단독주택지 사려면 □□부터 살펴라

"5.1대책 발표 후 단독주택지에 대한 관심이 높아지자 모처럼 숨 돌릴 틈 없이 바쁘네요. 항상 매매가 되는 것은 아니지만 투자자들의 문의는 부쩍 늘었습니다."

판교신도시에서 부동산중개업을 하는 문영일(가명) 씨는 요즘 모처럼 행복한 비명을 지르고 있다. 5.1대책으로 택지개발지구 단독주택에 대한 층수제한 및 가구수가 완화되자 이에 투자자들의 문의 전화와 방문이 이어지고 있기 때문이다.

문씨는 "판교는 워낙 인기지역이어서 지난 3년간 단독주택지가 꾸준히 매매됐고, 지금은 이미 80% 이상 진행된 상태"라며 "그래도 문의가 많은 것을 보면 단독주택지에 대한 투자심리가 달아오르고 있음을 느낀다"고 말했다.

하지만 문씨는 시장 분위기에 편승해 무턱대고 단독주택지나 기존 단독주택을 매입해선 안 된다고 주의를 당부했다. 어떤 곳에 투자하든 나름대로 수익성을 가늠해보는 것이 우선이다. 또 만에 하나 생길 수 있는 법적인 문제에 대해 알아보는 것도 필수다. 부동산전문가들의 조언을 통해 단독주택지 투자법을 10가지로 정리해봤다.




1. 법적인 부분 확인
단독주택지에 투자하기 위해선 우선 법적인 부분부터 잘 살펴야한다. 자칫 당초 생각했던 대로 건축이 불가능할 수 있기 때문이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "서울 지역이라 해서 서울시 건축조례만 믿어선 안 된다"며 "각 구별로 조례가 다르므로 이에 대해서도 꼭 확인해야 한다"고 강조했다. 예컨대 주차장 비율, 최소 전용면적, 토지거래허가구역 조건 등이 구마다 다를 수 있으므로 이를 확인한 후 토지를 매입해야 한다.

2. 잘 갖춰진 기반시설
그동안 단독주택지의 인기가 적었던 이유는 기반시설이 부족해 생활이 불편했기 때문이다. 따라서 교통, 편의시설 등 기반시설에 대해 잘 살펴야 한다. 양지영 리얼투데이 리서치자문팀장은 "기반시설이 잘 갖춰진 곳은 나중에 매도하기도 쉽다"며 "택지지구 내 단독주택지의 경우 기본 계획을 세울 때부터 도로, 편의시설 등이 함께 계획돼 있어 좋다"고 말했다.

3. 일조권과 개방감
아파트뿐 아니라 단독주택지를 살 때도 일조권과 개방감 등을 따져야 한다. 일조권이 확보하려면 남향 필지가 좋다. 만약 주변에 아파트가 건설된다면 아파트와 거리가 적정하게 떨어져 있는 게 낫다. 주변에 공원이나 녹지, 하천이 접한 곳이라면 집을 짓고 난 후 시원한 개방감을 느낄 수 있다.

4. 네모 반듯 한 필지
네모 반듯 한 필지는 향후 상가나 주택을 건설하는데 좋은 구조다. 양 팀장은 "꼭 네모 반듯 한 구조가 아니더라도 남북으로 긴 필지보다는 동서로 폭이 넓은 필지가 투자가치가 높다"고 밝혔다.

5. 큰 도로변은 불리
보통 아파트는 교통 편리성을 위해 도로나 지하철과 가까우면 높이 평가된다. 하지만 단독주택지의 경우 자연을 느낄 수 있으면서 조용한 곳을 선호하는 수요자가 많다는 사실에 유념해야 한다. 양 팀장은 "도로와 가까운 곳은 선호도가 낮을 수밖에 없다"며 "4차선 이상 큰 도로변은 피하고 안쪽 필지를 고르는 것도 방법이다"고 조언했다.

