청약가점제 3개월앞… 나의 전략은?

청약가점제 시행일이 3개월여 앞으로 다가오면서 수요자들의 발걸음이 분주하다.

같은 순위 통장이라도 △무주택기간 △부양가족수 △통장가입기간 등에 따라 가점이 달라지는 만큼 각자 여건에 맞는 청약 전략을 새로 짜야 하기 때문이다.


청약가점제가 시행되면 아파트 분양시장 패러다임도 크게 변할 것으로 보인다. 판교신도시 등 인기 단지에 일단 청약해 놓고 막연히 당첨 행운을 기대하던 청약 패턴은 더 이상 찾아볼 수 없을 것이다.

◇유주택자, 9월 이전에 승부수 띄워야=15일 건교부에 따르면 1월 기준 청약 예·부금 가입자 480만명 중 44.1%인 212만명이 1주택 이상을 소유하고 있다.

1주택자 이상 유주택자들은 청약가점제가 시행되면 1순위 자격이 제한되는 만큼 9월 이전에 나오는 단지에 적극 청약하는 것이 좋다. 전용면적 25.7평 이하 물량의 25%는 기존 추첨제가 병행되지만 인기 지역에서 당첨될 확률은 희박하다.


여유자금이 많다면 청약통장을 증액해 전용 25.7평 초과 중대형 평형을 노릴 만하다. 중대형은 추첨제 물량이 50%인데다 채권입찰액이 당락을 결정한다. 채권입찰액을 많이 써 낼수록 당첨확률이 높아지는 것이다.

2주택 이상 소유자들은 2순위로 밀려나서도 감점제(보유 주택수별로 5점씩 감점)가 적용돼 당첨이 거의 불가능하다. 자산가치가 미미하거나 가격 상승 여력이 없는 주택은 과감하게 처분해 불이익을 당하지 않도록 해야 한다.

◇가점 낮은 무주택자, 장기계획 세워야=앞으로 유주택자들이 1순위에서 배제되는 만큼 무주택자들의 당첨확률이 높아졌다. 하지만 무주택기간 외에 부양가족수, 통장가입기간 등에 따라 가점이 매겨져 무조건 안심할 수는 없다.

주택산업연구원 조사에 따르면 청약 예·부금 가입자 중 가점 30점 이하(총점은 84점)는 총 56.8%로 절반 이상을 차지한다. 무주택기간이 짧거나 부양가족수, 통장가입기간 등이 짧은 20∼30대가 대부분이다.

이들은 인기아파트 당첨을 기대하기 어렵기 때문에 유주택자와 마찬가지로 9월 이전에 청약을 서두르거나 중대형 통장으로 갈아타는 것이 좋다.

장기적으로 청약가점을 높이는 것도 방법이다. 부모·조부모 등 직계존속을 모시거나 자녀를 출산해 부양가족수를 늘리면서 무주택기간, 통장가입기간 점수도 높이는 것이 좋다. 다만 2주택 이상을 소유한 직계존속의 경우 감점이 부여된다는 점에 유의해야 한다.

20대 사회초년생들은 청약통장 가입을 최대한 서둘러 통장 가입기간 가점을 최대한 높여야 한다. 30세 이전에 결혼한 무주택세대주는 혼인신고일로부터 무주택기간을 산정하므로 결혼이 예정돼 있다면 혼인신고를 미루지 않는 것이 바람직하다.

◇가점 높은 무주택자, 9월 기다려야=예·부금 가입자의 3분의 1은 청약가점 30점 초과 50점 미만에 해당한다. 이 점수면 수도권 인기 택지지구에 청약할 만하다. 가점제 물량에 청약했다가 떨어져도 추첨제 물량에 자동 접수된다.

청약가점이 50점을 넘으면 상위 7% 안에 들어간다. 당첨확률이 매우 높아지므로 9월까지 느긋하게 기다리면 된다. 청약가점에와 함께 분양가상한제가 시행돼 15∼25% 정도 싼 값에 아파트를 분양받을 수 있기 때문이다. 판교 광교 송파 등 유망 신도시 아파트에 청약해도 당첨될 가능성이 크므로 유망 물량만 선별 청약하는 것이 좋다.

중대형 통장 가입자 중 소득이 낮고 여유자금이 부족한 사람은 청약예치금을 낮춰 중소형에 청약하는 것도 고려해야 한다. 중대형 아파트는 대부분 고가주택으로 총부채상환비율(DTI) 40% 규제를 받는데다 채권입찰액을 기준으로 당첨 여부가 결정돼 불리하다.