부동산 MB효과, 약될까? 독될까?

이명박 당선자의 부동산 규제완화 공약에 대한 기대로 부동산시장이 벌써부터 꿈틀대고 있다.

특히 그동안 각종 규제로 진행이 중단되다시피했던 수도권 재개발ㆍ재건축시장 및 서울강남권이 제일 먼저 반응하고 있다. 그 결과 강남에서는 3.3㎡ 당 5000만원을 돌파한 곳도 나타났다. 강남지역의 경우 매물은 쑥 들어가고 호가만 다시 크게 오르고 있다.


또 대운하에 대한 기대로 운하가 건설될 것으로 예상되는 곳들의 부동산가격도 하루가 다르게 오르는 양상을 보이고 있다.

이에 따라 일각에서는 우리나라 곳곳이 또다시 투기판이 되는 것이 아니냐는 우려의 목소리가 나오고 있다. 참여정부가 과도하다는 지적까지 무릅쓰고 펼친 정책으로 안정화했던 부동산시장이 다시 과열되는 것에 대한 걱정이다.

이명박 당선자 진영도 당혹스런 표정을 굳이 감추려고 하지 않는다.


사공일 대통령직 인수위원회 국가경쟁력강화특위 위원장은 차기 정부의 규제완화 분위기에 편승해 강남 등 일부 지역을 중심으로 들썩거리기 시작한 부동산시장에 대해 "새 정부는 앞으로 부동산 값이 뛰는 것에 대해서는 각 부처와 협조해서 막을 것"이라며 "투기로 인한 부동산시장 불안은 경제 살리기에 큰 걸림돌이 되는 만큼 반드시 막아야 한다"고 강조하기도 했다.

◆재건축ㆍ재개발시장 'MB효과'?

가격상승기대감을 가장 크게 갖고 있는 곳은 수도권 재개발ㆍ재건축시장.
그동안 각종 규제 때문에 안정세를 보여왔던 이들 시장들이 이명박 한나라당 후보의 대통령 당선으로 상품가치가 높아질 것이라는 기대감에 들썩이고 있다. 실제 강남의 재건축 예정단지들의 경우 현재 매물이 사라지고 호가만 높아지는 현상이 발생하고 있다.

이명박 당선자가 후보시절 내걸었던 공약은 재건축 용적률을 10%포인트 상향하겠다는 것이었다. 시행시기는 올 하반기 이후가 될 전망이다. 하지만 강남 재건축의 경우엔 규제완화가 쉽지 않을 것으로 보여 향후 더욱 위축될 가능성도 배제할 수 없다는 지적이다.

특히 재건축 용적률 10%포인트 상향폭 자체도 큰 의미가 없을 것이라는 진단이 지배적이다. 안전진단강화, 재건축 개발부담금, 소형 평형의무제, 임대아파트 의무건립, 분양가상한제 등 각종 규제가 겹겹이 에워싸고 있는 상황에서 용적률만 소폭 상승해봐야 큰 의미가 없을 것이라는 지적이다.

전문가들은 재건축 규제완화는 시장 안정이 전제돼야만 가능하기 때문에 큰 폭의 손질은 쉽지 않다고 보고 있다.

재건축 집주인들이 기대 심리로 호가를 올리는 것은 다소 성급한 판단일 수 있다는 것이다. 특히 금융규제와 금리상승 등으로 매수자들이 나설만한 여건이 형성되지 않은 상태에서 매도자들의 기대심리만 커지게 될 경우 재건축 시장은 더욱 얼어붙을 수 있다.

하지만 강북권의 재개발(뉴타운 사업)이나 재정비사업 등은 향후 더욱 활성화할 것으로 보인다. 재건축의 경우 규제완화시 폭발력도 강하고 현재 관련 규제도 촘촘하지만 재개발은 사업 가속화가 상대적으로 용이한 점이 활성화의 요인으로 꼽힌다.

사업 전망이 밝아진만큼 아직 구역지정을 받지 않아 규제가 덜한 노후주택 밀집지역의 경우 투자자들이 몰릴 수 있다는 게 전문가들의 의견이다. 특히 '강북 뉴타운'이 이 당선자의 서울시장 재임시절 시작한 작품임을 감안하면 개발 사업이 더욱 속도를 낼 전망이다.

