용산역세권 낙찰가 평당 1억… 진실은?

단일 사업으로는 사상 최대 규모인 용산국제업무지구 수주전이 치열해지면서 논란이 일고 있다.

3.3㎡(1평)당 낙찰가격이 사상 최고를 경신할 것이라는 전망이 나오고 있는 가운데 '특혜소지' '공정경쟁 제한'이라는 주장이 제기되고 있다. 일부 외국 업체는 '공모기간' 문제를 제기하면서 입찰 참여포기 입장까지 나타냈다.


통상적으로 사업자 선정 후 잡음이 나오는 것과는 달리 공모 및 심사가 이뤄지기 전부터 시끄러운 상황이 전개되고 있는 것이다.

일부 업체들이 주장하는 것처럼 용산 역세권 프로젝트는 사업자공모 절차와 추진방식 등에 문제가 있는 것일까. 아니면 경쟁에 자신이 없다고 판단한 업체들이 '고춧가루를 뿌리는 것'일까.

낙찰가 사상최고?..평당 1억?


용산 국제업무지구 특별계획구역 중 코레일부지 35만6492㎡의 토지수용가격은 최저 5조8000억원으로 정해졌다. 3.3㎡(1평)당 기준가격은 5369만원. 공모에 참여하기 위해서는 부지 매입 가격으로 5조8000억원 이상을 제시해야 한다는 것이다.

이에 따라 용산 역세권 사업의 낙찰가가 사상 최고를 기록할 지에 관심이 모아지고 있다. 지금까지 최고가는 뚝섬 상업용지 4구역. 지난 2005년6월 매각한 이 땅의 낙찰가는 평당 7734만원이었다.

일각에서는 치열한 경쟁으로 용산 역세권 낙찰가가 3.3㎡당 1억원이 될 것이라는 얘기도 나오고 있다.

하지만 사업자 심사평가에서 사업계획서가 차지하는 비중이 '부지매입 제시가격'보다 높은데다 업체들도 사업성을 분석한 후 입찰가를 제시할 것으로 보여 낙찰가가 3.3㎡당 1억원에 달하지는 않을 것으로 보인다. 평당 1억원에 부지를 매입할 경우 사실상 사업성이 없기 때문이다.

'공정거래 제한'vs '담합 방지'

이번 수주전에서 논란이 되고 있는 것중 하나는 공정거래제한 여부다. 사업참여를 준비 중인 중소기업중앙회는 "코레일이 독점적 지위를 남용해 공정한 경쟁을 제한하고 있다"며 이를 시정해 달라고 지난달 17일 공정거래위원회에 신고했다.

중소기업중앙회가 문제삼은 부분은 '시공능력 상위 5개 건설회사 중 2개사가 동일 컨소시엄을 구성할 수 있다'는 공모 지침서 조항. 이 조항때문에 이른바 '드림팀'이 구성됐고, 이에 경쟁할만한 컨소시엄 구성이 사실상 불가능하다는 게 중소기업중앙회의 주장이다.

이에 대해 코레일은 "상위5개 건설사중 2개사만 동일 컨소시엄을 구성토록 한 것은 거대 건설사간의 담합을 방지하고 경쟁을 촉진하기 위한 제한 규정"이라고 반박했다.

실제 대우건설은 이 규정 때문에 용산 수주전 참여를 포기하고, 금호건설에 양보했다.

현재 삼성·GS컨소시엄과 현대건설 컨소시엄이 각각 이번 공모에 참여할 예정인데,삼성·GS컨소시엄에는 포스코건설·현대산업개발·SK건설·금호건설 등이 참여키로 가닥을 잡았다. 현대건설 컨소시엄에는 대림산업과 엠코 및 시공능력 10~20위권 4~5곳이 참여할 것으로 알려졌다.

업계 관계자는 "이번 사업은 엄청난 자금이 들어가기 때문에 대형 건설사들이 컨소시엄을 구성해 참여할 수 밖에 없다"고 말했다.

공모기간 문제?..'글쎄'

용산역세권 사업에 큰 관심을 보였던 두바이의 부동산개발업체인 나킬사는 "공모기간이 국제 관례에 비해 턱없이 짧다"며 입찰 참여 포기 입장을 나타냈다.

이 때문에 공모기간을 둘러싼 논란이 일기도 했다. 20조원에 달하는 사업규모를 감안할 때 입찰 준비기간을 두 달만 준 것은 문제가 있다는 것.

KORTA는 나킬 등의 입장을 감안해 최근 코레일측에 입찰준비기간 연장을 요청했으나 코레일은 "공모일정을 다시 조정할 경우 회사 신인도에 악영향을 줄 수 있다"며 거부했다.

업계에서는 사업준비기간이 다소 부족한 점은 있지만 똑같은 조건에서 경쟁하는 것이기 때문에 이를 문제삼기는 힘들다는 지적이다. 게다가 맥쿼리가 국민은행 신한은행 등과 컨소시엄을 구성해 수주전에 참여키로 한 것과 외국 업체의 경우 해외직접투자가 확실하면 가점을 받는다는 점에서 나킬이 다소 억지를 부리고 있다는게 업계의 판단이다.

이와 관련 일각에서는 나킬이 국내외 금융기관과의 제휴가 여의치 않자 공모기간을 문제삼는 게 아니냐는 분석도 나오고 있다.