6. 수도권과 가까운 곳
단독주택지라 해도 수도권과 멀면 수요자들이 적을 수 있다. 수도권으로 출퇴근을 원하는 수요자들도 많기 때문에 수도권과 1시간 30분 내 거리인 곳이 좋다.

7. 북고남저 지형이 유리
풍수지리적으로는 북고남저를 선택하는 게 유리하다. 즉, 집 뒤가 높고 집 앞이 낮은 지형이 좋다. 양 팀장은 "북고남저 지형이 겨울에는 따뜻하고, 여름에는 시원한 바람을 맞을 수 있다"며 "참고로 대문은 도로보다 높아야 한다"고 설명했다.

8. 적정한 임대료 책정
임대료는 주변 아파트 시세의 80% 수준에서 책정하는 게 적절하다. 세입자 입장에서는 여전히 단독주택보다 아파트를 선호하기 마련이다. 따라서 주변 전세 시세를 확인하는 일도 중요하다. 박 대표는 "주변 전세가가 높은 지역이 분양에 유리하다"며 "분양이 안 되면 건축비도 충당하지 못할 수 있다"고 주의를 당부했다.

9. 미분양과 미입주 확인
단독주택을 성공적으로 분양하기 위해선 임대료 수준뿐 아니라 주변에 미분양 및 미입주 아파트가 얼마나 있는지 확인하는 것도 중요하다. 박 대표는 "단독주택지라고 항상 수익이 보장되는 것은 아니다"며 "미분양과 미입주가 적은 지역을 선별해 투자해야 유리하다"고 조언했다.

10. 기존 단독주택 매입
택지가 아닌 기존의 낡은 단독주택을 매입하는 방법도 있다. 이 경우 리모델링을 하는 것은 의미가 없고, 주택을 헐고 신축하는 게 좋다. 박 대표는 "기존 주택을 매입해 리모델링을 하면 수익이 낮을 수 있다"며 "가구수를 늘리는 게 중요하므로 신축하는 게 수익 면에서 유리하다"고 설명했다.

법원경매에 참여하고 싶다면

단독주택지의 인기는 법원경매 시장에서도 느낄 수 있다. 지지옥션에 따르면 지난 5월18일 진행된 법원경매에서 서울 중구 신당동의 한 주택은 무려 감정가 대비 160%의 매각가율로 낙찰됐다. 이보다 앞서 5월12일에는 마포구 도화동의 주택이 매각가율 133%를 기록하기도 했다.

하지만 올바른 정보 없이 경매에 참여하면 원하는 주택을 낙찰받기 어려울 뿐 아니라 자칫 부적절한 주택에 낙찰될 수 있다는 사실에 유념해야 한다.

강은 지지옥션 팀장은 "일단 세입자가 많은 주택은 조심해야 한다"며 "임대차 관계 등 권리분석과 명도가 쉽지 않으므로 입찰 전 세입자를 만나 명도저항 여부를 사전에 가늠해 보는 게 중요하다"고 강조했다.

입찰 전 건물의 내외부를 살펴 하자가 있는지도 확인해야 한다. 강은 팀장은 "지은 지 오래된 주택은 건물상태가 노후화돼 건물 보수에 과다한 비용이 들어간다"며 "보수가 불가능한 집도 있으므로 입찰 전 건물의 내외부를 꼼꼼히 살펴야 한다"고 밝혔다.

또 강 팀장은 "지분 쪼개기를 금지하는 지역의 경우 신축을 금지하거나 차후 재개발 시 아파트 입주권을 보장하지 않는 곳도 있으므로 입찰 전 반드시 확인해야 한다"며 "마당이나 뜰에 과수목이나 석물 등이 있는 경우 매각대상에 포함되는지도 확인해야 한다"고 설명했다.

주거 밀집지나 오래된 단독주택 밀집지 내에서 지목이나 경계가 뚜렷이 나타나지 않은 경우도 있는데, 응찰 전 지번과 지적도를 대조한 후 반드시 현장을 답사해 경계를 확인하는 것도 중요하다.