해외부동산투자, 이런 건 주의하세요

지난 해 1월, 거주자의 주거용 해외부동산 취득 자유화.
지난 해 5월, 투자목적 해외부동산 취득 허용.
올 1월, 투자목적 해외부동산 취득한도를 100만달러에서 300만달러로 상향.

정부의 해외부동산 취득 자유화 변화가 숨가쁘다. 이에 따른 해외부동산 투자 열기도 뜨겁다. 올 4월부터는 해외부동산투자 규모가 매달 1억달러를 넘어서고 있다.


지난 해 1·4분기의 해외부동산 취득 규모가 총 4500만달러 수준이었던 것에 비하면 크게 늘어난 것이다. 지역별로도 미국 등 북미지역 투자가 여전히 많지만, 싱가포르, 말레이시아 등 동남아지역 투자가 전반적으로 급증하고 있는 추세다.

하지만 현지 상황을 정확하게 파악하지 못한 상태에서 투자하면서 피해를 본 사례도 급증세를 보이고 있어 투자자의 세심한 주의가 요구되고 있다.

◇현지인 믿었다가 돈 떼이기도
베트남에서 현지 가이드를 하고 있는 P모씨는 최근 한국인들이 현지인 파트너의 명의로 투자를 하다가 배신을 당하고 사업기반을 뺏겨 버리는 경우가 상당수 있다고 전했다. 베트남의 경우 외국인이 직접 주택을 구입할 수 없기 때문에 베트남 현지인 파트너의 명의를 빌리는 경우가 많은데 땅을 뺏기게 되면 재판으로 되찾기도 거의 불가능하다고 P씨는 지적했다.


한 중소기업 경영인이 사무실, 공장, 숙소 등을 베트남인 명의로 샀다가 명의를 빌려준 베트남인이 이를 담보로 대출을 받아 도주한 사건, 베트남인 파트너가 추가로 돈을 요구한 사건 등도 있었다는 것.

또 한국인 브로커들에 의한 피해사례도 많은 것으로 알려졌다. 한국인 관광객이나 투자자들을 대상으로 외국인 단독투자가 안된다는 등의 거짓정보로 속여서 합작투자를 유도하고 거액의 커미션을 챙기는 수법이다.

한국인이나 현지인 등 대리인을 통해 사업을 추진하다가 계약금이나 로비자금을 잃어버리는, 이른바 '배달사고'가 발생하기도 한다는 것.

이처럼 해외부동산투자에 나섰다가 피해를 보는 대부분의 경우가 현지에 대한 철저한 조사가 뒷받침되지 못한 경우가 대부분이다.

◇'부동산+외환거래', 철저히 챙겨야
해외부동산투자는 '부동산+외환거래법'임을 명심해야 한다고 전문가들은 강조한다. 그만큼 철저히 따지면서 준비해야 할 것이 많다는 얘기다.

특히 현지에서 직접 확인해 보는 것이 가장 중요하다. 현지의 부동산 동향, 시세, 조세 및 거래제도 등은 국내에서 정확히 알기 어렵다.

투자대상 부동산에 대한 정확한 파악과 함께 현지에서 꼭 체크해봐야 할 것들이다. 계약체결, 현지금융 이용, 등기절차 등 실무적인 면에서도 부딪히게 돼 있다. 현지 모기지론도 우리와 다른 경우가 많아 꼼꼼이 살펴봐야 한다는 지적이다.

우리은행의 김승섭 PB팀장은 "초기에 발생하는 컨설팅 수수료를 아끼지 말고 현지 부동산제도와 시장동향, 투자정보를 잘 알고 있는 전문업체를 찾아 상담하고 투자하는 것이 좋다"며 "전문업체를 선정할 때에는 반드시 현지의 지속적인 투자정보를 얻을 수 있는 네트워크를 갖추고 있는 업체를 골라야 한다"고 강조했다.

