20조 용산국제업무지구 사업권 누가 따낼까

이달말 서울 용산역세권 국제업무지구 개발사업자 공모 마감을 앞두고 건설업계가 막바지 입찰 준비로 분주하다.

28일 건설업계에 따르면 대형 건설사와 그룹사들은 용산 국제업무지구 수주를 위한 컨소시엄 구성을 끝내고 참여업체간 마지막 의견 조율을 하고 있다.


이 프로젝트는 사업지가 20조원에 달하는 초대형 사업인데다 서울을 대표할 요지에 들어선다는 점에서 어느 컨소시엄이 우선협상대상자로 선정될지 업계 이목이 쏠리고 있다.

◇150층 랜드마크 관심 집중=용산국제업무지구 개발사업은 코레일이 보유한 용산 철도창과 서부이촌동을 합쳐 총 56만6800㎡(17만1700여평) 부지에 주상복합아파트와 오피스, 호텔, 백화점, 쇼핑센터, 문화공간 등 복합단지를 건설하는 것이다.

특히 620ｍ, 150층 높이의 '랜드마크 타워'가 건립돼 상암동 DMC 랜드마크 타워(640m)와 함께 서울을 대표할 상징물이 될 전망이다.


사업.운영.개발계획 700점, 땅값 300점 등 1000점 만점 중 높은 점수를 받는 컨소시엄이 사업자로 선정될 예정이다. 외형적으로는 사업계획 점수가 절대적으로 높지만 업계는 점수 편차가 큰 땅값이 당락을 좌우할 것으로 보고 있다.

코레일은 30일 입찰을 마감한 뒤 사업자 평가위원회 심의를 거쳐 다음달초 우선협상대상자를 발표할 방침이다. 공사는 오는 2017∼2018년 완공된다.

◇우선협상권 '2파전' 압축=용산 국제업무지구 수주전은 '삼성-GS 컨소시엄'과 '프라임-LG 컨소시엄'의 2파전이 될 가능성이 크다.

삼성-GS 컨소시엄은 건설회사가 주축으로 국내 시공능력평가 상위 10위 건설사중 삼성물산, GS건설, 포스코건설, 현대산업개발, 롯데건설, SK건설, 금호산업 등 7개사가 참여한다.

삼성그룹이 약 5조원대로 추산되는 랜드마크 타워 인수자겸 투자자로 참여하고 국민은행, 우리은행, 신한은행 등 금융권도 재무적 투자자로 나설 예정이다.

롯데관광개발과 당초 별도 컨소시엄 구성을 추진해왔던 호주계 투자회사 맥쿼리 은행도 삼성-GS쪽으로 합류한 것으로 알려졌다.

프라임-LG컨소시엄은 직접 건물을 매입해 입주할 '자산 매입형 테넌트' 위주로 투자자를 구성했다. 사업규모가 20조원에 육박하는 만큼 금융권에서 막대한 돈을 빌어다 쓰는 '대출' 형태로는 승산이 없고 미래의 자산에 선투자할 기업을 많이 유치해야 유리하다는 판단에서다.

LG그룹이 랜드마크 타워를 매입키로 했고 기업은행도 이 곳의 업무용 빌딩을 매입하는 방안을 검토하고 있다. 산업은행, 농협, 메릴린치 은행, 맥쿼리그룹의 부동산펀드 자문기업인 MGPA(맥쿼리 글로벌 프로퍼티 어드바이저)가 재무적 투자자로 참여할 예정이다.

프라임그룹내 부동산 개발회사인 프라임개발과 설계회사인 삼안이 사업 구도를 짜고 있다. 세계적인 프로젝트 관리(PM) 회사인 'CH2M HILL'도 프라임-LG컨소시엄에 합류했다.

건설사는 현대건설과 대림산업, 벽산건설, 한진중공업, 코오롱건설, 엠코, 중앙건설, LIG건영, KCC건설, 동아건설 등 10개사가 참여할 예정이다. 백화점 2∼3곳과 메리어트, 인터컨티넨탈 호텔 등과도 접촉하고 있다.

◇땅값이 관건=용산 국제업무지구 개발 사업은 대형 사업인 만큼 리스크도 크다는 지적이다. 입찰에 참여하려면 코레일 소유 부지 35만6492㎡(10만8000여평)의 매입가를 써내야 하는데 최저가가 5조8000억원으로 책정돼 있다. 3.3㎡(1평)당 최저 매입가가 5378만원에 달하는 셈이다.

땅값은 높게 쓸수록 유리하기 때문에 경쟁이 과열될 경우 부지 매입비만 3.3㎡당 1억원, 총 10조원 안팎에 달할 것이라는 예상도 있다. 하지만 땅값이 너무 비싸면 주상복합아파트나 오피스, 상가 등의 분양가나 임대료가 높아져 분양성을 보장받기 힘들다.

서부이촌동의 아파트 1598가구와 주택 등 2193가구 등 사유지 6만3171㎡(1만9000여평) 보상 작업도 풀기 어려운 과제다. 보상 방식 확정되지 않은데다 주민들의 반발이 예상되기 때문이다.

현재 참여업체들은 '입체환지방식'을 적용해 주민들에게 주상복합아파트 입주권을 주는 방안을 검토하고 있지만 서울시는 돈으로 주는 전면 매수방식도 고려하고 있다.

대형 건설사 관계자는 "이번 사업은 사전에 얼마나 많은 입주자를 투자자로 끌어들이느냐에 성패가 달렸다"며 "금융비용을 최소화하고 사유지의 보상을 빨리 끝내 사업일정을 앞당겨야 한다"고 말했다.