부동산펀드, 수익률·수탁액 '好好'

머니투데이

전병윤 기자

부동산펀드에 훈풍이 불고 있다. 수익률이 연11%로 탄탄한 실적을 나타내며 수탁액도 꾸준하게 늘어나고 있다.

3일 자산운용협회에 따르면 지난달 30일 기준 부동산펀드 수탁액은 3조7295억원으로 연초(2조5456억원)보다 1조1839억원(46.5%) 증가했다. 전체 65개 부동산펀드의 평균 수익률은 11.14%에 이르렀다.

특히 건물을 사들인 뒤 임대료를 통해 수익을 내는 임대형 부동산펀드의 수익률이 높았다. 임대형 부동산펀드가 주로 투자하는 오피스 건물의 공실률이 낮아 수익을 높일 수 있기 때문이다. 또 경매로 나온 건물에 투자하는 일부 부동산 경매펀드는 연 수익률이 30%에 달할 만큼 고수익을 올리고 있다.

반면, 부동산펀드 가운데 건설사들의 아파트 신축공사에 자금을 빌려주는 프로젝트 파이낸싱(PF)형은 1년 평균 수익률이 7.15%로 상대적으로 저조한 성과를 올렸다. 임대형 부동산펀드는 기대수익률이 PF형과 비슷한 연 7~8%정도지만 임대료 추가상승과 주차장 운영 수입, 건물 관리비 등 부가 수입이 짤짤해 초과 수익을 올릴 수 있다. 다만 건물의 공실률이 높아지면 수익률이 기대치보다 떨어질 수 있다는 단점이 있다. 경매형 부동산펀드의 경우도 마찬가지다.

임대형과 경매형 부동산펀드는 1년 수익률이 최고 46%포인트 이상 차이가 날만큼 펀드간 편차가 크다. 하지만 이는 주식과 달리 부동산펀드의 기초자산인 건물을 매일 평가받을 수 없어 수익률 ‘착시현상’이 일어나기 때문이다. 부동산펀드는 건물을 사들인 뒤 1년이 지난 후부터 감정평가를 통해 부동산의 시장가격을 수익률에 포함시킬 수 있다.

이 때문에 부동산 가격이 많이 올라도 1년이 안 되면 수익률이 제자리 걸음을 하는 것으로 착각할 수 있다. 예컨대 굿앤리치자산운용의 ‘굿앤리치부동산공경매 1’과 현대와이즈자산운용의 ‘현대경매부동산 1’의 1년 수익률이 각각 38.18%와 5.69%로 큰 차이를 보이고 있는 점은 이같은 이유 탓이다.

최진구 산은자산운용 PF팀 차장은 “PF형 부동산펀드는 건설 자금을 대출해주고 금리와 분양률 등을 감안해 기대수이률을 계산하기 때문에 투자자들에게 주는 최종적인 수익과 큰 차이가 없다”며 “하지만 임대형은 관리비와 부동산 가격 상승에 따른 부가적인 수익을 기대할 수 있지만 만기가 최소 3년 이상으로 자금이 묶이고 부동산 가격 하락에 따른 손실 위험이 존재한다”고 설명했다.

한 자산운용사 부동산펀드 관계자는 “연말이 다가오면서 기관들의 자금집행 수요가 늘고 있고 인천 검단 신도시를 비롯, 마산과 대구 등에서 대규모 분양이 줄을 이을 예정이어서 부동산 금융업계의 기대감이 한껏 높아지고 있다”며 “부동산 대책이 강화되면 직접투자보다 펀드를 통한 간접상품으로 자금이 이동할 것이다”고 기대했다.

[부동산펀드 수탁액]
(단위: 억원)