'황금알 줍기' 잔여세대 분양 노려라

일반인에게는 잘 알려지지 않는 부동산 투자처가 있다. 바로 잔여세대 분양이다. 잔여세대 분양이 모두 최고의 투자처는 아니지만 청약경쟁률이 높은 아파트 단지의 경우 잔여세대가 발생하면 최고의 투자처가 될 수 있다. 그러나 당첨 확률은 극히 낮은 수준이다.

향후 투자가치가 높은 분양아파트나 높은 청약경쟁률을 보이며 조기에 분양이 마감된 단지가 잔여세대를 분양할 경우 최고의 투자처라는 자격을 얻게 된다. 분양정보를 미리 알게된 예비 청약자의 경우 이 같은 잔여세대 분양을 '황금 분양'이라고 부른다.


지난해 12월26일에 포스코건설이 분양한 송도 인천자유구역 내 송도 더샵 하버뷰 13블록 115㎡ 69가구는 1순위에서 인천 256.6대1, 수도권 226.4대1이라는 높은 청약 경쟁률을 나타냈다. 센트럴파크2 도 인천지역 98㎡에서 19가구 모집에 1167명이 접수해 61.42대 1의 경쟁률을 기록했다.

더샵 하버뷰는 청약가점제 적용 이후 가장 높은 점수인 83점의 당첨자가 나와 화제가 됐었다. 83점이라는 점수는 무주택 기간이 15년 이상이면서 부양가족수가 6명 이상이고 청약통장 가입기간만 15년에 달하는 만점에 1년 모자라는 자격요건으로 어떤 아파트를 청약하든지 당첨 1순위에 해당하는 수준이다.

어느 곳을 선택해도 청약이 확실시되는 청약자가 청약을 했다는 사실은 곧 이 아파트가 향후 높은 가치를 지니면서 좋은 입지와 여건을 갖췄다는 것으로 해석할 수 있다.


그렇다면 청약점수가 낮거나 점수가 없는 예비 청약자는 이 같은 아파트에 당첨될 기회가 없는걸까.

◆분양 끝났다고 방심하지 마라

일반적으로 아파트 청약은 순위 내 마감 이후에는 별도의 청약자를 받지 않는다. 그러나 각 건설사마다 예비청약자를 두어 마감 후 계약이 실제 이뤄지지 않는 매물을 판매한다. 이른바 잔여세대 분양이다. 경쟁이 몰리는 단지에서 잔여세대는 청약 부적격자나 계약포기자 등의 등장에 따라 나타난다.

업계 관계자는 "잔여세대 분양비율은 가점제 이전 4~5% 수준에 머물다가 가점제 적용 후 청약조건이 까다로워지면서 10%를 상회하고 있다"고 말했다. 따라서 1000가구를 분양하면 약 100여가구 이상은 부적격자인 셈이다.

부적격자 가운데 가장 많은 수를 차지하는 비율은 '순위착각'이다. 1순위 해당자가 아님에도 1순위에 청약했다가 부적격자로 분류되는 경우다.

계약금을 지불하고서도 중도금 대출을 못받게돼 청약 취소를 하는 경우도 있다. 이들은 대부분 자신이 신용불량자로 분류됐음을 인지하지 못하다가 대출시점에서 자금압박을 받아 청약을 포기하는 경우다.

이 외에도 청약자가 자신을 무주택자로 알고 청약했다가 자신 명의로 주택이 있다는 것이 밝혀진 경우나 다른 아파트에 청약 계약을 했을 경우도 있다. 또 특별분양에서 당첨된 3자녀 우선 특별분양 청약자도 허위입양임이 드러나 당첨이 취소되는 상황도 발생한다.

부적격자는 재당첨 금지조항에 따라 향후 5년간 아파트 청약에 참여할 수 없다.

◆1순위 마감 잔여세대는 누구 몫?

보통 건설사는 청약 경쟁이 높은 지역일수록 분쟁의 소지가 없도록 예비당첨자를 2~3배수까지 선정한다. 건설사는 예비당첨자를 몇개 그룹으로 나눠 향후 발생하는 부적격자의 당첨분을 선착순, 혹은 추첨 방식에 따라 순차적으로 분양한다. 보통 잔여세대가 발생하더라도 예비당첨자에서 물량이 소진되는 경우가 대부분이다.

그러나 잔여세대가 예비당첨자를 거치더라도 소진되지 않는 일이 종종 발생하곤 한다. 특히 1순위에서 마감된 인기 아파트는 역설적으로 이 같은 일이 발생할 가능성이 높다.

