해외부동산, 1가구 2주택 '같기도'

해외부동산에 대한 관심이 뜨겁다. 해외부동산 투자에 대한 정부 규제가 크게 완화하고 있어 투자환경이 날로 개선되고 있다. 무엇보다도 다주택 보유에 따른 중과세가 적용되지 않는 장점이 있다. 특히 최근 세율이 크게 높아진 종합부동산세나 보유세 등은 내지 않아도 된다. 다만 해당 국가의 세법을 따라야 함은 당연하다.

그렇다면 해외부동산은 1가구 2주택 또는 1가구 다주택에 해당할까, 해당하지 않을까.


일반적으로는 1가구 2주택에 해당하지 않는다고 볼 수 있다. 그러나 일부 세제상 해당하는 경우도 있다.

◇1가구 2주택 적용되는 경우도 있다

임대소득이 있다면 1가구 2주택이 적용된다. 이 경우 종합소득세로 적용된다.


국내 1가구 1주택 소유자가 해외주택을 취득해 임대한 경우, 주택임대소득은 소득세 과세대상이 된다. 즉 임대소득은 종합소득에 합산된다. 물론 국내에서 주택을 소유하고 있지 않다면 과세대상이 되지 않는다.

주택의 경우 임대소득은 월세 등이며, 임대보증금은 소득으로 보지 않는다. 하지만 주택 이외의 부동산에 대한 임대보증금은 과세대상이 된다.

◇양도할 때는 1가구 2주택 적용 안된다

국내에 주택을 소유하고 있는 사람이 해외주택을 보유하다가 양도한 경우, 적용되는 세율은 1가구 다주택 중과세율을 적용받지 않는다.

이런 경우 양도소득세율은 별도로 정해진 세율에 따라 과세하게 된다.

2년 이상 보유했다가 양도하는 경우에는 과세표준에 따라 9~36%의 단계별 누진세율이 적용된다.

1년에서 2년 사이에 보유하고 양도하게 되면 40%를, 1년 미만 동안 보유하다가 양도하면 50%의 세율을 적용한다.

국세청 관계자는 "임대소득에 대한 종합소득세 과세대상여부를 판정할 때 해외주택은 주택수에 포함된다"며 "그러나 양도소득세 계산시 해외주택은 중과세율 적용대상 국내주택수의 계산에서 제외된다"고 설명했다.

이 관계자는 또 "해외부동산은 국내부동산에 대한 세금과 전혀 다른 체계를 갖고 있다고 보면 된다"고 덧붙였다.



◇양도소득세, 결국 낼 건 다 내야 한다

해외부동산을 양도했을 때 부동산 소재지 국가에서 양도소득세를 납부하게 된다.

그렇다면 우리나라 세법에 따른 양도소득세는 어떻게 되는 걸까.

만약 우리나라의 세율이 부동산 소재 국가의 세율보다 높다면 그 차이만큼 우리나라에 납부해야 한다. 반대의 경우라면 그럴 필요가 없다. 결국 양 국가의 양도세율 가운데 높은 세율로 납부를 하게 되는 셈이다.

예를 들어 해외부동산 양도에 따른 국내 적용 세율이 27%이고 부동산 소재 국가 세율이 15%라면 양국의 세액차이만큼을 국내에 세금을 더 내야 한다. 반대로 국내 적용 세율이 18%이고 부동산 소재 국가 세율이 20%라면 국내에서 세금을 더 낼 필요는 없다. 다만 해외에서 더 낸 세금을 환급받을 수는 없다.

◇양도소득세를 안 내는 경우도 있다던데

소득세법상 해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 '해외부동산 양도일까지 국내에서 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 사람'으로 하고 있다.

즉 해외주택에서 실제 거주하고 있다가 국내에 돌아온 후 5년 이내에 해외주택을 양도하면 양도소득세를 내지 않아도 된다.

또 세금을 깎을 수도 있다.

해외부동산을 양도한 후 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 관할세무서에 예정신고를 하면 된다. 예정신고를 하고 세금을 납부하면 세금의 10%를 공제해 준다.

◇취득세도 없다

해외부동산을 취득할 때 우리나라에 납부해야 할 세금은 없다.

그러나 취득자금을 증여받은 경우에는 증여세를 신고하고 납부해야 한다.

10년 이내에 배우자로부터 3억원 이상을 증여받은 경우, 직계존비속으로부터 3000만원 이상을, 기타 친족으로부터 500만원 이상을 증여받았다면 이 금액을 초과하는 금액에 대해 증여세가 과세된다.

특수관계가 없는 사람으로부터 증여받았다면 금액전액이 과세대상이다.

국세청 관계자는 "세법에서는 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 봐서 자력으로 재산을 취득했거나 채무를 상환하기 어려운 경우에는 다른 사람으로부터 자금을 증여받은 것으로 추정한다"며 "취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대해서는 증여세를 부과한다"고 설명했다.