지분형 주택, 반값아파트 대안되나

17일 대통령직 인수위원회가 내놓은 '지분형 주택분양제도'는 사실상 반값아파트의 새로운 형태로 해석된다. 그만큼 싼값에 거주할 집을 마련할 수 있다는 점에서 2006년 정치권을 중심으로 논란을 일으킨 대지임대부나 환매조건부 주택공급제도와 다소 유사성을 띤다.

하지만 공급 형태는 크게 다르다. 지난해 군포 부곡지구에서 시범사업으로 실시된 반값아파트의 경우 지상권만 주고 토지임대료를 매월 지불하는 '대지임대부'와 주변시세보다 다소 낮게 공급하되, 상당기간 매각을 제한한 '환매조건부'의 혼합 방식이다.


이에 비해 인수위가 발표한 지분형 주택분양제도의 경우 토지와 건물에 대한 소유권이 보장되며 추후 시장에 나온 투자자 지분을 매입, 자기 지분을 늘려갈 수 있다.

매각제한 기간도 반값아파트는 20년인데 비해, 지분형은 10년으로 절반이 짧다. 물론 지분형의 경우 민간투자자들의 매각이 자유롭기 때문에 투자금 확보도 비교적 수월할 것으로 보인다.

이런 점에서 서민들이 적은 자금으로 안정적 거주여건을 마련토록 하는 대안이 될 수 있다는 평가다. 정부 입장에서도 투입 자금이 민간자본과 함께 분양자 대금으로 충당, 재정부담이 거의 없다는 게 장점이다.


다만 전체 지분의 49%에 해당되는 민간자본을 끌어들이기 위해선 집값 상승이 전제돼야 한다. 이때 적어도 집값 상승분이 금리 이상 돼야 한다는 조건도 따라붙는다.

박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "현재 주택담보대출 금리가 7%대까지 치솟은 상황을 감안할 때 지분형 주택의 경우 연간 가격 상승률이 적어도 8~9%대 이상 돼야 한다"고 말했다.

이런 이유로 인기지역에서는 민간투자자들이 몰려 관련 사업이 가능하겠지만, 비인기지역은 이를 기대하기 어려울 것으로 보인다. 특히 지방의 경우 구매력 저하로 인해 사업 실효성이 떨어질 수 있기 때문에 실행 단계에서 관련 보완작업이 필요하다는 지적이다.

세제 관련도 다소 애매한 측면이 있다. 기본적으로 세부담 주체에 따라 상황이 달라질 수 있어서다. 현행 기준으로 6억원 이상인 종합부동산세는 공급대상이 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 국민주택 규모이기 때문에 큰 영향은 없을 것으로 예측된다.

하지만 취·등록세와 양도소득세 등 거래세와 재산세 등 보유세의 경우 지분대로 균등하게 부과할 지, 소유자가 내도록 할 지에 따라 투자금 확보상의 문제가 될 수 있다.