여기에는 몇가지 이유가 있다. 우선 1순위에서 마감되면 해당 건설사가 2, 3순위 청약을 받지 않는다. 따라서 2, 3순위에서 청약을 노렸던 수요자들은 1순위에서 잔여세대가 발생해도 예비당첨자라는 기회도 얻을 수 없게 된다.

또 이미 다른 청약자보다 유리한 조건을 가지고 있는 1순위 청약자들은 선택의 폭이 넓어 잔여세대 분양에 적극적이지 않은 것도 잔여세대가 발생하는 이유다. 이들은 이와 비슷한 조건의 분양에서도 1순위 자격을 얻기 때문에 잔여세대가 재분양되는 시점까지 기다릴 이유가 없다. 인근의 괜찮은 매물이 나오면 그곳으로 눈을 돌리기 쉽다.

한 중견 건설사 직원은 "50가구를 모집하는 분양을 했을 때 2배수인 100명에게 잔여세대 분양 의사를 물어보면 90% 이상이 변심했음을 알수있다"고 말했다.

또 다른 이유는 건설사가 높은 인기를 누렸던 단지의 경우 잔여세대 분양에 적극적이지 않다는 것이다. 별도의 홍보비용 책정도 부담스럽거니와 이미 높은 경쟁률로 향후 수익이 보장돼 있는 만큼 해당직원이나 지인들을 통해서도 충분히 잔여물량이 소화되기 때문이다.

따라서 대기수요에게 잔여세대가 있음을 인지시키는데 적극적이지 않다. 예비당첨자가 전화를 받지 않을 경우 청약 포기로 간주하거나 임의공급 신청 공고를 신청 하루 전에 해당 건설사나 은행 홈페이지에 잠깐 올렸다가 삭제하는 식이다. 아는 사람만 청약하는 '그들만의 리그'인 셈이다.

주택전문 건설사 관계자는 "높은 경쟁률을 보인 단지에서 부적격자로 인한 잔여매물이 나올경우 해당직원들이 선점하는 경우가 많다"며 "이 같은 경우는 불법이 아니기 때문에 문제가 되지는 않는다"고 설명했다.

1순위에서 마감됐다는 것은 곧 수요가 충분하다는 증거다. 즉 건설사 입장에서는 적극적인 홍보를 하지 않고도 남은 물량을 모두 판매할 수 있는 징표인 셈이다. 만약 자체적으로 잔여물량을 소화시키지 못한다 하더라도 인근 중개업소에 잔여분양일자를 흘리면 자연스레 소화시킬 수 있다는 믿음 때문에 건설사는 홍보에 적극적이지 않다.

◆당첨되면 억대 프리미엄

한정된 정보이다 보니 유망 분양단지의 재분양일자를 아는 청약자도 많지 않다. 또 부동산 경기가 안정되면서 급격히 몰리는 유망 물량도 많지 않다.

송도 더샵 하버뷰와 센트럴파크2는 각각 46가구씩 94가구가 분양됐다. 포스코건설의 거래은행인 신한은행 홈페이지를 통해 잔여세대 분양신청이 하루 게재됐으며 경쟁률은 14대 1로 1차 분양에 비해 많이 낮은 경쟁을 보였다. 그래도 잔여세대 경쟁률로는 비교적 높은 편이었다.

이 같은 매물은 이전에도 등장했다. 인천 논현지구에 위치한 한화 에코메트로나 삼성물산이 시공한 강남의 한 재건축단지에서도 이와 같은 일이 벌어졌다.

실제로 정해진 분양일정에 따르면 20~30대 1에서 많게는 수천대 1 이상의 경쟁률을 뚫어야 하지만 잔여세대 분양에서는 이 보다 낮은 경쟁률을 보이기 때문에 청약자 입장에서는 훨씬 유리한 편이다.

이 같은 정보를 얻게 되면 수익은 얼마나 될까. 해당 지역의 특성과 입지, 향후 전망에 따라 다르지만 프리미엄 만큼의 시세차익은 보장된다는 것이 업계의 반응이다.

송도의 P공인 관계자는 "포스코 더샵 하버뷰 115~136㎡의 경우 프리미엄이 한때 8000만원까지 갔으나 현재는 6000만~7000만원에 이른다"며 "송도에서 높은 경쟁률을 보인 아파트 단지는 모두 높은 프리미엄이 형성돼 있으며 입주시기인 2011년 이후 전매가 가능하다"고 소개했다.

이 관계자는 또 "센트럴파크2는 인근 공원이 조성돼 있어 1억원 이상의 프리미엄이 형성돼 있는 곳도 많다"고 덧붙였다.