[Q&A]금융기관 담보 매매지원 제도 풀이

은행연합회(회장 유지창)는 은행(상호저축은행 포함)에 대출금을 연체하고 있는 채무자가 담보물을 사적인 매매를 통해 처분할 수 있도록 하는 '금융기관 담보물 매매중개지원 제도'를 3일부터 시행한다.

금융기관에 대출금을 연체하고 있는 채무자는 법원 경매 보다 유리한 조건으로 담보물을 매매할 수 있고, 금융기관들도 부실 자산이 줄어드는 효과가 있을 것으로 기대된다.


다음은 상세한 내용을 문답으로 정리한 것이다.

-Q1. 금융기관 담보물 매매중개지원 대상은 어떤 것들이 있나?

▶아파트, 주상복합아파트, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔을 대상으로 하며, 기타 부동산은 이해관계 있는 모든 금융기관이 동의한 경우에 매매중개를 할 수 있다. 다만, 권리관계가 복잡하거나 허위의 임대차가 있는 등 매매가 곤란한 부동산은 제외된다.


-Q2. 매매중개지원을 통해 매매할 수 없는 부동산은 어떤 것이 있나?

▶매매대상 부동산에 대해 다음의 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 매매중개지원 대상에서 제외된다.

협약에 가입하지 않은 채권자가 저당권, 가압류, 가처분, 가등기 등 등기부에 이해관계인으로 기입된 경우.(다만, 전세권이 설정된 부동산은 매매중개를 지원할 수 있다.)

조세 ·기타 공과금 채권에 기한 압류·참가압류 또는 교부청구가 있는 경우.

등기부에 기입되지 않았으나 민법·상법, 그 밖의 법률에 의한 우선변제권 있는 채권이 있는 것으로 조사된 경우.

허위의 임대차계약이 있는 것으로 추정되는 경우.

가처분등기가 있거나, 소송 등 권리에 관하여 다툼이 있는 경우.

매매대상 담보물에 대해 법원의 경매절차가 진행 중이고, 최초매각기일이 공고된 경우.

공유지분을 담보로 취득한 후 담보로 제공된 일부 공유지분만을 매매하는 경우.

채무자가 신용보증부여신을 부담하고 있어 매매대상 담보물상의 저당권에 대해 신용보증기관의 저당권 일부이전 요청이 예상되는 경우.

-Q3. 매매중개지원을 신청할 수 있는 사람은?

▶금융기관에 부동산을 담보로 제공한 담보물 소유자와 그 담보물의 제3취득자가 신청할 수 있다. 신청할 곳은 담보물에 대해 저당권을 보유한 금융기관이다. 만약, 담보물에 대해 법원경매가 진행중인 경우에는 경매를 신청한 금융기관으로 신청해야 한다.

-Q4. 매매중개지원 신청은 구두로 해도 되나?

▶매매중개지원 신청을 할 때에는 소정의 신청서를 금융기관에 제출해야 한다. 다만, 신청을 접수하는 금융기관에서 전화통화 내용을 녹음하는 경우에는 매매중개지원 신청서 제출을 생략할 수 있다.

-Q5. 매매중개지원을 신청한 후에 의사표시를 철회할 수 있나?

▶매매계약 체결 전까지는 의사표시를 철회할 수 있다.

-Q6. 채무자는 어떤 점에서 도움이 되나?

▶첫째, 약 12개월이 소요되는 경매보다 빨리 매각할 수 있어 채무의 조기상환이 가능하고, 경매종결시까지 연체이자가 늘어나는 것도 방지할 수 있다.

둘째, 경매보다 시세에 근접하여 팔 수 있기 때문에 재산손실을 방지할 수 있다.

셋째, 경매라는 극단적인 방법을 택하는 대신 채무자 스스로 채무를 상환할 수 있어 경매로 인한 심리적인 부담을 줄일 수 있다.

-Q7. 매매가격은 어떻게 결정되나?

▶매도인과 매수인이 협의해 결정한다. 다만, 일정금액 이하로 매매될 경우에는 담보물상의 저당권, 가압류 등이 말소되지 않을 수 있으므로 금융기관에서 최저매매가를 권고해준다. 최저매매가격은 매매대상 부동산의 조사가격에 해당지역의 최근 평균매각가율(평균낙찰가율)을 곱해 산정한다.

-Q8. 협력공인중개사는 어떤 기준으로 선정하나?

▶협력공인중개사는 공인중개사협회의 추천을 받아 업무지식이 풍부한 공인중개사를 선정한다. 매매대상 부동산 소재지역에서 장기간 영업을 하고 있기 때문에 지역부동산 상황에 밝다.

