미래에셋,상업용 부동산투자 '황금손'

미래에셋이 부동산투자시장에서 거침없는 행보로 주목받고 있다. 국내 뿐만 아니라 해외에서까지 손대는 빌딩마다 '돌덩이'에서 '황금알'로 탈바꿈 시켜놓고 있다.

미래에셋이 부동산투자에서 성공하는 이유는 무엇일까. 우선, 우수한 인력을 대거 확보했고, 이들의 남다른 투자시각이 가장 큰 이유로 꼽힌다. '싸게 매입해 비싸게 판다'는 기본원칙을 철저히 지킴으로써 이른바 '대박'을 치는 것. 또, '미래에셋'이라는 네임밸류를 앞세워 순식간에 투자자금을 모집할 수 있다는 점, 여기에 빠른 의사결정과 함께 과감히 배팅한다는 점도 이유다.


업계에서는 미래에셋의 탁월한 선견지명은 인정하면서도 과감한 배팅에 대해선 적쟎은 우려를 표시하고 있다.

◇돈되는 오피스 빌딩에 투자=한국투자증권과 함께 국내에서 가장 먼저 부동산펀드를 출시한 미래에셋은 주로 임대형 오피스 빌딩에 투자하고 있다. 아파트 분양결과에 따라 수익률이 확정되는 PF형보다는 임대수익으로 수익을 분배하는 임대형이 훨씬 안전하다는 판단에서다.

업계 한 관계자는 "정부의 부동산정책으로 아파트 분양시장이 침체되면서 PF형 투자도 크게 줄었다"며 "반면 빌딩 임대수요는 계속 증가해 미래에셋과 같이 임대형 빌딩에 투자한 금융사들이 짭짤한 재미를 보고 있다"고 말했다.


실제로 국내 PF형 부동산펀드의 1년평균 수익률이 7~8%대에 머물고 있는데 반해 임대형 부동산펀드는 10%이상의 수익률을 거두고 있다. 특히, 미래에셋이 설정한 임대형 부동산펀드는 최고 50%의 수익률을 기록하고 있다. 국내 뿐만 아니라 해외 부동산에 투자한 펀드도 서브프라임 모기지(비우량주택담보대출) 사태 속에서 양호한 수익률을 나타내고 있다.

◇올해 임대수익 발생하는 건물 3건=현재 미래에셋이 운용하고 있는 부동산펀드는 총 19개로, 설정액만 1조5000천억원에 달한다. 이 중 규모가 가장 큰 '아시아퍼시픽부동산공모1호'는 국내는 물론 아시아 주요 국가의 임대형 부동산에 투자해 좋은 성과를 거두고 있다.

이 펀드는 지난해 설정돼 판교중심 상업용지와 홍콩금융중심가의 홍콩벨에어, 서울의 청계스퀘어가든, 상해푸동 레이크빌, 분당미래에셋플레이스, 그리고 최근 매입을 결정한 씨티그룹센터를 자산으로 편입하고 있으며, 이 중 홍콩벨에어와 중국 상해 레이크빌, 분당미래에셋플레이스(구 대신증권 분당사옥)에서 올해부터 임대수익이 발생해 수익률 상승이 기대되고 있다.

미래에셋 관계자는 "홍콩벨에어의 경우 올해 9월 준공되면 본격적인 배당수익이 발생할 것으로 예상된다"며 "중국 상해 레이크빌 역시 올 4월말 거래가 종결돼 임대수익이 발생한다"고 말했다.

이어 "작년 9월 605억원에 매입한 분당미래에셋플레이스 역시 최근 소유권이 펀드로 이전됨에 따라 임대수익이 발생하게 된다"며 "중요한 것은 이들 빌딩이 모두 매력적인 가격에 매입한 것들이라서 향후 매각에 따른 차익이 예상된다"고 말했다.

한편 미래에셋은 이들 빌딩 뿐만 아니라 최근에는 브라질에 소재한 빌딩 매입도 추진하고 있어 향후에도 편입 빌딩이 계속 늘어날 것으로 보인다.

◇장기수익 기대되는 부동산도 줄이어=미래에셋은 장기적으로도 안정적인 수익창출이 가능한 빌딩들도 대거 보유하고 있다. '아시아퍼시픽부동산공모1호'에서 가장 많은 자금을 투자한 청계스퀘어가든의 경우 평당 1400만원에 매입했지만 현재 주변시세가 2000만원에 달하고 있어 장기적인 수익구조를 갖추고 있다.

또, 작년 9월 710억원에 매입한 판교중심 상업용지는 2009년 4월 토지조성이 완료되고, 2011년 2분기 건물준공이 예정돼 있는데, 향후 판교지역이 강남, 분당권을 잇는 신흥 업무지역으로 자리매김하게 되면 자산가치가 크게 상승할 것으로 기대되고 있다.

미래에셋 관계자는 "부동산은 당장의 가치 뿐만 아니라 향후 수익성도 중요하다"며 "투자목적인 만큼 임대수익과 더불어 향후 이를 매각했을 때 수익률를 꼼꼼히 따진다"고 말했다.

◇인력·브랜드·배팅 삼박자 조화=미래에셋이 부동산투자에서 두각을 나타내는 가장 큰 이유로 '맨파워'를 꼽는다. SK로부터 인수한 SK투신운용(현 미래에셋맵스자산운용)에 부동산투자를 전담케 함으로써 초기 시장을 장악했고, 이후 미래에셋증권 내에 부동산금융팀을 신설해 시너지를 극대화 했다. 이 과정에서 업계 우수 인력을 대거 영입한 것.

업계 한 관계자는 "지금은 맵스자산운용의 업무범위가 크게 확대됐지만 초창기에는 부동산투자에 집중해 많은 성과를 이뤘다"며 "당시 외부로부터 우수한 부동산금융 인력을 대거 영입했고 이들의 남다른 투자시각이 초기 부동산투자시장을 선점하는 데 결정적인 역할을 했다"고 말했다.

또, 브랜드 파워가 있는 미래에셋이 자금동원력에 있어 경쟁사를 압도한 점도 이유다. 투자매력이 높은 부동산의 경우 매입금액과 더불어 빠른 자금동원력인데, 국내에서 확실한 입지를 구축하고 있는 미래에셋이 이 부분에서는 한결 수월하지 않겠냐는 게 업계 전문가들의 전언이다.

이밖에 빠른 의사결정으로 투자여부를 확정짓는 것도 장점이다. 업계 한 관계자는 "박현주 회장이 부동산투자에 관심이 많은 것으로 안다"며 "투자하기에 적합하다는 판단이 서면 매입금액에 관계없이 과감히 투자한다는 점도 부동산투자시장에서 성공한 이유다"고 말했다.

다만, "주식 못지않게 부동산도 정부의 정책 등에 가격 변동성이 클 수 있다"며 "미래에셋의 부동산 성공신화가 언제까지 계속될지는 장담할 수 없다"고 덧 붙였다.