기대반 우려반 상가시장, 베팅 포인트는?

지난해 대선효과를 놓고 부동산업계가 모처럼 술렁이기 시작했다. 특히 경직의 강도가 높았던 주택시장의 분위기가 다소 이완되면서 관련업계는 이해득실 계산이 한창이다.

여전히 전반적인 부동산경기의 회생을 요원하게 보는 냉철한 관계자들도 많지만 제17대 대선은 여러모로 기대감의 불을 지핀 것은 분명하다.


그런 가운데 상가시장도 신정부의 의욕적인 경기부양책으로 인해 주택시장의 반사이익처란 별칭을 떼어내고 자생적인 발전 기회를 맞지 않을까하는 긍정적인 전망이 나오고 있다.

이러한 희망적 메세지에 편승해 2008년도 유망 상가 투자처로 꼽히는 곳은 올 연말 입주 테이프를 끊는 판교신도시와 고정수요가 풍부한 단지내상가(주공, 재건축 ,뉴타운 포함), 그리고 역세권 근린상가 (9호선 1단계 김포공항~논현동 개통 예정지 포함 - 2008년 완공, 2009년 상반기 개통 예정), 틈새시장으로 관심이 높아진 아파트형공장,상가 등에 관심이 집중되고 있다.

또 아파트 입주 상황에 따라 투자여건이 개선될 화성동탄을 비롯 하남풍산, 성남도촌, 인천논현, 발산등의 택지지구 상가와 더불어 주거, 업무, 상업시설이 어우러질 도시속 복합단지 등도 관심 대상이다.


그러나 인기지역에 대거 공급이 쏟아진들 연초부터 경기상황을 불안케 하는 고유가에 따른 물가상승과 고금리, 고분양가라는 복병 또한 도사리고 있어 정책적 견인이 시장상황을 얼마나 호전시켜줄지는 여전히 미지수다.

때문에 상가투자의 방향설정과 투자원칙 수립에 있어 막연한 지역적 호재에 넋을 놓는 투자보다는 주택과 토지에 비해 개별적 성향이 농후한 상가의 본질을 먼저 이해하고 멀리 보는 관점에서 보수적인 투자기준도 정립해야 한다.

상가정보연구소(www.ishoppro.net)는 이와 관련, 상가투자시 5가지 베팅 포인트를 제시했다.

1. 실용적 접근성

상가투자에 있어 접근성에 대한 부분은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 1층이 지하층이나 기타 상층부에 비해 매입가가 몇배 비싼이유는 소비층의 접근도가 높기 때문이다. 접근성이 양호한 상가는 소비자들의 이동시간과 육체적 노동을 줄여준다.
유명 브랜드 샵들이 빠르고 쉽게 접근할 수 있는 점포에 고임대료를 지불하더라도 사수하려는 속내를 들여다보면 점포선별에 있어 접근성의 중요성을 대변해주고 있는 셈이다. 물론 상권력이 부재한 외톨이 상가의 접근성과는 별개로 따져봐야 한다. 상가간의 시너지가 없는 접근성의 양호는 무의미하기 때문이다. 보통 접근성 분석에는 도보 동선, 차량 이용자와의 연계는 물론 지하철, 버스등 대중교통 승하차 지점과의 상관관계도 파악해야 한다. 귀가(歸家)가 편리한 상권내 상가에 수요층의 응집력은 크게 마련이다.

2. 합리적 신뢰성

부동산은 벗과의 장기판 놀이가 아니다 보니 한번 결정하면 물리기가 정말 어렵다. 상가의 경우도 예외일수는 없으며 따라서 본인이 최종 책임자임을 새삼 인식해야 한다. 2007년에도 자신의 의지보다 공급자의 불합리한 제안에 자체 분석 없이 투자에 나섰다가 낭패를 본 투자자들이 넘쳐났다. 여전히 상가시장에 대한 수요자들의 메카니즘 이해력이 부족하다는 부연이며 오락가락한 투자요령이나 올바른 접근법이 정립돼지 못하다 보니 공급자와 수요자간의 팽팽한 줄다리기 상황조차 연출돼지 못하고 일방적으로 이끌리고 있는 형국이었다.

