은평 뉴타운 투자가치 明과 暗

은평뉴타운 분양공고가 12월 이후 나온다. 지난해 고분양가 논란으로 중단된 이후 1년여 만이다.

지난 해 9월14일 서울시가 발표했던 평균 분양가는 3.3㎡당 전용 84㎡(34평형)가 1151만원, 101㎡(41평형)가 1391만원, 134㎡(53평형)가 1500만원, 167㎡(65평형)가 1523만원이었다. 이번에는 여기에서 분양가가 얼마나 낮춰질지 기대가 되고 있다.


분양가 외에 서울시가 안고 있는 고민이 하나 더 있다. 원주민 특별분양이다. 이번에 분양을 받지 못하는 원주민들은 분양가상한제에 따른 전매제한에 묶이게 된다. 이런 형평성 문제를 서울시가 어떻게 풀어낼 지도 주목되는 지점이다.

일단 은평뉴타운 1지구 분양은 부동산투자자들의 관심을 한 몸에 받고 있다. 은평뉴타운 근처의 H공인의 임모 대표는 "은평뉴타운 1지구는 앞으로 5년 이내에 3.3㎡(1평) 당 2600만원까지 갈 것"이라고 전망했다.

◇明=이래서 뜬다


우선 은평뉴타운은 '리조트형 생태전원도시'다. 북한산국립공원이 바로 옆에 있다. 통일로 서편에는 서오릉자연공원이 있고, 2지구 남쪽으로는 갈현근린공원이, 1지구와 2지구 사이에는 진관근린공원이 위치해 있다. 은평뉴타운 북쪽으로는 창릉천이 흐른다. 환경공생을 위해 150% 내외의 용적률로 중저층 아파트나 빌라를 건축하고 있다. 또 녹지율은 30% 정도다. 진관근린공원까지 합치면 50%까지 높아진다.

서울 서북부 중심축이 된다. 고양삼송지구와 고양지축지구가 인접해 있다. 은평뉴타운과 삼송지구는 경계사이의 거리가 채 1㎞가 되지 않는다. 지축지구와는 거의 붙어 있다. 행정구역상으로는 은평뉴타운이 서울, 삼송과 지축지구가 경기도에 속하지만 하나의 권역으로 충분히 묶일 수 있다는 장점이 있다. 은평뉴타운은 오는 2011년 11월 완공을 목표로 하고 있으며, 총 349만㎡(105만평)의 넓이에 1만5200가구가 들어선다. 삼송지구에는 506만㎡에 2만1495가구가 건립된다. 지축지구는 117만㎡로 은평뉴타운과 비슷한 넓이가 개발되며 5900가구를 짓는다.

거리에 쓰레기를 쌓을 일이 없다. 쓰레기를 버리기 위해 밖으로 나올 필요가 없다. 이곳에는 자동이송시스템이 도입된다. 가정에서 쓰레기를 투입구에 집어 넣으면 지하 이송관로를 통해 자동으로 이송, 수집하는 시스템이다. 결과적으로 길거리에 쓰레기가 쌓이지 않는 깨끗한 환경 속에서 생활하게 된다.

구파발역 역세권이 발달한다. 이곳은 프로젝트 파이낸스(PF) 형태로 개발한다. 랜드마크 빌딩과 대형상점 등 여러 시설이 들어서게 된다. 주변에 크게 발달한 곳이 없는 만큼 서울 서북부 상업과 소비의 중심지가 될 전망이다. 구체적인 계획은 연말쯤 확정된다. 연말에는 이를 위해 건설사-금융기관-입주업체 등으로 이뤄진 프로젝트 회사(SPC) 입찰을 진행할 예정이다.

◇暗=한계는

은평뉴타운의 가장 큰 난제는 교통이다. 현재는 통일로와 연서로가 은평뉴타운 동쪽과 서쪽에 남북으로 나 있다. 이 두 길은 연신내역에서 만난다. 서울 도심으로 바로 빠지기 위해서는 결국 하나의 길 밖에 없다는 얘기다. 이 길은 출퇴근 시간에는 현재도 홍은교차로에서 큰 혼잡을 빚고 있다. 앞으로 은평뉴타운에 1만5200가구가, 또 삼송지구에 2만가구 이상이, 지축지구에 6000여가구가 정착하게 되면 서울도심에 직장이 있는 주민들은 자가용 승용차 출퇴근을 포기해야 할 지도 모른다.

서울시에서 제시하는 교통 해법은 2개의 통일로 우회도로다. 상명대를 거쳐 자하문길로 이어지는 동측 우회도로가 있다. 북한산을 관통하는 터널이 된다. 하지만 자하문길이 크게 넓지 않은 단점이 있다. 또 이 사업이 민자사업으로 진행될 경우 비싼 통행료를 물어야 할 지도 모른다. 다른 우회도로는 서오릉길로 연결되는 것이다. 이 길은 가양대교로 통하며 서울도심과 반대방향으로 뚫린다.

1지구의 경우 전철역과 상당한 거리가 있다. 1지구 가장 끝에 있는 C공구의 경우 걸어서는 25~30분의 시간이 걸린다. 가장 친환경적이라는 못자리골 주변의 1지구 B공구 역시 도보로 25분 정도가 소요된다. 전철역과 가장 먼 곳은 3-2지구 C공구다. 전철역에서 버스를 타지 않으면 30분 이상을 걸어야 한다.

생각보다 동간거리가 짧다. 창릉천 방향에서 보면 1지구의 아파트들은 빈틈없이 꽉 들어차게 보인다. 이는 아파트의 용적률이 높지 않아 고층아파트가 없어 동간거리를 줄일 수 있었기 때문이다.

◇서울시, '원주민과 전매제한 수수께끼', 풀 수 있을까

서울시는 분양을 앞두고 고민에 휩싸여 있다. 이는 다름 아닌 '전매제한'이다. 오는 12월부터 분양되는 아파트는 전매제한에 묶인다. 은평뉴타운에서 분양하는 85㎡ 이하 아파트는 10년 동안, 85㎡ 초과 아파트는 7년 동안 사고팔 수 없다.

여기서 원주민 특별분양의 형평성 문제가 대두됐다. 1지구 입주자들은 상관없지만 2지구 입주민들의 경우 내년 2지구 분양에 들어가게 되면 전매제한에 묶인다. 똑같은 원주민이지만 입주지구에 따라서 전매제한에 걸릴 수도 있고 아닐 수도 있는 문제가 생긴 것이다. 이 때문에 서울시는 이번 분양에서 원주민 특별분양을 이번 분양에 완료키로 했다.

그런데 문제가 또 생겼다. 원주민 특별분양 대상은 총 3300여가구다. 1지구에 원주민을 모두 받으면 어떨까. 1지구 공급규모는 총 4514가구, 분양규모는 2817가구다. 원주민을 모두 1지구에 몰아넣게 되면 일반분양이 사라진다는 얘기다. 심지어 분양공급 물량도 모자라게 된다.

그렇다면 2지구 특별분양을 이번 1지구 분양과 동시에 하는 것은 어떨까. 이는 서울시가 의욕적으로 실시한 '후분양 원칙'을 깨는 결과를 낳는다. 2지구 공정률이 50%도 안되기 때문이다. 2지구는 분양가심의위원회의 심의도 거치지 않았다. 이번 뿐 아니라 내년에 실시하는 2지구 일반분양에서도 분양가 문제가 대두될 수 있다.

이달 말에 실시하는 1지구 분양공고에서 서울시와 SH공사가 어떤 묘안을 들고 나올지 지켜볼 일이다.