조, 몇 항에서 도출하는가에 대해서는 계속 다툼이 일어나고 있다.


분양신청, "아파트 or 상가?"
사업시행계획이 수립·인가 된 후, 조합은 종교단체에 분양신청을 안내한다. 그러나 종교단체는 분양신청을 할 때 난감함에 봉착하게 된다. 왜냐하면, 종교단체에 대한 분양신청은 일반조합원들에 대한 경우와 마찬가지로 '아파트로 신청할 것인지' 또는 '상가로 신청할 것인지'에 대해 안내되기 때문이다. 성전 등을 건축하여 종교활동을 하고 있던 종교단체에 대한 '아파트 또는 상가 분양신청 안내'는 소위 '뚱딴지 같은 소리'로 들리기 마련이다. 따라서 '당연히 종교용지이겠지' 생각하며 안이하게 분양을 신청해서는 안 될 것이다. 분양신청단계에서도 전문가에게 문의하고 조력을 받아야 한다. 무심코, 아파트 또는 상가 신청 란에 신청을 하는 순간 '아파트 또는 상가'의 분양권자가 될 수도 있으며, 신청자체를 하지 않는다면 하루아침에 청산자의 지위가 될 수도 있기 때문이다.

관리처분계획, "헌집 줄게, 새집 다오"
관리처분계획이라는 것은 쉽게 이야기해서 '헌집주고 새집 받는 계획'이다. 그렇기 때문에 관리처분계획에는 새집을 어떻게 줄 것인지, 즉 새로운 종교시설에 대한 분양계획과 이전대책에 대한 내용이 포함되어야 한다. 그렇기 때문에, 관리처분계획에 '종교용지는 분양되는 것인지', '성전 및 종교시설을 건축할 경우 비용은 누가 부담할 것인지' 등에 관한 내용이 전혀 수립이 되지 않는다면 분쟁의 불씨는 살아있다고 보아야 할 것이다.

협의사항, "'존치할 것인가, 이전할 것인가 이것이 문제로다"
먼저 사업구역 내 '존치' 할 것인가, 사업 구역 내 '이전' 할 것인가를 정해야 한다. 만약 사업 구역 내 '이전'을 하는 경우라면, 서울시에서 마련한 '종교시설 처리방안'에 따라 '존치에 준하는 이전대책'에 관하여 구체적으로 협의사항을 정해야 할 것이다. 이 경우 종교용지에 대한 부분, 건축비용에 관한 부분이 협의의 핵심내용이 될 것이다. 다만, 법무법인 센트로가 최근 수행한 사건에서는, 조합이 교회에 대하여 '1:1 무상대토', '조합의 건축비 지원', '성전이 완공될 때까지 임시의 예배처소 마련', '종교시설이전이나 사용에 필요한 비용'도 일정부분 부담해주기로 하였다.

나아가야 할 방향, "기본적 동일성의 유지"
조합과 종교단체, 그 누구도 다툼을 원하지는 않으나 현실은 그렇지가 않다. 재개발·재건축 사업의 시행으로 종교단체가 강제 이전되어야 한다면, 종교단체는 소송을 불사할 것이고, 이로 인해 조합은 사업지연의 난항을 겪을 수도 있게 될 것이다. 만일, 이러한 다툼의 상황에 직면해 있다면 협상과 소송의 경험이 풍부한 변호사에게 도움을 청하길 권한다. 궁극적으로는 조합과 종교단체 사이, 지역사회의 기본적 동일성을 유지하며, 처음부터 서로 이해와 양보, 공화와 협조를 도모하여 상생(相生)하는 길이 도시정비법의 근본 취지에 부합하는 것이라고 생각한다. /글 법무법인 센트로 이희창 변호사 (대한변호사협회 등록 재개발·재건축·부동산 전문 변호사)