재건축, '평형배정 무효판결'로 술렁

법원이 과천 주공3단지에 이어 반포 주공2단지에도 '재건축 평형 배정 무효' 판결을 내리면서 재건축아파트 시장이 술렁이고 있다.

대법원에서 이들 단지의 평형 배정 무효 판결이 확정될 경우 기존 아파트 면적에 따라 새 아파트 평형을 배정하는 재건축 사업의 기본 틀이 완전히 바뀌기 때문이다.


공사중인 단지는 준공 전까지 조합원간 의견을 조율하지 않으면 입주가 지연될 가능성이 크다. 기존 사업 계획을 바꿔 조합원 평형을 다시 배정해야 하는 사례도 속출할 것으로 보인다.

◇"재건축 면적 배정 형평성 어긋나"='재건축 평형 배정 무효' 판결이 난 반포 주공2단지는 당초 59㎡(18평형) 1230가구, 82㎡(25평형) 490가구를 82~208㎡(25~63평형) 2767가구로 재건축할 계획이었다. 하지만 소형평형의무비율, 용적률 규제 등이 강화되면서 건립 가구수가 2444가구로 줄었다.

여기에 재건축 조합이 82㎡(25평형) 조합원에게 평형 배정 우선권을 주면서 기존 59㎡(18평형) 조합원 상당수는 자신이 원하는 평형을 배정받지 못했다. 큰 시세차익이 기대되는 중대형이 82㎡(25평형) 조합원에게 집중된 것이다.

평형 배정에 불만을 품어온 조합원들은 '관리처분계획무효' 소송을 제기했고, 서울지방법원 민사합의 31부(김인욱 부장판사)는 원고측 주장을 받아 들였다. 기존 아파트 면적이 넓은 조합원에게 새 아파트 평형 배정 우선권을 준 것은 조합원간 형평에 위배되는데다 일부 조합원의 재산권 행사에도 제약을 가한다는게 법원의 설명이다.


지난 6월 서울고법에서 '조합원총회무효' 판결이 난 경기 과천 주공3단지도 비슷한 상황이다. 기존 43㎡(13평형) 조합원이 평형 배정에 불만을 품고 소송을 제기했고 법원은 두 차례에 걸쳐 소수의 피해자를 보호하는 판결을 내렸다.

◇입주 차질 없을까=이번 판결로 반포 주공2단지는 후분양(2008년 10월 예정) 및 입주(2009년 7월 예정) 일정에 차질을 빚을 가능성이 크다. 빠른 시일내에 의견을 조율한다면 큰 문제가 없지만 항소심으로 이어지는 등 대법원 판결까지 갈 경우 재건축 사업이 제대로 진행되지 않을 수도 있다.

내년 7월말 입주예정인 과천 주공3단지는 사정이 더 급하다. 조합원간 평형 배정 갈등이 해결되지 않는 한 평형 재배정 등을 골자로 한 관리처분계획을 다시 수립해야 하기 때문이다.

평형을 다시 배정할 경우 중대형 소유자들이 반대해 아파트 준공 후에도 입주를 못하는 사태가 발생할 수도 있다. 도시및주거환경정비법 적용을 받아 용적률 증가분의 25%를 임대주택으로 내놔야 하는 문제도 생긴다.

이들 단지 시공을 맡고 있는 삼성물산 (48,100원 ▲2,300 +5.0%) 건설부문 관계자는 "사태가 심각하지만 시공사가 나선다고 해결될 문제가 아니다"며 "조합원간 갈등이 원만히 해결되기를 바라며 계획대로 공사를 진행하는 수밖에 없다"고 말했다.

◇다른 재건축 단지도 혼란=업계에 따르면 현재 수도권에서 관리처분계획 인가를 받거나 이주.철거, 공사중인 단지는 62개 단지, 조합원수는 3만5000여명에 이른다.

대부분 단지가 과천 주공3단지, 반포 주공2단지와 같은 방법으로 아파트를 배정한 만큼 무효 소송이 잇따를 전망이다. 분양가상한제 등 추가 규제를 피해 사업을 서두르고 있는 단지의 경우 조합원간 충돌로 추진이 늦어져 사업성이 악화될 수도 있다.

전문가들은 관리처분계획을 다시 세워 평형을 재배정하는 방안은 모든 조합원에게 피해를 줄 가능성이 큰 만큼 소송을 취하하고 추가부담금을 다시 조율하는 것이 가장 좋은 방법이라고 조언하고 있다.

중장기적으로 재건축 아파트값 판도도 크게 달라질 것으로 예상된다. 기존 주택 면적이 중대형 배정을 보장하지 못할 경우 가격 부담이 덜 한 소형 매물이 인기를 끌 가능성이 크기 때문이다.