대선약발 없나…재건축 찬바람

대통령 선거가 한달여 앞으로 다가오면서 부동산 규제 완화 기대감이 부풀고 있지만 부동산 시장은 잠잠하다.

특히 재건축 아파트는 거래 부진 상태가 이어지면서 오히려 수천만원씩 가격이 떨어지고 있다. "대선을 앞두고 올 가을부터 가격이 뛸 것"이라던 일부 전문가들의 전망과 완전히 반대 방향으로 가고 있는 것이다.


일반 아파트는 그렇다쳐도 부동산 시장에서 대선 관련주로 통하는 재건축 아파트가 힘을 쓰지 못하는 이유는 뭘까. 대선이 끝난 이후 가격은 어떻게 될까.

◇대선 약발 없나...재건축 약세 지속=11일 부동산 업계에 따르면 강서구 화곡동 화곡3주구(홍진 홍진시범1·2차 우신 화인연립 공동 추진 재건축 단지)는 이달 들어 평균 2000만∼3000만원 정도 가격이 하락했다.

우신아파트 56㎡(17평형)는 3억6000만∼3억8000만원에서 3억4000만∼3억5000만원으로, 홍진시범2차 62㎡(18평형)은 4억5000만∼4억6000만원에서 4억3000만∼4억3000만원으로 매매값이 빠졌다.


올 상반기 6억원을 호가했던 우신 홍진시범1차·홍진시범2차 79㎡(24평형)는 5억4000억∼5억6000만원선을 겨우 유지하고 있다.

화곡동 L공인 관계자는 "시세보다 2000만∼3000만원 정도 떨어진 급매물이 나와도 사겠다는 사람이 없다"며 "연말 대선 효과가 있을 것으로 기대했는데 시장은 전혀 움직이지 않고 있다"고 말했다.

강동구 상일동 고덕주공4∼7단지 재건축 아파트들도 평균 1000만∼2000만원 정도 하락했다. 고덕주공6단지 59㎡(17.8평형)는 4억8000만∼5억원선이다. 지난 4∼5월 5억5000만원을 호가하다 지난달 5억원짜리 급매물이 나오더니 최근 하한가가 2000만원 더 빠졌다.

6억원을 웃돌았던 고덕주공5단지 69㎡(21평형)도 최근 값이 빠져 현재 5억7000만∼5억9000만원선이다.

송파구 잠실동 주공5단지와 강동구 둔촌주공 등도 매수세가 끊겨 약세를 지속하고 있다. 잠실5단지 119㎡(36평형)는 지난 9월말(14억2000만원)보다 2000만원 더 떨어져 14억원짜리 매물이 나왔다. 둔촌 주공1단지 83㎡(25평형)도 시세보다 2000만∼3000만원 정도 싼 9억7000만원선에 매물이 나와 있다.

◇재건축 왜 힘 못쓰나=재건축 아파트값 약세가 지속되는 것은 총부채상환비율(DTI) 규제, 학군 수요 감소, 분양가 상한제 도입, 보유세 강화 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하고 있기 때문이다.

차기 정부가 규제를 완화해도 집값이 큰 폭으로 뛰기 어렵다는 분석도 재건축 시장 안정에 한몫하고 있다. 공시가격 6억원 이상 중대형 아파트 가운데 올해 안에 반드시 집을 팔아야 하는 처분조건부 매물이 적지 않은 것도 가격 상승에 제동을 걸고 있다.

부동산114 김규정 차장은 "차기정부에 대한 규제 완화 기대감 등으로 주택 수요자들이 관망하고 있다"며 "아직 대선 후보간 공약 대결이 본격화되지 않은 것도 거래가 늘지 않는 이유"라고 말했다.

◇대선 끝나면 오를까=이에 대한 전문가들의 전망은 양갈래로 나뉜다. 특히 대선 결과가 강남 재건축 시장을 뒤흔들 수 있다는 의견과 촘촘히 둘러쳐진 규제로 이명박 한나라당 후보가 대권을 잡아도 기대만큼 크게 오르는 일은 없을 것이란 분석이 충돌하고 있다.

강남권은 재건축 외엔 주택 공급이 어려워 항상 대기 수요가 넘친다. 대선 결과에 따라 언제든지 폭발할 수 있다.

특히 이명박 한나라당 후보는 "신도시를 개발하는 것보다 기존 도시에 주택 공급을 늘리는 것이 효과적"이라는 입장이어서 한나라당이 정권을 잡을 경우 서울 강남·도심 등 주요 지역의 재개발·재건축 규제가 다소 완화될 수 있다.

RE멤버스 고종완 대표는 "정권이 교체되면 용적률 상향 조정, 층고 완화 등 재건축 규제가 완화될 가능성이 높다"며 "부동산 대장주인 강남 재건축이 움직이면 전체 부동산 시장도 영향을 받을 수 있다"고 내다봤다.

반면 국민은행 (0원 %) 박합수 부동산팀장은 "최근 재건축 투자는 투기 수요가 몰렸던 과거와 달리 입주를 원하거나 자녀 증여 목적의 실수요자를 중심으로 이뤄지고 있다"며 "소형평형의무비율, 개발이익환수, 후분양 등 규제가 많아 가격이 급등하진 않을 것"이라고 예상했다.