더욱이 허위광고, 과도한 수익률 보장 및 융자 조건, 전매약속등 과학적 컨설팅이 부재한 상점식 거래 수준도 벗어나지 못했다. 앞으로 재산증식 내지 보전에 의미를 두지 않는 공급자와의 인연은 아예 피하는 것이 상책이며 투자자 또한 사탕 발림식 조건에 혹하는 투자가 아닌 분석력을 기초로한 상호 합리적 신뢰성 구축여부에 촉각을 곤두세워야 한다.

3. 포괄적 대중성

상가는 매입해놓고 공실로 방치된다면 그야말로 최악의 상황이라 할 수 있다. 기존 매물이 아닌 신규상가의 매입을 고려한다면 입점예정 업종에 대한 시나리오까지 구체화시킬 필요가 있다. 선임대 후분양 방식의 업체가 늘면서 투자금 회수가 용이한 상가도 있으나 이 또한 업체측의 일방적 제안사항이므로 임대차계약사항을 확인하고 본인이 납득할 수준의 상권과 입지분석 결과를 스스로 도출해 내야 한다.

가령 현재 국내 프랜차이즈업체수(가맹본부)는 2400여개에 달하며 가맹점수는 28만여개로 추산되고 있다. 이렇다보니 내노라하는 대형상권 뿐 아니라 주거지역 턱 밑까지 프랜차이즈 업체가 파고들고 있는 실정이다. 특히 대중성이 높은 프랜차이즈업체는 점포개설에 애를 먹고 있으며 우량 점포 수급을 위해 늘 안테나를 곤두세우고 있다. 다시말해 포괄적 대중성이 강한 브랜드 입점은 상가의 가치가 높아질 공산이 크다. 내가 투자하는 상가에 이러한 브랜드가 입점할 수 있는 조건인지만 따져봐도 투자 성공률을 한단계 높힐수 있게된다.

4. 자연적 노출성

시계성이라고도 표현되는 노출성은 접근성보다 레벨업 측면에서 다뤄봐야 한다. 지하철 역출구와의 연계, 강남권 소재 상가등지에서 접근성이 우위에 있다지만 가시성이 현저히 급락하면서 재미를 보지못한 상가들도 속출했다는 점은 늘 상기시켜야 할 대목이다. 굳이 상가 이용시간을 따져본다면 소비층이 손해볼 부분은 없다. 그러나 어느 지역을 막론하고 목적이 분명한 업종이 아닌이상 노출도가 빈약한 상가 역시 소비자의 발길은 생각보다 쉽게 옮겨지지 않는다. 그래서 공사중인 신축상가 투자에 있어 평면도 분석은 신중해야 한다.

유독 가시성을 막는 시설물 설치는 주의해야 하며 에스켈레이터, 엘리베이터로 내부 접근성을 높혔다하더라도 힘겹게 소비자가 찾아가야 하는 상가의 가치는 저평가 될 수 밖에 없다는 점도 염두해둬야 한다.

5. 보편적 객관성

아파트 투자와 달리 상가투자에 있어 과감히 자신감을 내보일 투자자들은 생각보다 많지 않다. 투자 전과 후 늘상 조바심을 낼 수 밖에 없다. 이를 해결하기 위해서는 자신만의 조언자에게 객관적 의견을 귀담아 들어야 한다. 투자 물건지 주변으로 이해관계가 없는 중개업소 관계자들이나 상인들에게 진솔한 얘기를 들어보는 것도 좋은 방법이며 경쟁관계의 분양업체 사무소를 방문해 정보를 얻는 방법도 괜찮다. 아울러 자신의 판단에 확신을 보태려면 전문가에게 투자에 앞서 점검을 의뢰하는 것도 성공률을 상향 조정할 수 있는 투자 수단으로 과감히 활용해야 한다.

상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “지역적 호재가 넘쳐나도 동일 건물내 투자 결과가 달라지는 것이 상가”라며 “따라서 시장상황이 불안할수록 상가만이 갖는 독특한 점을 이해하고 특히 지역 선정후 상가를 이용하는 소비층의 전후좌우 움직임 예측에 초점을 맞춰 물건을 분석 해보는 역발상 전략이 필요하다”고 말했다.