Q&A로 알아보는 '지분형 분양제'

지분형 아파트 분양제가 성공하려면 '재무적 투자자'를 끌어들여야 한다. 현재 구조로는 어렵다. 10년 전매제한이 있기 때문.

최재덕 인수위원이 "10년 동안 돈을 묶어 놓으면 투자자가 줄어들 것"이라고 말한 것도 같은 맥락이다. 이를 극복하기 위해 검토하고 있는 게 유동화와 증권화.


지분을 시중에서 거래할 수 있도록 해 주겠다는 의미다. 집 주인이 집을 팔면 차액에 대해 지분 만큼의 이익을 가져가게 된다. 지분형 분양제를 문답으로 알아보자.

-지분형 분양제를 쉽게 설명하면.

▶예를 들어 수도권 17~18평 주택의 분양가가 2억원이라면 1억원은 펀드나 지분 투자자들이 투자를 하게 한다. 남은 1억원 중 5000만원을 국민주택 기금이 융자한다면 서민은 약 5000만원정도의 자기부담으로 2억원의 집을 장만할 수 있게 하는 제도다. 2억원중 민간이 투자한 1억원에 대해서는 살아가는 동안 이자부담 없이 살 수 있다.


-지분투자자의 이익은 어떻게 보호하나.

▶일단 투자하고 난 후에는 투자금 만큼 유동화시킬 수 있다. 자신이 가진 지분을 시중에서 거래할 수도 있다. 집의 주인이 전매제한이 끝나 집을 매각할 경우 차액에 대해 지분만큼의 이익을 가져가게 된다.

-투자지분에 대한 증권화도 고려하나.

▶증권화는 금년 6월화에 입법화해 하반기에 시작할까 생각이다. 10년 동안 돈을 묶어놓으면 투자자가 줄어들 것이다. 10년 동안에도 자기 권리를 찾을 방법을 강구해야한다. 투자자는 전매제한도 없다.

-투자자는 개인인가.

▶기본적으로 투자를 많이 유도하는 쪽으로 제도가 도입이 돼야하니 제한이 없을 것이다.

-투기 우려에 대한 방지책은.

▶투기 우려는 그다지 크지 않다. 일단 이 주택을 분양받으면 서민이 일반 청약 방법에 따라 자기가 우선순위 해당이 돼야 집을 분양받을 수 있다. 지분투자자는 지분을 최종 판매하기 전까지는 별도로 수익을 취할 방법이 별로 없다.

그 중간에 이자분을 집 소유자에게 받을 방법도 없고 10년동안 돈이 묶이는 것이라 크게 투기까지는 걱정이 없을 것이다. 이익이 많이 생길 것 같은 주택은 개인이 가능하면 자기 부담으로 할 것이다. 대신에 은행 금리 수준보다 조금 나을 경우는 50% 지분으로 소유하고 나머지는 투자를 받겠될 것이다.

-집 지을 택지가 없을 것 같은데.

▶이 제도를 위해 주택을 추가로 짓는 것은 아니다. 이미 계획돼 있는 연간 50만호, 수도권 30만호가 대상이다.

-분양주택이 대상인가.

▶그렇다. 공공택지에 지어지는 분양주택이 대상이다. 공공택지는 분양가 상한제 등의 제도가 있어 분양가가 낮은 만큼 투자매력이 있을 것이다.

-하반기 시범분양 대상지는.

▶수도권이 될 것이다.

-51% 지분을 가진 주인의 권리는 어디까지 보호가 되나.

▶51% 지분을 갖게 한 것은 주택에 대한 소유권 임차권 매각권을 집 주인이 행사할 수 있도록 하기 위해 한 것이다. 모든 권리는 집주인이 가진다. 투자자는 집주인이 결정할 때 차익에 대한 지분만 가져간다. 중간에 그 권리(49%)를 남에게 넘길 수 있다.

-전매는 허용하나.

▶전매는 다른 제도를 따라간다. 10년이다.

-대상은 17평에 한정된 것인가.

▶17평이라고 정해진 것은 아니고 국민주택 규모가 될 것이다.

-투자자에 대한 제한은.

▶제한은 없다. 돈을 투자하는 것이라 10년 동안 말하자면 집을 매각할 권리는 없고 대신 지분만큼 다른 사람에게 양도할 권리를 갖는 것이다.

-외국에서 유사한 제도가 시행되고 있나.

▶똑같지 않지만 선진국에서는 자기 자금은 10~20% 정도이고, 나머지는 금융에 의해서 집을 산다. 우리나라는 금융이 취약하니 이런 제도를 통해 자기 부담 적게 하려는 것이다.

-집에 대한 지분은 51:49로 지정할 것인가.
▶정확하게 그렇게 할 것이다. 그래야 51% 지분 가진 사람이 집에 대한 소유권을 가질 수 있다.

-이 제도가 도입 계획인 물량과 시범 단지는.
▶이 제도가 인기가 있을 것으로 보이기 때문에 아마 특별히 시범단지를 이렇게 지정할 필요가 없을 것이다. 일반 분양분 중 이 제도를 선택해 하면된다.

-개인이 49%의 지분을 취득하는 것은 어떻게 하나.

▶개인이 직접 투자는 쉽지 않을 것이고 공공기금 펀드가 조성돼 참여될 것이다.

-임차권은 전세값이 집값의 51% 이상이 되면 부작용이 발생할 수 있지 않나.

▶소유자의 권리는 제한을 안 한다. 일반 주택과 같다고 생각하면 된다. 일반 주택 10년 전매 제한하는데 본인이 꼭 살아야 하는 것 아니다. 마찬가지다.

물론 지금 현재 100% 짜여진 것 보다는 전체적 윤곽만 있는 것이고, 상반기 연구해 6월 입법화해 하반기 시행할 것이다.