'20조'용산개발…넘어야 할 산 많다

용산 국제업무지구와 서부이촌동을 통합 개발해 수변도시로 조성하는 사업이 확정됐다.

두 지역 동시 개발을 놓고 이견을 보였던 서울시와 코레일이 용산 철도정비창 부지와 서부이촌동 지역의 총 56만6800㎡(17만1700평)를 동시 개발키로 합의한 것.


이 사업은 높이와 규모면에서 국내 역사상 최대다. 국내에서 가장 높은 150층 빌딩이 들어서는 데다 사업규모가 20조원에 달하기 때문이다.

그러나 이 사업이 성공을 거두기 위해서는 토지수용 문제 등 넘어야 할 산이 많다. 시와 코레일은 이촌동 주택 소유자들에게 용산 주상복합 입주권(분양권)을 주는 방법 등으로 토지를 수용할 방침이지만 적정가격 등을 놓고 진통이 불가피할 것으로 보인다.

이 지역 개발에 따른 부동산값 급등도 우려되는 부분이다. 개발사업이 본격적으로 시행될 경우 주변 지역으로 집값 상승세가 이어질 수 있기 때문이다.


◇ 용산+서부이촌동 '최대·최고 개발사업'

용산 국제업무지구 특별계획구역에 서부 이촌동 12만4225㎡(3만7600평)이 포함되면서 전체 개발면적은 56만6800㎡(17만1700평)으로 늘어났다.

이에 따라 사업규모는 20조원에 달할 것으로 업계에서는 추산하고 있다. 토지매입대금만 최소 5조원을 넘는데다 150층 국내 최고 빌딩이 건립되고 최적의 주거·상업단지로 조성되기 때문. 게다가 중국 주요 연안도시를 오가는 국제 광역터미널까지 설치된다.

토지매입대금만 하더라도 행정중심복합도시의 토지보상비용 4조6000억원보다 더 많다.

이 사업이 성공적으로 마무리되면 용산은 국제업무지구와 수변도시, 민족공원 등을 갖춘 서울을 대표하는 곳으로 거듭난다.

오세훈 서울시장은 "서부이촌동 지역과 용산국제업무지구를 통합 개발하고 이를 한강과 연계 개발함으로써 용산을 명품 수변도시로 조성하겠다"고 말했다.

시와 코레일은 용산 국제업무지구와 남산 정상까지 이어지는 조망축을 구축하고, 철로를 데크화해 한강~랜드마크~용산역~국제빌딩 주변~용산공원을 걸어서 다닐 수 있도록 할 계획이다. 사업대지 면적의 40%를 도로.공원.학교.문화시설.공공청사 등 기반시설 부지로 활용해 이같은 녹지축을 조성하겠다는 것.

◇ 5대아파트 헐고 재배치

두 지역 통합 개발에 따라 한강을 가로막고 있는 5대 아파트는 철거된다.

시와 코레일은 5개 아파트와 노후주택 등을 헐고 재배치할 방침이다. 강변북로를 지하화하고 상업·문화시설을 한강변으로 배치함으로써 시민들이 한강에 걸어서 접근할 수 있도록 하겠다는 것.

철거되는 아파트는 대림·성원·동원·중산·시범아파트 등 5개다.

이들 아파트와 노후주택 소유자에게는 용산국제업무지 주상복합 아파트에 들어갈 수 있는 입주권이 부여된다.

이인근 서울시 도시계획국장은 "한강 르네상스를 실현하고 서울의 얼굴을 아름답게 하기 위해 한강을 가로막고 있는 이들 아파트를 철거키로 했다"며 "서부 이촌동 주택 소유자에게는 새로 개발되는 용산국제업무지구 주상복합 등에 터전을 마련해 줄 방침이다"고 말했다

◇ 개발 일정은..2014~2015년 완공

코레일은 이달말 사업자 공모를 시작, 10월말쯤 우선협상대상자를 선정할 계획이다.

이어 국제업무지구 조성을 위한 특수목적법인(SPC)을 11월말까지 설립해 내년말까지 도시개발구역 지정 및 기본계획을 결정하고, 2010년부터 공사 착공에 들어갈 예정이다. SPC는 민간 건설 컨소시엄이 최대주주가 되며, 코레일과 서울시도 각각 20%, 5% 정도 지분을 참여하게 된다.

용산 국제업무지구의 주상복합 아파트 등은 오는 2013년쯤 완공되고, 150층 랜드마크 빌딩은오는 2014~2015년쯤 건립될 전망이다.

◇ 토지수용가격·집값불안 등 넘어야 할 산 많다

시와 코레일의 계획대로 국제업무지구와 수변도시가 조성되기까지는 넘어야 할 산이 많다.

우선 서부이촌동 토지수용 문제가 쉽지 않을 것으로 보인다. 시와 코레일은 주택 가격을 산정, 소유자들에게 입주권을 준 후 차액을 정산할 방침이다.

하지만 올들어 서부 이촌동 아파트 및 노후주택 가격이 급등함에 따라 적정 가격 산정을 놓고 진통이 불가피할 것으로 보인다. 주민들은 급등한 시가대로 받겠다는 입장인 반면 사업 시행자는 사업성 등을 감안, 시가대로 보상하지 않을 가능성이 높기 때문이다. 이 지역 땅값의 매도호가는 1억원을 넘어섰지만 이 가격을 모두 인정해줄 경우 사업성은 크게 떨어질 수 밖에 없다.

이 지역 개발로 인한 주변 지역 집값 상승도 우려되는 부분이다. 명품 수변도시 조성으로 인해 올들어 안정세를 보이고 있는 집값이 다시 불안해 질 수 있기 때문.

시는 이날부터 5년간 서부 이촌동 개발지역을 토지거래 허가 구역으로 지정하고 주변지역도 부동산 가격 변동 추이를 봐서 추가 지정할 방침이라고 말했다.

하지만 180㎡ 초과의 토지거래시 허가를 받도록 돼 있어 서부 이촌동 아파트와 노후주택의 경우 토지거래허가 대상이 많지 않을 것으로 보인다.

이에 따라 서울시의 투기대책이 늦은 것이 아니냐는 지적이 일고 있다.