-Q9. 협력공인중개사는 전국에 지역별로 있나?

▶전국의 시ㆍ군ㆍ구에는 1명 이상의 협력공인중개사를 두고 있다. 다른 지역보다 매매중개 대상 부동산이 많은 시ㆍ군ㆍ구의 경우에는 2명 이상의 협력공인중개사를 두고 있다.

-Q10. 협력공인중개사는 어디에서 찾을 수 있나?

▶(주)지지옥션 홈페이지 내 담보물 매매중개 공시시스템에서 해당 부동산을 조회하면 협력공인중개사의 성명과 연락처를 알 수 있다.

-Q11. 중개수수료는 평상시보다 더 줘야 하나?

▶그렇지 않다. 매수인은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙에서 정한 수수료만 내면 된다. 통상적으로 집을 사거나 팔 때 내는 수수료율과 동일하다.

-Q12. 협력공인중개사에 대한 교육은 하나?

▶협력공인중개사 지정시 2시간 이상의 전문교육을 실시하고 있다.

-Q13. 중개의뢰를 했을 경우 매매까지는 얼마나 걸리나?

▶금융기관이 매매중개를 의뢰한 때로부터 3개월 이내에 매매계약이 체결돼야 하고, 이 기간 내에 매매가 되지 않을 경우에는 법원경매절차를 밟게 된다.

-Q14. 부동산을 담보로 제공한 금융기관이 여럿인 경우 어느 금융기관에 매매중개지원을 신청해야 하나?

▶매매대상 담보물에 저당권을 보유하고 있는 금융기관에 신청해야 한다. 만약, 저당권이 여러 금융기관에 설정돼 있다면 가급적 선순위 저당권이 설정된 금융기관에 신청하는 것이 바람직하다. 한편, 금융기관 쪽에서 매매중개를 할 의사가 있느냐고 문의해 올 수도 있는데, 이때 동의의 의사표시를 하거나 신청서를 제출하면 된다.

-Q15. 매매대상 부동산은 어디에서 조회해 볼 수 있나? 조회비용을 따로 받나?

▶매매중개공시시스템을 담당하고 있는 (주)지지옥션 홈페이지(www.ggi.co.kr)에서 바로 조회할 수 있다. 조회비용은 무료다.

-Q16. 매매대금은 매도인에게 직접 주면 안 되나?

▶안된다. 매매대금은 담보물 매매중개지원을 신청 받은 금융기관 명의의 계좌로
매수인이 직접 입금해야 한다.

-Q17. 계약을 중도에 해제할 경우 계약금은 돌려받을 수 있나?

▶매수인이 계약을 해제할 경우에는 계약금은 돌려 받을 수 없다. 다만, 매매계약 후 협약에 가입하지 않은 채권자가 강제집행을 신청한 경우에는 입금받은 계약금만을 매수인에게 반환한다.

-Q18. 계약서상의 매도인은 금융기관인가?

▶아니다. 매도인은 부동산 소유자다. 따라서 소유권 이전도 부동산 소유자가 해주게 된다.

-Q19. 매매가격의 절충은 가능한가?

▶매도인과 매수인간에 절충은 가능하다. 다만, 미리 정해 놓은 최저매매가 이하로는 불가능하다.

-Q20. 지지옥션이 지명도 있는 회사인가?

▶(주)지지옥션 (www.ggi.co.kr)은 부동산정보 전문회사로 법원경매정보는 물론 자산관리공사 및 정리금융공사의 공매물건에 대한 정보를 제공하고 있다. 경매 관련 검색순위 1～2위의 지명도 있는 회사다.

-Q21. 매수인은 어떤 점이 유리하나?

▶시가보다 싸고 신속하게 매수할 수 있다는 점이 특징이다. 금융기관에서 요구하는 조건을 갖춘 경우에는 금융기관의 대출을 채무인수 할 수도 있고, 대출을 받을 수도 있다.

-Q22. 경매절차가 진행중인 부동산은 최초 매각기일이 공고된 경우 매매중개를 제한하고 있는데 그 이유는?

▶경매 진행중인 부동산에 대해 매매중개지원을 제한 없이 허용한다면, 소유자가 경매절차를 지연시키기 위해 매매중개를 요청할 수 있기 때문이다. 나아가 매각기일 연장요청을 빈번하게 하여야 하는 등 경매절차와 매매중개지원 제도의 충돌로 인한 문제발생을 사전에 예방하기 위해서다.