그러나 개발 열풍에 힘입어 노후지역의 다세대나 연립 등의 가격이 급등하게 되면 이 지역에 터전을 잡고 있는 서민들의 주거비용만 더욱 커지게 돼 주거불안을 가속화시킬 수 있다는 지적도 나온다.

◆개포동 집값 전국 최초 3.3㎡당 5000만원 돌파

서울 강남구 개포동 아파트값이 처음으로 3.3㎡당 5000만원을 돌파했다. 또 강남구 재건축 아파트 값은 최근 4주 연속 오름세를 보였다.

부동산정보업체 부동산써브가 서울지역 아파트가격을 조사한 결과 강남구 개포동의 3.3㎡ 당 매매가가 5004만원으로 5000만원을 돌파했다. 3.3㎡당 아파트 가격이 5000만원을 넘은 것은 전국 최초다.

개포동의 3.3㎡ 당 아파트값은 2005년 3월 3000만원, 2006년 4월 4000만원대을 넘어섰다. 이후 2007년 1ㆍ11대책 이후인 17일까지 4943만원까지 오르면서 고공행진을 거듭했다. 정부의 1.11대책의 영향으로 급제동이 걸리면서 2007년 5월에는 4669만원으로 떨어지기도 했다.

하지만 강남권 재건축 단지 중심으로 규제완화에 대한 기대감이 확산되면서 상승세가 지속돼 현재 5000만원을 넘어선 것이다.

개포동의 3.3㎡당 가격이 높은 이유는 주공 단지 등 재건축 아파트가 상대적으로 다른 지역에 비해 많은데다 소형평형이 주를 이루지만 재건축 됐을 때의 새 아파트에 대한 기대가 시세에 반영되기 때문이다.

부동산써브 관계자는 "재개발, 재건축을 장려하겠다는 새 정부에 대한 기대심리로 현재까지는 뚜렷한 매수세가 없이 호가 위주로 상승하고 있는데 여기에 규제완화에 대한 기대심리가 사그라지지 않고 계속될 경우 성수기인 2월 설 연휴 이후에는 불안한 양상을 나타낼 수 있다"고 말했다.

◆이명박 당선자측, 부동산관련 공약 이행 '부담'

이처럼 일부 지역을 중심으로 부동산 가격이 천정부지로 치솟는 양상을 보이면서 이명박 당선자가 후보시절에 외쳤던 부동산규제완화 관련 공약들을 단숨에 이행하기엔 부담스러운 상황이다.

이 때문에 당선자 진영에서도 서둘러 '투기억제'나 '공급확대', '의견수렴' 등의 발언을 통해 현재의 분위기 수습에 적극 나서고 있다. 또 총선이 지난 후에야 공약을 구체적인 정책으로 가시화할 수 있을 것이라는 전망도 나오고 있다.

따라서 이 당선자가 '깜짝선물'을 꺼내놓지 않는 이상 부동산시장과 관련한 공약을 이행할 수 있는 것은 올 하반기 이후에나 가능할 것으로 보인다.
문제는 기존의 정책과 대치되는 새로운 정책을 내놓거나 규제를 대폭 완화하는 경우 시장에 미치는 악영향을 피할 수 없다는 점이다.

이미 오세훈 서울시장은 인수위의 재건축ㆍ재개발 용적률 상향조정안에 대해 부동산 가격에 악영향을 미친다며 거부 의사를 밝히기도 했다.

게다가 입법화를 기다리는 부동산정책이 아직 상당수 있는데 이 당선자의 공약이행을 위해 이들 법안을 국회에서 처음부터 다시 논의하거나 원점으로 돌려놓는다면 결국 이래저래 시간과 국고의 낭비만 초래하는 꼴이 된다.

1ㆍ31대책의 핵심내용인 비축용 임대주택사업은 국회 상임위원회인 건설교통위원회조차 통과하지 못해 올해 국회에서 마지막 기대를 걸고 있다. 또 2013년 이후에 총 100만가구의 국민임대주택을 짓겠다는 정부 정책도 법적 근거를 마련하지 못했다.

2005년 8ㆍ31대책 때 발표됐던 송파신도시 건설 계획은 서울시가 그린벨트 해제에 대한 의견을 늦게 내 놓는 바람에 개발계획 확정이 올해로 넘어왔다. '반값아파트'의 추진 여부도 지난해 결정을 내리지 못했다.