김 팀장은 또 "임대, 운용, 세무, 유지보수 등 자산관리를 해 주는 회사도 선택해야 한다"며 "단독주택은 유지비용이 많이 들 수 있기 때문에 가급적 콘도미니엄(아파트)을 선택하는 것이 좋다"고 조언했다.

투자를 결정했으면 해외송금과 계약체결, 신고 등 실무적이고 법률적인 문제에 직면하게 된다. 송금할 때에는 거래외국환은행을 지정해야 한다. 접수 후 1년 이내에 송금절차를 마무리해야 하고 1년 동안 환테크에도 신경써야 한다.

김 팀장은 "취득 및 처분시 3개월 내에 해외부동산 취득과 처분보고를 지정거래외국환은행에 해야 하고, 계속 보유할 때에도 보유사실을 입증할 수 있는 부동산 등기부 등본 등 관련 서류를 2년마다 제출해야 한다"며 "외국환 거래법에 따른 보고의무를 이행하지 않아 불이익을 받는 일이 없도록 유의해야 한다"고 당부했다.

◇미국 부동산, 최근 이상기류
미국, 캐나다 등 북미지역의 부동산투자는 아직까지 우리나라의 해외부동산투자 가운데 큰 비중을 차지하고 있다. 올 4~5월 두 달 동안 우리나라의 해외부동산 취득 건수 10건 중 8건이 미국, 캐나다, 싱가포르, 말레이시아, 중국, 필리핀 등에 집중돼 있었다. 이 가운데 미국이 31.7%를 차지하고 있다.

그러나 전미부동산중개사협회(NAR)에서는 부동산 경기 침체가 예상보다 심각해 주택가격 하락 폭이 더욱 커질 것으로 전망하고 있다.

반면 LA한인타운의 경우 지난 해 3·4분기 이후 주택 가격이 10만~20만달러나 올랐다. LA는 미국 60대 도시 중 주택가격상승률에서 2위를 기록하기도 했다. 이는 미국 내 저금리 기조와 한인의 강력한 투자열풍이 크게 한 몫한 것으로 해석되고 있다.

하지만 이곳에서도 최근 한인 소유의 아파트와 호텔, 상가 등의 매물이 증가세를 보이고 있다. 한인투자자들이 대출을 감당하지 못해 물건을 내놓고 있는 것이다.

국민은행 금융상담센터의 김연화 과장은 "한인부동산시장에서도 거품 빠짐현상이 시작된 것으로 분석된다"고 설명했다.

◇중국, '각종 호재+정부규제' 양면 모두 살펴야
중국의 부동산 가격 상승률은 연평균 20%대. 중국은 2008년 베이징 올림픽과 2010년 상하이 엑스포 등 호재가 있고 급속한 도시화로 부동산 수요가 증가하고 있어 각광받는 투자처다.

김승섭 팀장은 "중국은 대도시 위주로 높은 상승률을 기록할 것으로 보인다"며 "자본주의에 점차 익숙해져가는 중국 부동산시장의 장기적 시장전망은 밝을 것"이라고 내다봤다.

이어 김 팀장은 "지역별 개발붐과 경제성장률, 소득수준, 인구증가 및 도시화 과정을 파악해 부동산 정책을 감안한 중장기적인 투자를 해야 할 것"이라고 덧붙였다.

하지만 중국 정부가 다양한 부동산 대책을 내놓고 있고, 외자 유입과 부동산 투자 규제를 강화하고 있어 투자에 주의가 요구된다.

◇리츠투자 고려해 볼 만
현지 사정이나 제도에 대해 알기가 쉽지 않고 직접 투자에 대해 자신이 없다면 부동산 펀드나 리츠에 투자하는 것도 좋다.

하나은행의 김창수 재테크팀장은 "부동산 간접투자상품은 고율의 부동산 세금을 물지 않고도 부동산투자를 통해 수익을 올릴 수 있어 유리하다"며 "해외부동산펀드의 경우 기존의 정통자산인 주식, 채권, 예금 등에 대한 대안상품으로 개인금융자산의 10% 정도를 투자하는 것이 적정하다"고 조언했다.