토지거래허가구역서 땅주인이 매매계약 일방철회

Q : 의사인 저는 3억원을 토지에 투자하기로 결심하고 마땅한 땅을 알아보았습니다. 공인중개사인 친구로부터 경기도 모 지역 토지거래허가구역 내에 가격이 적정하고 개발 여지가 충분하여 시세차익도 바라볼 수 있는 토지가 있다는 말을 듣고 그 곳을 둘러보았습니다.

이후 땅 소유자와 매매대금 3억원의 계약서를 작성하고 계약금으로 3000만원을 지급했습니다. 그런데 10여 일 후에 갑자기 소유자가 계약을 없던 일로 하자며 3000만원을 돌려주었습니다. 일대가 신도시 후보지가 될 것이라는 소문이 있어서 땅값이 크게 오를 것으로 판단한 소유자가 일방적으로 계약을 철회한 것이었습니다. 기존 계약은 어떻게 되나요?



A : 우선, 질문자가 매수한 토지가 토지거래허가구역 밖에 있다면 매매계약은 유효합니다. 중도금을 지급하기 전에 소유자가 계약금의 2배인 6000만원을 질문자에게 상환하면 매매계약을 해제할 수 있습니다. 해제는 일방적인 의사표시로도 가능하므로 매매계약은 유효하게 해제된 것입니다. 그리고 질문자는 소유자에게 나머지 3000만원을 청구할 수 있습니다.

하지만 거래대상 토지가 토지거래허가구역 내에 있다면 상황이 달라집니다. 매매계약은 관할관청으로부터 토지거래허가를 받기 전에는 무효입니다. 그 경우 질문자와 소유자는 서로에게 어떠한 계약이행청구도 할 수 없고 채부불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수도 없습니다.

그러나 관할관청으로부터 허가를 얻게 되면 매매계약은 확정적으로 유효해 그때부터 소유자는 함부로 계약을 해제할 수 없습니다. 법률적 용어로 ‘유동적 무효’라고 합니다. 유동적 무효인 계약을 체결한 두 사람은 서로 토지거래허가절차에 협력할 의무만 지게 된다. 그렇지만 소유자는 이미 계약을 철회하여 협력의무를 이행할 의사가 없음을 명백히 표시하였으므로 매매계약은 확정적으로 무효가 되었다고 볼 수 있습니다. 따라서 질문자는 계약금으로 준 3000만원만 돌려받는 것으로 만족할 수밖에 없습니다.


다만, 계약서에 ‘당사자 일방이 허가를 받기위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우’를 계약위반사유로 명시하였다면3000만원 이외의 손해에 대해서도 배상을 청구할 수 있습니다. 이처럼 토지거래허가구역 내의 토지는 다른 토지와 다르게 거래 위험이 많으므로 더욱 신중해야 합니다.

부동산 가격이 폭등하면서 정부가 투기방지라는 명목으로 토지거래허가구역을 대폭 늘려서 쓸 만한 토지는 대부분 토지거래허가를 받아야 합니다. 이런 때일수록 법적 분쟁의 가능성에 더욱 주의해야 합니다.