대박심리 노리는 '기획부동산 불법 백태'

"지자체 개발계획, 대규모 위락단지 조성, 도로 개통 ..." 대박 심리를 노리는 기획부동산들이 투자자들에게 부동산 매입을 권유할때 단골로 소개되는 내용 들이다.

검찰과 경찰 등의 합동단속 결과 적발된 기획부동산 업자들은 이미 발표된 개발계획 등에 편승, 각종 감언 이설로 투자자들을 꾀어 전매차익을 취득한 것으로 조사됐다.


기획부동산 외에도 부동산 중개업자 및 개발업자, 전문 투기꾼들의 부동산 거래와 관련한 다양한 불법 행위도 이번 단속에서 적발됐다.

◇사 두면 대박, 기업형 기획부동산=기획부동산업체 A사는 충북 제천시에서 XX면 일대를 관광지로 개발하기로 하자 제천시와 회사 명의로 해당 부지에 펜션 4개 단지를 조성한다는 약정을 체결했다.

그러나 이 부지는 개인 명의로 매수해 개별적으로 펜션을 건축할 수 없는 곳. A사는 이같은 사실을 숨긴채 투자자들을 유치했다. 텔레마케터를 통해 "단기간에 3~4배의 수익이 예상되며 개인적으로 펜션을 건축할 수 있고 이 경우 토목공사가 끝난 뒤 곧바로 이전등기를 해준다"고 속였다.


A사는 이같은 수법으로 104명으로부터 모두 108억7400만원을 편취했다. 검찰은 A

사 전무이사 1명을 구속하고 관련자들에 대한 수사를 계속하고 있다. 특히 A사는 5개의 부동산 전매회사를 거느리고 있으며 '기획부동산 업계의 사관학교'로 불리고 있다고 검찰은 밝혔다.

사 두면 대박이라는 속임수는 군사시설 보호구역이나 보전임지 등 사실상 개발이 불가능 한 강원도 고성군 화진포와 평창군 진부면 일대의 토지에 대해서도 적용됐다.

기획부동산업체 B사는 "주위 경관이 뛰어나고 금강산 관광으로 대단위 관광단지가 조성된다. 평창군에 동계올림픽이 유치되면 땅값이 급등하고, XX교 교주도 이 땅을 구입했다"는 말로 투자자들을 꾀었다.

B사는 평당 1만5000원에서 3만원 가량 하는 이 땅을 평당 35만원에 매각, 148명으로부터 200여억원을 편취한 것으로 조사됐다.

한편 기획부동산 업체가 매각하는 토지 대부분은 도로와 접하지 않은 맹지(접근 도로가 없는 등 토지로서의 이용가치가 거의 없어 가격이 매우 낮은 땅)가 많은 것으로 드러났다.

특히 기획부동산 업체는 탈세를 목적으로 실거래가 보다 낮은 가격으로 신고하는 바람에 피해자들은 가산세 등 중과세를 당할 처지에 놓이고 상당기간 동안 이익은 커녕 원금 회수조차 어려운 상황이 많은 것으로 조사됐다.

기획부동산업체 C사는 부동산 중개업자와 짜고 충북 충주시 소재의 맹지 1만1000

평 가량을 4억원에 매수, 50필지로 분할해 판매했다. 이 업체는 "조만간 도로가 개통돼 가격이 크게 오른다"며 46명의 피해자에게 9600평 가량을 전매, 17억원을 챙긴 것으로 밝혀졌다.

◇미등기 전매, 신탁 가장 등 불법 백태 = 전문 투기꾼들의 경우 토지거래 허가 규정 또는 세금 부과를 피하기 위해 미등기로 부동산을 매수해 전매하거나 투기꾼들간에 미등기 전매를 되풀이 하면서 가격을 폭등시켜 막대한 이득을 취했다.

부동산을 매입한 뒤 등기 이전을 하지 않은 상태에서 되파는 행위인 미등기 전매는 취득 과정에서 각종 세금을 내지 않고 전매 차익을 취하는 형태의 매매 방법으로 형상처벌 대상이다.

이같은 수법은 농업인이 아닌 개인도 1000㎡(300평) 미만의 농지를 주말 농장용으로 취득할 수 있는 점을 이용, 도시민을 상대로 농지를 분양하는 부동산 거래에서 사용됐다.

D영농조합주식 대표는, 법인 명의로 충남 서산의 간척지 내 농지 165만여평을 435억 7000여만원에 매입하는 약정을 체결한 뒤 무등록 중개업체 7곳을 통해 1인당 300평씩 5317명에 매각했다.

D영농조합주식의 대표는 매각 대금 677억1800만여원을 거둬들이면서 법인을 경유하지 않고 직접 피분양자 명의로 이전등기를 완료, 241억4000만원 상당의 전매 차익을 챙겼다.

미등기 전매에는 페이퍼 컴퍼니까지 동원됐다. 부동산 중개업체 대표 2명과 무등록 중개업자가 결탁해 서류상의 회사를 만든 뒤 회사 명의로 경상북도 포항의 신항만 배후단지 조성지역 토지를 공매 받은 것.

이들은 이 지역 130여필지(4만3000여평)를 145억원에 공매받은 뒤 이를 투자자들에게 전매, 수억원의 전매 차익을 거둔 것으로 드러났다.

이밖에도 토지거래 허가지역 내 토지를 매매하면서 허가 요건을 피하기 위해 증여나 신탁으로 가장, 계약서를 작성해 검인을 받은 다음 등기원인(登記原因)을 허위 기재하는 수법도 적발됐다.

이같은 수법은 미등기 전매와 함께 가장 보편적으로 사용되는 부동산 투기의 한 방법. 경기도 화성시 소재 답 660여평과 의왕시 소재 150여평의 매매 과정에서 이같은 위장 증여와 신탁이 적발돼 매매자 2명이 각각 불구속 입건됐다.