서울 11개구아파트 '가격거품' 있다(상보)

↑ 서울 강남·북 아파트 가격추이(1991~1992년, 2003~2005년 두차례 급락)

서울시 25개 자치구 중 종로·송파·서초·강남구 등 11개 자치구의 아파트에 '가격 거품(버블)'이 있다는 연구 결과가 나왔다.

거품이 가장 심한 곳은 종로구이며, 그 다음으로는 송파, 서초, 강남구 등의 순인 것으로 조사됐다.


서울시정개발연구원(시정연) 박희석 연구위원은 26일 열릴 예정인 '서울시 아파트 가격 버블 진단 및 정책방향연구'정책 토론회에 앞서 배포한 발표문에서 이같이 밝혔다.

발표문에 따르면 현재가치모형을 토대로 각 자치구별 매월 아파트 매매가격과 전세가격, 월세 이율 등을 종합적으로 검토한 결과 11개 자치구의 아파트 가격에 '거품'이 있는 것으로 나타났다. 또 최근 들어 버블 정도를 나타내는 수치가 급증한 것으로 조사됐다.

현재가치모형은 "주택가격은 주택임대소득을 할인해 합한 값과 같아야 한다"는 이론적 토대에 바탕을 둔 모형으로, 주택가격과 주택임대소득의 관계를 이용해 균형조건을 산출한 후 버블여부를 진단한다.


현재가치모형을 토대로 버블 가능성을 조사한 결과 도봉구, 동작구, 은평구, 광진구, 강남구, 강서구, 종로구, 마포구, 서초구, 송파구, 용산구 등 11개구의 아파트값에 거품이 끼어 있는 것으로 나타났다.

이 모형에 따른 적정 균형값, 즉 버블이 없다고 판단되는 통계수치는 0.146으로 조사됐으며, 11개구는 균형값을 초과했다. 각 자치구별로는 종로구가 0.246으로 가장 높았고, 송파구 0.227, 서초구 0.223, 강남구 0.219, 용산구 0.217, 마포구 0.216 등의 순이었다.

박 연구원은 "현재가치모형에 적용된 아파트 가격 자료는 시중은행 아파트 시세표를 참고했고, 아파트 임대소득은 월세 전환율에 각 구별 아파트 전세가를 곱해 산출했다"고 설명했다.

그는 "최근 고유가와 서브프라임 모기지 사태 등으로 미국을 비롯한 세계 부동산 시장이 불안해지고 있다"며 "앞으로 외부 충격에 의한 갑작스런 버블 붕괴 현상에 대비해 사전 대비책이 필요하다"고 지적했다.

그는 이어 "아파트 가격 안정화를 위한 서울 등 지방정부의 정책 수단은 매우 빈약하다"며 "서울의 부동산 가격을 안정시키기 위해 중앙정부의 역할중 일부 중요한 정책수단을 지방정부에 이양해야 한다"고 주장했다. 또 "지역별로 차별화된 정책 수단을 마련하고 서민을 위한 임대 주택 및 장기전세주택의 확대공급이 필요하다"고 덧붙였다.

한편 이날 토론회에는 김용순 주택도시연구원 수석연구원과 박재룡 삼성경제연구소 수석연구원, 이상영 부동산114 대표 등 부동산 전문가들이 참석한다.

☞현재가치모형=주택 가격은 주택 임대소득을 할인해 합한 값과 같아야 한다는 이론에 토대를 두고, 주택 가격과 주택 임대소득의 공적분 관계를 이용해 균형조건을 유도한 모형. 이러한 균형조건을 이용해 기초 가치가 내재된 적정 주택가격이 산정됨.