청약가점제… 내게 딱 맞는 청약전략은

아파트 청약제도가 다음달부터 크게 달라진다. 제비뽑기식 '추첨제'에서 무주택기간.부양가족수.청약통장 가입기간 항목에 점수를 매겨 높은 순으로 당첨자를 정하는 '가점제'로 기본 틀이 바뀐다.

이에 따라 주택 수요자들은 각자 조건에 맞는 새로운 청약전략 마련해야 한다. 무주택자는 가점을 최대한 높이며 알짜 단지 잡을 시기를 저울질하는 것이 좋다.


유주택자는 청약 여건이 불리해졌지만 실망할 필요는 없다. 추첨제 공급 물량이 많은 중대형을 분양받을 수 있는 청약통장으로 갈아타면 당첨 가능성을 높일 수 있다.

◇무주택자, 통장별 전략 세워야=청약저축 가입자들은 가점제가 시행되더라도 달라지는게 없다. 송파·광교신도시 등 공공택지의 전용 85㎡(25.7평) 이하 중소형에 청약할 수 있는 청약저축은 현행 순차제를 그대로 유지하기 때문이다.

청약저축 가입자 중 △5년 이상 무주택 세대주 △월 납입금 60회 이상 납입자 △저축총액이 많은자 등 장기 무주택자에게 주택을 우선 공급하는 만큼 납입금액과 횟수를 꾸준히 늘리는게 중요하다.


20대 신혼부부나 독신자, 사회초년생 중 아직 청약통장이 없는 사람은 당장 청약저축에 가입하는게 낫다. 당장 집을 살 필요가 없더라도 청약통장 가입기간을 늘리는 것이 유리하기 때문.

민간택지나 공공택지 민영아파트에 청약할 수 있는 청약부금·청약예금(중소형) 가입자는 자신의 조건을 잘 따져봐야 한다. 청약가점제 시행으로 청약 환경이 가장 많이 달라지기 때문이다.

민간 중소형아파트는 공급 물량의 25%만 현행 추첨제를 유지하고 나머지 75%는 가점에 따라 당첨자를 정한다.

부양가족이 많은 장기 무주택자는 가점제 시행으로 당첨 확률이 높아진 만큼 걱정할 필요가 없다. 무주택자라도 부양가족이 적은 신혼부부, 독신자 등은 절대 불리하다. 가점제 물량은 당첨 가능성이 희박한데다 25%에 불과한 추첨제 물량 경쟁도 치열하다.

그렇다고 청약부금이나 청약예금(중소형)을 청약저축으로 바꾸는 것은 신중히 따져봐야 한다. 청약저축은 부금이나 예금으로 전환해도 통장가입 기간을 모두 인정받지만 예·부금은 기존 통장을 해약하고 청약저축에 새로 가입해야 하기 때문에 기존 가입기간을 인정받을 수 없다.

◇1주택자, 통장 없애지 말아야=1주택자들은 무주택자보다 당첨 확률이 낮은게 사실이지만 추첨으로 당첨자를 정하는 물량도 있는 만큼 통장을 해약하는 것은 성급하다. 전용 85㎡(25.7평) 이하 중소형의 경우 4가구 중 1가구, 중대형은 공급 물량의 절반이 추첨제 물량이다.

당첨만되면 높은 수익이 보장된다는 점도 잊지 말아야 한다. 분양가상한제와 채권입찰제 시행으로 종전보다 싼 값에 아파트를 분양받을 수 있어서다. 수도권 대부분 지역아파트가 주변 시세보다 10∼20% 정도 싼 값에 분양가가 결정될 것으로 보인다.

무조건 추첨되기를 기다리기보다는 통장을 리모델링해 당첨 확률을 높이는 방법을 찾아야 한다. 청약부금이나 중소형 청약예금 가입자 중 1주택자는 통장 예치금을 늘려 중대형 청약예금으로 갈아타는 것이 바람직하다.

중대형아파트로 넓혀가기를 원하는 수요자들은 하루라도 빨리 통장을 전환하는 것이 좋다. 같은 1순위자라도 통장을 증액하면 1년간 1순위로 청약할 수 없기 때문이다. 장기 청약부금·예금(중소형) 가입자 중 신혼부부나 독신자 등 부양가족이 적어 가점 순위에서 밀리는 사람도 통장 증액을 고려할 만하다. 기존 통장 가입기간을 일부 인정받기 때문에 청약저축에 새로 가입하는 것보다 청약 기회를 빨리 잡을 수 있다.

◇2주택자, 1주택 처분해야=2주택자는 수도권 인기지역의 당첨될 가능성이 희박하다. 가점제는 물론 추첨제에서도 1순위 청약 자격이 제한되기 때문이다. 보유 주택 중 상승 여력이 낮은 한 채를 팔아 1주택자가 되야만 1순위 청약 기회가 생긴다.

보유하고 있는 주택이 모두 알짜라서 처분할 수 없다면 청약통장은 휴지조각과 다를바 없다. 1순위에서 미달된 아파트를 분양받는다고 해도 3주택자는 종합부동산세, 양도소득세 중과 대상이다.