반값아파트로 내집마련 괜찮을까

'반값아파트'로 불리는 토지임대부와 환매조건부 주택이 10월 경기 군포부곡 택지개발지구에서 시범 공급된다.

이에 따라 앞으로 소비자에게 분양주택과 임대주택외에 다양한 방식을 통해 주택을 구입할 수 있는 길이 열린다.


반값아파트가 공급되면 당장 서민들의 내집마련 부담을 덜수 있지만 주택의 소유개념을 일부 제한하는 변화를 주는 것이어서 이 제도가 제대로 정착될지는 지켜봐야한다.

◇군포부곡택지에서 10월 분양

대한주택공사가 오는 10월초 군포부곡택지개발지구에서 토지임대부와 환매조건부 분양주택을 각각 350가구 내외로 시범 분양한다.


군포부곡지구는 서울과 수원 중간지점에 위치한 데다 교통 및 교육 여건이 나쁘지 않아 수도권 무주택자를 대상으로 한 반값아파트의 사업성을 평가하기에 적지로 꼽혔다. 안산신길도 사업대상지로 함께 검토됐으나 문화재 발굴로 사업추진에 차질이 생겨 제외됐다.

이번에 공급되는 주택 규모는 전용면적 75∼85㎡(전용면적 22.7∼25.7평)이며 청약저축 가입자가 청약신청을 할 수 있다. 청약가점제는 적용되지 않는다.

◇얼마나 싸지나

토지임대부 분양주택은 30년간 토지를 임대하는 대신 건축비를 부담하고 건물만 소유하게 된다. 토지 임대기간은 30년이며 임대료는 2년마다 갱신하되 증액한도는 2년간 5%를 넘지 못한다.

환매조건부 분양주택도 일반아파트보다 택지비가 저렴해 분양가가 싸다. 수도권 분양아파트 택지비는 조성원가의 110%이지만 환매조건부는 90%선에서 정해질 전망이다.

대신 20년간 집값의 이자율만 인정해 환매해주는 기간을 거친다. 집주인에게 집값 프리미엄을 주지 않겠다는 취지인 만큼 입주자가 이 기간 매각할 때는 공공기관에만 되팔수 있다.

이를 종합해보면 충분한 자금 없이 내집 마련을 원한다면 초기 큰돈이 안들어가는 토지임대부나 환매조건부 주택 분양을 시도할 만하다.

당장 비싸더라도 집값이 오를 것으로 예상한다면 일반아파트를 선택하는 게 유리하다.

예를 들어 군포부곡지구의 3.3㎡(평)당 조성원가가 450만원, 택지비가 500만원이고 건축비가 400만원이라고 가정하면 105㎡(32평형)짜리 일반아파트 분양가는 2억8800만원이 된다.

같은 조건에서 토지임대부 주택은 건축비 1억2800만원(400만원X32평형)을 분양받을 때 내고 토지비는 매월 66만7000원(1억6000만원의 연 5%)씩 월임대료로 내는 방식이다.

환매조건부의 택지비는 3.3㎡당 405만원(조성원가 90%)으로 분양가는 2억5760만원이 된다. 분양아파트에 비해 3040만원 저렴한 셈이다.

◇기대심리에 비해 실효성은 의문

건교부는 연내 군포부곡에만 이들 주택을 시범 공급하고 시장 반응을 지켜본 뒤 확대여부를 결정한다는 계획이다. 시장 반응이 좋을 경우 양주 옥정이나 김포신도시 등으로 공급을 확대하겠다는 구상이다.

그러나 국민들의 주택에 대한 소유 개념이 강해 이들 주택이 실제적인 효과를 보기 힘들 것이라는 비판도 일고 있다.

한 부동산 전문가는 "토지임대부 분양주택은 제값을 주는 것이지 실제 아파트값을 반값으로 낮춘다는 근거는 별로 없어 막상 분양을 하면 잘못된 기대심리에 대한 환상이 깨지게 될 것"이라고 말했다.

일본의 경우 토지를 50년간 임대하고 건물만 소유하는 차지차가법을 1994년 시행하면서 분양가를 크게 낮춘것처럼 선전했지만 실제로는 토지임대료 부담이 커서 일부 전문가에게서 '눈속임'이라는 비판을 받은 바 있다.