청약가점제 시행 한달전…무엇을 해야하나

청약가점제 시행이 한 달여 앞으로 다가왔다. 내집마련 준비를 해 왔던 청약통장 가입자라면 바뀌는 제도에 맞춰 본인에게 유리한 방향으로 전략을 수정할 필요가 있다.

크게 바뀌는 청약제도에 따라 한 달 동안 대비할 일에는 어떤 것들이 있을까.


◇청약저축, 기간 길고 불입금 적으면 예금으로 전환

청약저축 가입기간이 길지만 불입금이 적다면 청약예금으로 갈아타는 것이 유리하다.
물론 청약저축의 경우 청약가점제와 상관없이 기존 순차제를 유지하기 때문에 당초 세워놨던 내집마련 계획대로 진행하면 된다.

하지만 청약예금으로 바꾸는 경우 유리해지는 경우가 있다.


청약저축은 오래 가입하고 총액이 많은 사람일수록 유리하다. 반면 청약가점제가 적용되는 청약예금의 경우 무주택기간이나 부양가족수 및 가입기간이 가점항목이지만 가입금액은 해당하지 않는다.

따라서 가입기간이 길고 무주택기간 및 부양가족수에서도 불리하지 않지만 가입금액이 적다면 청약저축을 300만원짜리 청약예금으로 리모델링하는 것을 적극 고려해볼 만 하다.

부동산정보업체 내집마련정보사의 김선영 연구원은 "가입기간이 길지만 저축액이 적은 무주택세대주라면 청약예금으로 옮기는 것이 유리한 경우가 많다"며 "이 때 청약점수를 꼼꼼히 따져보고 유·불리를 판단하는 것은 필수"라고 조언했다.

또 청약저축 가입자 중 종자돈이 부족하다면 분양 전환되는 공공·민간 임대아파트를 노려봄 직 하다. 5~10년 동안 임차자로 거주하다가 분양받을 수 있는 임대아파트는 분양전환할 때 분양가가 통상 주변 시세의 70~80% 수준에서 결정된다

김 연구원은 "분양전환이 가능한 임대아파트는 대부분 택지지구 내 위치해 있어 입지여건이 우수하다"며 "분양 전환 후 곧바로 매도해도 양도세 비과세를 받을 수 있다"고 장점을 설명했다.

또 "앞으로 정부는 신도시 등에서 공공주택 공급 물량을 늘리고 분양시기를 앞당길 예정"이라며 "10년 공공임대주택, 비축용 장기임대주택 등의 물량도 있어 청약저축 통장의 활용도가 커질 것"이라고 전망했다.

◇청약부금은 청약예금으로 전환

청약부금의 경우 청약저축이나 청약예금보다 활용도가 크게 떨어지고 있다.
청약부금통장으로 청약할 수 있는 전용면적 85㎡ 이하의 민간아파트의 분양이 크게 줄고 있기 때문이다.

이에 따라 청약부금 가입자들도 300만원짜리 청약예금통장으로 갈아타는 것을 고려해 볼 만 하다. 또 청약예금으로 바꾸고 600만원 이상 통장으로 증액하면 1년 이후에는 큰 평수로도 청약이 가능하게 된다.

◇청약통장 몸집줄이기도 고려할 만

600만원 이상 청약예금통장을 가지고 있는 장기 무주택자들은 300만원짜리 청약예금으로 바꾸는 것도 고려할 만 하다.

무주택기간이 길고 부양가족이 많으면 전용면적 85㎡ 이하에 청약하는 것이 유리하기 때문. 85㎡ 이하 민영아파트는 가점제 배정물량이 75%로 많은 편이다.

단 입주자모집공고일 이전에 작은 평형 신청 통장으로 전환해야 청약이 가능하다.

이와 반대로 유주택자 등의 경우는 가점제에서 불리할 수도 있어 청약통장을 증액할 필요가 있다. 85㎡ 초과 주택의 경우 가점제를 적용하지 않고 추첨으로 분양하는 물량이 50%가 있기 때문이다.

◇청약점수 높이려면…세대원 및 무주택기간 관리해야

한두 달 새 청약점수를 높이는 방법은 딱히 없다. 따라서 장기적인 관점에서 가점을 높이기 위한 노력을 경주해야 한다. 조부모나 부모 등 직계존속을 빨리 모시고 주민등록을 옮겨와야 한다. 적어도 3년 이상 모셔야 청약점수에 반영이 된다.

세대를 분리해 있는 30세 이상 미혼 자녀가 1년 이내에 결혼할 계획이 없다면 다시 세대원으로 편입하는 것도 방법이다. 1년 이상 같이 지내면 부양가족점수에 포함된다. 본인이 아직 미혼이라면 빨리 결혼해 아이를 낳아야 한다. 직계비속을 늘림으로써 점수를 높일 수 있다.

김선영 연구원은 "청약에 성공할 때까지 세대원을 적극적으로 관리할 필요가 있다"며 "또 공동명의 등으로 주택을 소유하면 무주택기간이 없어질 수도 있으므로 무주택기간 관리에도 신경써야 한다"고 말했다.

특별공급제도를 활용하는 방법도 있다. 민영주택에 가점제가 도입되더라도 특별공급제도는 그대로 유지된다. 특별공급제도란 3자녀이상 무주택세대주, 국가유공자 또는 유족, 장애인, 공공사업의 시행을 위해 철거되는 주택의 소유자 등에 대하여 일정물량의 주택을 별도 공급하는 제도다.

◇단독세대주 신혼부부 1주택자들은 9월 전 분양물량 공략

아무래도 청약가점에서 불리하게 되는 단독세대주, 신혼부부, 1주택자들은 청약을 서두를 필요가 있다.

김 연구원은 "건설사들이 분양가상한제 실시를 앞두고 8월 한 달 동안 분양물량을 쏟아낼 것으로 보인다"며 "9월 이전에 순차적으로 청약해야 한다"고 강조했다. 그는 이어 "반면 가점에 유리한 사람들은 분양가 상한제의 영향으로 9월 이후에는 분양가가 현재보다 20% 정도 떨어질 것"이라며 "9월 이후 물량을 노려볼 만 하다"고 덧붙였다.