은마아파트, 재건축 이루어지나

은마아파트의 재건축에 대한 꿈은 이뤄질까. 현행 재건축 규제에 대해 정부의 입장이 변화 조짐을 보이고 있어 귀추가 주목된다.

재건축 규제 완화는 이미 MB정부 출범 이후 예측됐던 사안이지만 아직 정권 초기인데다 전체적인 시장 안정 구도를 깨뜨릴 수 있는 사안이란 점에서 기존 틀을 유지해 왔다. 하지만 최근들어 정부 내에서 공급 확대를 목적으로 규제 완화에 대한 움직임이 나타나고 있다.


주무부처인 국토해양부의 경우 잇단 해명에도 불구하고 이명박 대통령 지시에 따라 사업 추진에 따른 '과도한 규제'로 지적돼 온 문제들을 풀기위한 작업에 돌입한 상태다.

◆ 사업추진 기간 단축 작업

재건축 사업의 원활한 추진을 위해 국토부가 우선 꺼내든 카드는 사업추진 기간을 단축하는 것이다. 이를 위해 시공사 선정시기를 종전 사업시행인가 이후에서 조합설립인가 이후로 앞당기기로 하고 관련 제도 개선을 추진키로 했다.


이 경우 그동안 조합의 자금력 부족으로 사업진행이 지지부진해 왔던 재건축 사업장들이 활기를 찾는 등 전체적인 사업기간이 3년에서 평균 1년6개월 정도로 앞당겨질 것으로 국토부는 판단하고 있다.

◆ 안전진단 통과의례 완화

국토부가 추가로 준비하는 규제 완화책은 안전진단 판정기준의 대폭 완화다. 국토부는 우선 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 완화방안 관련 연구용역을 의뢰, 결과가 나오는대로 관계기관 협의 등을 거쳐 고시할 계획이다.

앞서 국토부는 지난 2006년 건설교통부 시절 재건축 성능검사에서 구조안전성의 가중치를 0.45에서 0.50으로 높이고 주관적 평가가 가능한 비용분석 비중을 0.15에서 0.10으로 하향 조정하는 등 안전진단 조치를 강화했다. 공정성 확보 차원에서 해당 시ㆍ군이 운영했던 예비안전진단 평가위원회의 기능을 시설안전기술공단이 맡도록 했다.

이 같은 안전진단 기준이 다시 환원될 경우 잠실주공5단지나 대치동 은마아파트 등 예비안전진단조차 통과하지 못한 아파트들의 재건축사업 추진이 탄력을 받을 수 있을 것으로 보인다.

시설안전기술공단 분석결과 안전진단이 강화된 2006년 8월부터 올 2월까지 서울시내에서 예비안전진단을 신청한 단지는 21곳으로 이 가운데 60% 가량이 유지ㆍ보수 판정을 받는 등 안전진단을 통과하지 못했다.

부동산업계에 따르면 강남ㆍ서초ㆍ송파 등 서울 강남 3개구의 재건축 추진위 구성 단지 중 20년 이상 경과된 단지는 5만7807가구로 이 가운데 안전진단을 받지 않은 단지는 1만1375가구에 달한다. 이들 20년 이상된 단지 중 안전진단 강화 조치 후 추진위원회 구성을 아예 포기한 단지도 상당수에 이른다는 게 관련 업계의 설명이다.

◆ 2종 일반주거지, 층고 제한 폐지 가능성

2종 일반주거지역에 대한 층고 제한 규제도 폐지하는 쪽으로 가닥을 잡고 있다. 판상형보다는 탑상형으로 건축, 보다 많은 녹지공간을 활용하는 것이 바람직하다는 지적에 따른 조치로 풀이된다.

이 조치가 실행되면 강남구 개포동 일대 주공과 시영아파트를 비롯해 강동구 고덕 주공과 둔촌 주공 등 2종 일반주거지역 내 재건축 추진아파트들이 상당한 수혜를 받게 된다. 그렇다고 수십층씩 층수를 높일 수는 없다.

하지만 기존 규정 적용시 15층 이내 높이에서 옆으로 늘어뜨려야 하는 식의 건축은 피할 수 있다. 즉 층고 제한을 풀어주면 빽빽한 단지 구성을 하지 않아도 돼 보다 쾌적하고 친환경적인 재건축이 가능하다.

◆ 1대 1 재건축단지도 빗장 풀어주나

여기에 추가로 논의되고 있는 조치가 1대 1 재건축에 대한 '소형평형 의무비율' 예외 인정이다. 현행 규정상 재건축아파트의 소형주택 의무비율은 전용면적을 기준으로 ▲60㎡ 이하 20% ▲85㎡ 이하 40% ▲85㎡ 초과 40% 등이다. 다시 말해 새로 지어지는 재건축단지는 반드시 2대 4대 4의 비율로 면적별 아파트를 구성해야 한다.

이는 용적률 등이 늘어나지 않아 1대 1 재건축을 해야 하는 단지도 마찬가지로 적용받는다. 예컨대 기존 아파트의 면적별 구성이 모두 전용 85㎡ 이상이더라도 재건축을 통해 신축하는 아파트는 전용 85㎡ 이하와 60㎡ 이하를 각각 40%와 20%씩 지어야 한다.

이 때문에 60㎡ 이하 크기가 없는 1대 1 재건축 아파트에선 일부 조합원이 재건축 후 면적을 줄여야 하는 일이 발생, 중층 아파트들의 사업이 사실상 중단되고 있다.

대표적 단지가 대치동 은마아파트다. 은마아파트는 3종 일반주거지역임에도 불구하고 서울시의 재건축 기본계획에 따라 적용 용적률이 210%로 묶여 있다.

이런 상황에 처한 단지는 ▲이태원 청화 ▲옥수동 한남하이츠 ▲제기동 미주 ▲청량리동 청량리 미주(1∼8동) ▲답십리동 태양 ▲성산동 유원성산 ▲가양1동 신안빌라 ▲신길동 우진 ▲사당동 영아 ▲신림동 미성 ▲방배동 신동아 ▲방배동 삼익 ▲논현동 논현경복 ▲도곡동 도곡동신 ▲도곡동 도곡삼익 ▲도곡동 서린 ▲대치동 은마 ▲대치동 쌍용 1ㆍ2차 ▲잠실동 잠실우성 ▲잠실동 잠실우성4차 ▲송파동 반포 ▲명일동 삼익파크(501∼513동) ▲길동 신동아 ▲길동 진흥 ▲성내동 미주맨션 등이다.

하지만 '소형평형 의무비율'의 빗장이 풀릴 경우 대치동 은마아파트 등 15층 안팎의 중층 아파트의 재건축 사업 활성화에 적잖은 효과가 있을 것으로 보인다.

◆ 시행시기는 아직…시장 안정이 관건

상당기간 안정국면을 보이고 있는 강남권 재건축시장이 이 같은 각종 규제 완화조치를 만날 경우 다시 요동칠 가능성이 매우 높다. 이런 점에서 정부의 고민은 시작된다.

따라서 현재로선 시장 불안 요인이 사라지고 안정 추세가 지속될 수 있어야 한다는 전제가 필요하다. 전문가들은 일단 강남권 입주물량이 늘고 현재의 안정구도가 유지될 경우 올 하반기 이후 규제 완화가 고개를 들 수 있을 것으로 내다보고 있다.

국토부 관계자 역시 "완화 방안을 마련하는 것보다 더 중요한 것은 '타이밍'이다. 시행시기를 언제로 하느냐는 것은 결국 시장 안정과 맞물려 있다고 봐야 한다"고 말했다.